english speaking solicitor | C&D Solicitors

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 27 maart, 2018. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie — Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

Uittreksel uit het Eigendomsregister
Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 29 januari, 2018. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, Sin categoría @nl.

Erfbelasting in Andalusie voor langstlevende

HUIDIGE SITUATIE VAN DE ERFBELASTING

Vanaf 1 januari 2018 gaat een nieuwe hervorming van de erfbelasting in Andalusië van kracht. De belangrijkste wijzing is de verhoging van de minimale vrijstelling tot 1 miljoen euro. Deze nieuwe hervorming wijzigt de hervorming van een jaar geleden die we hebben toegelicht in ons artikel van november 2016.

Welke erfgenamen betalen geen successierechten?

De erfgenamen die voldoen aan één van de volgende vereisten:

Om te worden gerekend tot groep I en II bepaald door de wet die deze successierechten reguleert, moet de erfenaam de echtgenoot / echtgenote, kind, kleinkind of ouder van de overleden persoon zijn.
Dat de waarde van de erfenis niet per ergenaam niet hoger ligt dan één miljoen euro.
Dat het bestaande vermogen van de erfgenaam lager ligt dan één miljoen euro.
Dat de erfgenaam inwoner is in een lidstaat van de Europese Unie, of indien ze inwoners zijn buiten de Unie, dat zowel de erflater als de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.

Wat gebeurt er met andere familieleden die erven?

Alle overige erfgenamen zoals broers, neven en nichten, ooms en tantes van de overleden persoon vallen onder de groep III en IV en zullen hetzelfde blijven betalen.

Deze erfgenamen zullen dus de successierechten betalen vanaf de eerste euro die ze erven –uitgezonderd de erfgenamen van groep III die een bedrag van 7.993,46 euro in vermindering kunnen brengen. Bijvoorbeeld indien John aan zijn neef zijn woning nalaat in Nerja ter waarde van 240.000 euro als erfenis, dan moet zijn neef aan de Junta de Andalucía 63.000 euro aan successierechten betalen.

Wat gebeurt er met de nalatenschap van je beste vriend?

Deze vallen onder de groep IV van deze regeling. Dit betekent dat als John zijn woning nalaat aan zijn beste vriend in plaats van zijn neef, deze zo’n 80.000 euro aan successierechten zal moeten betalen.

Hoe wordt de waarde van het onroerende goed berekend voor de Erfbelasting?

De Junta de Andalucía publiceert ieder jaar een norm die de actualisatiecoëfficiënten reguleert van de waarden voor de onroerende zaken gelegen in Andalusië. Deze coëfficiënten gaan in op de kadastrale waarde van de woning; deze kun je terug vinden op de IBI rekening (Onroerendezaakbelasting). Het resultaat van deze coëfficiënten over de kadastrale waarde is wat wordt genoemd: de minimale fiscale waarde.

Deze norm die we hierboven hebben uitgelegd, heeft het over de minimale fiscale waarde van de stedelijke onroerende zaken, maar in geval van landelijke woningen is dit niet van toepassing. Hier moet dus een waardering worden gemaakt door de technici van de Junta de Andalucía om de minimale fiscale waarde te berekenen. De Junta de Andalucía in de provincie Málaga baseert zich echter op coëfficiënten die ieder jaar worden gepubliceerd door de Beroepsorganisatie van Architecten in Málaga om de waarde van de landelijke woningen te berekenen.

In verband met de middelen die de administratie gebruikt om de minimale fiscale waarde van woningen in Andalusië te berekenen –en ook andere Autonome Gemeenschappen- bestaan er in het algemeen heel wat geschillen. Er is dan ook een mogelijkheid om deze waarden te betwisten indien de belastingbetaler denkt dat deze waarden te hoog zijn of niet met de werkelijkheid overeenstemmen. Dit thema is echter complex genoeg om een volledig artikel over te kunnen schrijven.

NIET-GETROUWDE OF NIET-REGISTREERDE KOPPELS IN ANDALUSIË

Over wie hebben we het?

Indien een koppel niet gehuwd is –al dan niet in het land van oorsprong of in Spanje-, dan zal bij het overlijden van een van hen de andere onder groep IV vallen voor de doeleinden van de successierechten. Met andere woorden, de partner wordt als enkel een vriend gezien waardoor deze in de hoogste belastinggroep valt.

En in geval van een geregistreerd partnerschap geregistreerd in Andalusie voor langstlevende?

In Andalusië worden koppels die staan ingeschreven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de Parejas de Hecho de Andalucía) gelijk gesteld aan gehuwde koppels voor de doeleinden van de successierechten, waardoor ze dus ook genieten van de verminderingen zoals hierboven uitgelegd voor gehuwde koppels.

Wat gebeurt er met geregistreerde partnerschappen die ingeschreven staan in een andere lidstaat van de Europese Unie?

In dit geval, geeft de Junta de Andalucía geen geldigheid aan die inschrijving voor de doeleinden van de successierechten. Dit betekent dus dat ze betalen alsof ze de nalatenschap ontvangen van een vriend, dus de erfgenamen die het meeste zullen betalen.

Als John zijn partner 50% van de woning nalaat die ze samen gekochten hebben in Nerja in 2005 en de fiscale waarde van die 50% 120.000 euro is, zal de erfgenaam, Mark, zo’n 30.000 euro moeten betalen aan successierechten om de 50% te erven van de woning.

Wat te doen in dit geval?

Heb je een eigendom in Spanje samen met je partner, en u wenst dat hij of zij uw gedeelte erft en jullie zijn niet gehuwd, dan raden we aan om te trouwen (danwel in Spanje, danwel in het land van herkomst) om zo te kunnen profiteren van deze verminderingen van de successierechten.

Wie niet wil trouwen, kan zich inschrijven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de parejas de hecho de Andalucía) waarbij de status wordt gelijkgesteld aan een gehuwd echtpaar.

Eigenaars die geen inwoner zijn van een land van de Europese Unie

In dit geval kunnen de erfgenamen niet genieten van de verminderingen zoals echtgenoten, kinderen, kleinkinderen of ouders van de overleden persoon. Zij betalen dus successierechten in geval van een erfenis. Dit kan enkel vermeden worden indien zowel de erflater en de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 21 februari, 2017. Gepost in advocaat, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, Onroerend goed, Property law.

plusvalia selling property — plusvalía, property, nerja

Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.

Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.

Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.

Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.

Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.

Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.

Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.

Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.

Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.

Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.

Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.

Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 12 november, 2016. Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Erfenis, Erfrecht, Spanje, Successierecht, Testament.

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.

Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk

Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa’s en oma’s) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:

De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.

De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.

Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.

Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.

Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.

Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.

Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 18 mei, 2016. Gepost in Andalusian, banks, english speaking solicitor, euribor, floor clause, judgment, mortgages.

DICHTER BIJ EEN DEFINITIEVE OPLOSSING

Allereerst wil ik u graag informeren dat C&D Solicitors een samenwerkingsovereenkomst heeft afgesloten met het advocatenkantoor Gallego & Rivas uit Sevilla. Zij zijn gespecialiseerd in financieel en bancair recht.

Op basis van deze overeenkomst heeft Gallego & Rivas aangeboden om de documenten van die eigenaren waarbij er sprake kan zijn van een bodemclausule in hun hypotheek gratis te bestuderen. Aan het einde van dit artikel leggen we uit op welke manier u dit advies kunt krijgen.

Allereerst: Wat is een bodemclausule? We hebben het over een hypotheek met een bodemclausule wanneer er in een hypotheek met een variabele rente een clausule bestaat in de hypotheekakte waarbij de rente niet lager kan zijn dan een bepaalde drempel.

Ofwel, in dit geval kan men niet profiteren van een lage rente en eventuele daaropvolgende verlagingen, aangezien dit “afgeschermd” is door een minimale rente waardoor er geen lagere rente kan worden toegepast dan de vastgestelde minimale rente in de bodemclausule. Sinds een aantal jaren is de Euribor heel laag waardoor deze clausules hebben geleid tot een aanzienlijk geldverlies voor veel klanten.

Sinds een aantal jaren zijn er daarom veel rechtszaken geweest in Spanje van personen die getroffen zijn door deze bodemclausules in hun hypotheek. Vijf jaar geleden hebben we al een eerste artikel aan dit onderwerp gewijd in navolging van de eerste uitspraken. Men moet er rekening mee houden dat hypotheken met een bodemclausule heel gebruikelijk waren tot het jaar 2009/2010.

In de meerderheid van de uitspraken heeft de aanklagende klant gelijk gekregen. Ook de jurisprudentie van het Hooggerechtshof heeft een nietigverklaring van deze clausules in mei 2013 uitgesproken.

Tot zover zijn de juridische argumenten duidelijk zodat de mensen met een bodemclausule in hun hypotheek een grote kans hebben op een uitspraak in hun voordeel. Deze uitspraak veroordeelt de bank tot het verwijderen van de bodemclausule uit de hypotheek en tot het terugbetalen van het geld dat de klant teveel betaald heeft aan de hypotheek vanwege deze lage rente waar de klant niet van heeft kunnen profiteren en de juridische kosten.

Het hooggerechtshof heeft in haar arrest van mei 2013, met een verrassende argumentatie, de bank alleen verplicht tot het terugbetalen van het ten onrechte geïnde geld van de klant vanaf 9 mei 2013 en niet vanaf het moment dat deze clausule voor deze klant van toepassing was. Dat wil zeggen dat er voor het ten onrechte geïnde geld van vóór deze datum geen mogelijkheid is voor terugbetaling.

Het hooggerechtshof deed een beroep op de economische ontwrichting die dit zou betekenen voor de banken om het totaal van het onterecht geïnde bedrag terug te moeten betalen van voor 9 mei 2013. Aangezien er duizenden hypotheken met een bodemclausule zijn, zou het om miljarden euro’s gaan die terugbetaald zouden moeten worden door de banken.

Vanwege de controversiële aard van de juridische argumentatie heeft een Rechtbank van Koophandel in Granada de vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) zodat deze een uitspraak zou doen over of de banken de teveel geïnde bedragen aan hun klanten zouden moeten terugbetalen vanaf de toepassing van de bodemclausule in hun hypotheken en niet slechts vanaf 9 mei 2013.

Op 26 april heeft de HvJEU de openbare zitting van deze procedure gehouden en op 12 juli zal de advocaat-generaal van de HvJEU zijn conclusie uitbrengen. Op dat moment zullen we weten of de Spaanse banken al het onterecht geïnde geld moeten terug betalen of slechts vanaf 9 mei 2013.

Het lijkt erop dat er een grote kans is dat de HvJEU oordeelt dat al het onterecht geïnde geld aan alle klanten die een bodemclausule hadden, moet worden terugbetaald. Deze beslissing is kan verstrekkende gevolgen hebben aangezien we – volgens sommige bronnen – praten over een bedrag van ongeveer 7 miljard euro.

Deze 7 miljard euro komt bovenop het bedrag van 5 miljard euro wat de banken volgens schatting moeten terugbetalen voor het onterecht geïnde geld vanaf 2013 tot nu.

Ongeacht de datum die door het HvJEU wordt vastgesteld, zijn bodemclausules onbillijk en hebben de betrokkenen recht om bezwaar te maken en om het geld terug te eisen. Daarom hebben we een overeenkomst getekend met advocatenkantoor Gallego & Rivas dat gespecialiseerd is in bancaire zaken en dat aangeboden heeft om de documentatie van die eigenaren te bestuderen die mogelijk getroffen zijn door een bodemclausule in hun hypotheek en om hun een klein overzicht te geven van hun situatie.

Het bestuderen van deze documentatie is gratis en ze zullen een juridisch advies geven over het terugkrijgen van het verloren geld en over de proceskosten. Later kan de klant beslissen of hij een gerechtelijke procedure wil starten of niet.

Vervolgens zullen we, afhankelijk van het aantal mensen dat geïnteresseerd is in het ondernemen van gerechtelijke stappen tegen hun bank, een dag op ons kantoor in Torrox-costa (Málaga) organiseren zodat de mensen die het slachtoffer zijn van een bodemclausule in hun Hypotheekakte een eerste persoonlijk contact kunnen hebben met Gallego & Rivas.

Het gaat er uiteindelijk om dat een gespecialiseerde advocaat de zaak bestudeert en een advies geeft, zonder enige kosten voor de getroffenen, over de mogelijke juridische stappen die ondernomen kunnen worden om het geld en de proceskosten terug te krijgen.

Als u geïnteresseerd bent in het krijgen van zo’n gratis advies dan kunt u contact met ons opnemen via het volgende e-mailadres info@cdsolicitors.com, waarbij u uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie van de hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening stuurt. Wij zijn heel blij dat we u op deze manier kunnen helpen om meer inzicht te krijgen in uw juridische status.

Auteur:Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 16 februari, 2016. Gepost in Andalusie, banks, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, judgment.

Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar woningen — Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar nieuwbouw woningen

In september 2013 publiceerde ik een artikel waarin ik het vonnis van een Rechtbank in Albacete van 8 juni 2012 voor het voetlicht bracht, dat in datzelfde jaar door het Provinciaal Hooggerechtshof bevestigd werd. Deze gerechtelijke procedure betrof zesenveertig nieuw te bouwen woningen, die nooit gerealiseerd werden, maar waarvoor wel verschillende betalingen werden gedaan. Zowel de projectontwikkelaar als de bank werden gedagvaard door de kopers vanwege het ontbreken van bankgaranties voor de betaalde bedragen.

Zoals ik in dat artikel heb besproken, werd de bank in het genoemde vonnis -op dat moment baanbrekend!- veroordeeld tot het terugbetalen van alle door de kopers betaalde bedragen. Hierbij werd de hoofdelijke verantwoordelijkheid van de bank en de projectontwikkelaar van de woningen vastgesteld door de interpretatie van de artikelen 1 en 2 van de Wet 57/1968, van 27 juli 1968 over de perceptie van vooruitbetaalde bedragen bij de bouw en verkoop van woningen.

De uitspraak in deze zaak was echter slechts een geïsoleerd vonnis, dat geen jurisprudentie betekende. In feite zijn er inmiddels in de afgelopen twee en half jaar, zowel vonnissen ten gunste als ten nadele van de bank in dergelijke situaties geweest.

Aan deze onduidelijke situatie is nu echter een einde gekomen aangezien de Spaanse Hoge Raad op 21 december 2015 over dit onderwerp een vonnis in cassatie heeft uitgesproken. Met dit belangrijke vonnis van de Hoge Raad worden toekomstige verschillende interpretaties van andere rechtbanken uitgesloten. De Hoge Raad heeft geen twijfels over de interpretatie van deze norm en beslist ten gunste van de particuliere kopers van de nieuwbouw woningen.

De Hoge Raad is van mening dat de kredietinstelling waaraan de koper de bedragen voor de koop van een woning in aanbouw vooruit betaalt, verantwoordelijkheid moet nemen tegenover de koper. We hebben het over die gevallen waarin de woningen niet worden afgebouwd door de projectontwikkelaar, omdat deze geen geld heeft of insolvabel is, waardoor de koper niets van het betaalde geld terugkrijgt (bijvoorbeeld bij een faillisement van de projectontwikkelaar).

In de Vijfde Juridische Grondslag -de laatste paragraaf van het genoemde vonnis- bevestigt de Raad dat de kredietinstelling de wettelijke verplichting heeft van een ´bijzondere toezicht´ op de projectontwikkelaar aan wie hij de lening verstrekt voor de bouw van deze woningen. Dit zodat de betalingen van de kopers (in het bijzonder als deze van particulieren afkomstig zijn) naar een speciale rekening gaan, die de projectontwikkelaar moet openen. De bank moet deze garantie van de projectontwikkelaar eisen voor alle afzonderlijke bedragen die hij ontvangt.

De kredietinstellingen die leningen verstrekken aan projectontwikkelaars voor de bouw van woningen, hebben dus de wettelijke verplichting om een speciale en gescheiden rekening te openen die naar behoren gewaarborgd is, zodat de bedragen die de kopers voor de woningen betalen op deze rekening worden geïnd. Als de kredietinstelling zich er niet van verzekert dat het geld van de kopers op een speciale rekening vastgezet wordt, is hij verantwoordelijk voor het totaal van de door de kopers betaalde bedragen.

Dat wil zeggen als de bank niet voor de bescherming van dit geld van de kopers heeft gezorgd, dan is er met dit Vonnis geen enkele juridische twijfel dat de bank veroordeeld zal worden tot het “uit eigen zak” terugbetalen van het geld dat door de kopers betaald is, in die gevallen dat de projectontwikkelaar de woningen niet afmaakt en als deze geen geld heeft of niet solvabel is. Naar mijn bescheiden mening, lijkt het me logisch en coherent dat de Hoge Raad dit onderwerp in het voordeel van de koper heeft beslist.

In de praktijk creëert de meerderheid van de projectontwikkelaars die nieuwbouw woningen verwezenlijken, een vennootschap die exclusief bestemd is voor de bouw van dit project. Normaal gesproken hebben deze vennootschappen geen eigen vermogen. Vanaf nu echter zullen voor leningen die aan de projectontwikkelaar verstrekt worden de solventie en garanties van de projectontwikkelaar minutieus nagekeken worden en zal de bank het geld bewaken dat de koper betaalt voor een dergelijke woning.

In dit soort situaties, met dit Vonnis van het Spaanse Hoogste Gerechtshof, hebben de kopers van woningen die niet afgebouwd zijn, de benodigde juridische zekerheid om een Vonnis te krijgen dat waarin de bank veroordeeld wordt en zo hebben ze meer mogelijkheden om het verloren geld terug te krijgen.

Het zeer waarschijnlijk dat op basis van dit Vonnis de bank vanaf nu juridische procedures zal willen vermijden en direct tot een overeenkomst zal willen komen met benadeelde kopers in soortgelijke situaties.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

ENERGIECERTIFICAAT EN IBI KORTING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 25 oktober, 2015. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor.

In de afgelopen maand september heeft de Spaanse regering aan de hand van een wetswijziging de deur geopend voor gemeentes zodat zij korting (aftrek) kunnen geven op de Onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) met ingang van 1 januari 2016.

Deze wetswijziging geeft de mogelijkheid om een korting te geven van 20%, 16%, 12%, 8% en 4% op de IBI van een onroerende zaak indien het energieprestatiecertificaat een kwalificatie van respectievelijk A,B,C,D of E aan de genoemde woning geeft.

Nu de centrale regering deze korting toestaat op de IBI is het aan de afzonderlijke gemeentes om te beslissen of ze de genoemde korting willen toepassen of niet.

Dit is zo omdat de onroerendezaakbelasting een lokaal karakter heeft. De gemeentes zijn verantwoordelijk voor het beheer ervan mits de belasting geïnd wordt volgens de Spaanse Wet op de Lokale Belasting, die nu aangepast is door de centrale regering om de korting op de IBI mogelijk te maken.

Dat gezegd hebbende, als u eigenaar bent van een woning in Spanje en u wilt weten of u minder IBI kunt betalen, dan raad ik u aan het volgende te doen:

Vraag bij uw gemeente of ze de genoemde korting op de IBI gaan toepassen met ingang van 1 januari 2016. Als het antwoord hierop NEE is, dan houdt het hier op.
Als uw gemeente JA antwoordt op de vorige vraag, bekijk dan welke kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning staat.

Indien u de woning in Spanje in de afgelopen 2 jaar gekocht heeft dan maakt dit certificaat onderdeel uit van de koopakte.

Als u geen energieprestatiecertificaat heeft, dan kan het interessant zijn er een laten maken om te weten welke energiekwalificatie u heeft en of u een percentage korting kunt krijgen op uw IBI zodat u zo elk jaar minder betaalt.

Met betrekking tot het energieprestatiecertificaat “zakken” de meeste woningen, ofwel ze krijgen een een hele lage kwalificatie. Het lijdt geen twijfel dat de woningen in Spanje niet de meest efficiënte zijn op energiegebied.

Als de kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning heel laag is dan moet u hier niet van schrikken. Dit is helaas heel normaal. Volgens informatie die door de website Idealista begin van dit jaar gepubliceerd werd, zakt 95% van de woningen op het gebied van energie-efficiëntie.

Deze maatregel die door de centrale regering is ingevoerd is naar mijn mening positief omdat het altijd goed is om die woningen te “belonen” die het best geïsoleerd zijn en die minder energieverbruik nodig hebben voor hun bewoonbaarheid. Door minder energie te verbruiken, vervuilen we immers ook minder.

Vanuit het gezichtspunt van de verkoper is het genoemde certificaat een extra kostenpost en een bureaucratische hindernis om een woning te verkopen. Maar als het certificaat goed gemaakt is, geeft het waardevolle informatie aan de koper omdat deze vóór de koop de energie-efficiëntie van de woning kent en dus ook weet hoe hij op dit gebied verbeteringen kan doorvoeren.

Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn wanneer een woning in de verkoop of in de verhuur (langer dan 4 maanden) staat, zodat de koper, vanaf het moment dat hij geïnteresseerd is in een woning, de energie-efficiëntie ervan kent.

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 15 september, 2015. Gepost in Andalucia, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, lawyer, Onroerend goed, Platteland, Property law, Spanje.

In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.

Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B’s. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.

Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.

Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?

De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.

Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.

Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro’s, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.

Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 juli, 2015. Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol, lawyer, Onroerend goed, Platteland, Property law, Spanje.

Op woensdag 24 juni heeft de Spaanse Eerste Kamer een amendement goedgekeurd voor een betere bescherming van de eigenaar van een woning, derde te goeder trouw, via bestuursrechtelijke procedures. Dit amendement werd goedgekeurd doordat de belangrijkste politieke partijen vóór stemden. Er wordt een derde paragraaf toegevoegd aan artikel 108 van de Wet 29/1998 van 13 juli waarin de bestuursrechtelijke procedures in Spanje geregeld zijn.

In deze nieuwe paragraaf staat dat: “De Rechter of de Rechtbank die naast het in strijd met de regels verklaren van de bouw van het onroerend goed, met redenen omkleed, ook de sloop ervan gelast én het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de veranderde fysieke realiteit, moet als voorwaarde vóór de sloop, tenzij een gevaarlijke situatie dit niet mogelijk maakt, voldoende garanties eisen voor de betaling van de verplichte schadevergoedingen aan derden te goeder trouw.”

Met deze paragraaf wordt gegarandeerd dat de rechter die de sloop van een onroerend goed eist in een administratieve procedure zich ervan moet verzekeren dat vóór de sloop, de derde ter goeder trouw die de schade lijdt vanwege de sloop van zijn woning, schadeloos gesteld zal worden. Deze nieuwe paragraaf regelt dat een woning niet gesloopt zal kunnen worden als de eigenaar niet eerst vooraf schadeloos gesteld kan worden. Men gaat ervan uit dat deze eigenaar geen schade hoeft te lijden wanneer hij niet verantwoordelijk is geweest voor de onwettigheid die ontstaan is door de bouw van deze woning.

De goedkeuring van deze nieuwe paragraaf maakt dat de behandeling bij de tenuitvoerlegging van vonnissen die de sloop van onroerend goed inhouden, gelijk gesteld worden op bestuursrechtelijk en strafrechtelijk niveau. Zoals we in ons artikel van maart jongstleden al aangegeven hebben, is het Spaanse wetboek van strafrecht ook op deze manier aangepast.

De hervorming op bestuursrechtelijk gebied, biedt meer bescherming aan de derde te goeder trouw en heeft, indien van toepassing, meer juridische logica dan op strafrechtelijk niveau, en zonder twijfel houdt het een correctie in van een normatieve fout die een groot onrecht veroorzaakte.

Er moet gezegd worden dat bij bestuursrechtelijk processen de door de Gemeente verleende bouwvergunningen langs gerechtelijke weg gecontroleerd worden welke onrechtmatig toegekend zijn vanwege tegenstrijdigheid met de gemeentelijke ordening.

Vóór deze aanpassing was bij een vonnis van nietigverklaring van de genoemde vergunning normaal gesproken één van de consequenties de verplichting om het onder deze nietig verklaarde vergunning gebouwde te slopen zónder dat de eigenaars te goeder trouw, bij de tenuitvoerlegging van de sloop, schadeloos gesteld werden in deze procedure. De enige optie van deze eigenaars was om een andere gerechtsprocedure te beginnen tegen de Gemeente of tegen de verkoper van het genoemde eigendom. Iets wat jaren duurt voordat er een uitspraak is en zonder enige zekerheid dat men de gedane investering terug zou krijgen Dus kunnen we betreurenswaardige zaken zoals die van de familie Prior vermijden.

We kunnen stellen dat bij juridische procedures in verband met gebouwen, dankzij deze aanpassingen, zowel op bestuursrechtelijk als op strafrechtelijk niveau, de eigenaar die te goeder trouw een eigendom heeft gekocht of gaat kopen, en die niet verantwoordelijk is voor enige onrechtmatige activiteit, een betere bescherming krijgt voor wat betreft zijn vermogen en het eigendomsrecht.

Een deel van wat we hebben uitgelegd en aan de kaak gesteld in een artikel in het jaar 2013 is geregeld door de genoemde veranderingen alhoewel er nog steeds een weg te bewandelen is en er staan nog meer wetswijzigingen op stapel.

Deze wetswijziging, net als die van het wetboek van strafrecht in maart, is mogelijk gemaakt dankzij het werk van verschillende belangenverenigingen uit verschillende gebieden in Spanje, waaronder: AUAN, AMA en SOHA. Het voortdurende en aanhoudende werk van deze verenigingen, haar vertegenwoordigers en de betrokken advocaten heeft het mogelijk gemaakt dat alle eigenaars van woningen in Spanje, derden te goeder trouw, meer rechtszekerheid hebben.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors/Advocaten, Malaga)

DON'T FORGET YOUR WILL IN SPAIN WITH THE NEW EUROPEAN REGULATION

DENK AAN UW TESTAMENT IN SPANJE IN VERBAND MET DE NIEUWE EUROPESE VERORDENING

Geschreven door admin op 20 mei, 2015. Gepost in Andalusian, Andalusie, english speaking solicitor, Erfenis, Erfrecht, Spanje, Testament.

Het is niet onze bedoeling om uw dag te verpesten door te praten over het “hiernamaals” waarvan we hopen dat het nog even op zich laat wachten, fingers crossed. Maar vanwege de Europese Erfrechtverordening die op 27 juli 2012 is aangenomen en die binnenkort zal worden toegepast op de erfopvolging van personen die vanaf 17 augustus 2015 overlijden, lijkt het me goed om wat kleine aanwijzingen te geven aan buitenlandse burgers met bezittingen in Spanje.

In de genoemde Verordening wordt als uitgangspunt bepaald welke Wet van toepassing is op de bezittingen van een communautaire buitenlander in een land van de Europese Unie. Volgens deze Verordening is de Wet die van toepassing is op erfopvolging bij een communautaire buitenlander het land van de gewone verblijfsplaats. Het is mogelijk om te kiezen voor de Wet van de eigen nationaliteit op voorwaarde dat de erflater dat op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze heeft opgenomen in zijn testament.

In Spanje geldt dat wanneer u de nationaliteit heeft van een ander land in de Europese Unie maar u woont in Spanje en u heeft bezittingen in Spanje én u heeft geen testament in Spanje waarin u duidelijk en ondubbelzinnig heeft aangegeven dat u wilt dat de wet van uw nationaliteit van toepassing is na uw overlijden, dat in dat geval de Spaanse wet toegepast zal worden. Wat betekent dit?

Zoals we in een eerder artikel uitgelegd hebben, bestaat er in Spanje geen vrijheid om uw bezittingen na te laten aan personen van uw keuze. In Spanje worden de bezittingen van de erflater in drie delen verdeeld, twee van deze delen komen, op de volgende manier, toe aan de wettige erfgenamen:

Het eerste deel is bestemd voor elk van de kinderen, in gelijke delen of bij afwezigheid van kinderen aan de ouders en bij afwezigheid van deze aan broers en zussen.
Het tweede deel is voor één van de kinderen of wanneer er niets vastgelegd is, wordt dit ook tussen de kinderen, in gelijke delen verdeeld, op de manier zoals we hiervoor uitgelegd hebben.
Het derde en laatste deel van de erfenis, is vrij beschikbaar en van dit deel kan de erflater wel bepalen wie het van hem erft. Hiertoe moet men een testament hebben waarin dat vastgelegd is. Bij afwezigheid van een testament zal ook dit deel tussen de kinderen in gelijke delen verdeeld worden.

In Spanje, is de echtgeno(o)t(e) de laatste van de wettige erfgenamen waardoor deze alleen erft bij afwezigheid van andere wettige erfgenamen. Ofwel, als u een buitenlandse resident in Spanje bent en u heeft bezittingen in ons land, dan moet u weten dat wanneer u overlijdt zonder testament of wanneer in uw testament niet duidelijk staat aangegeven dat de wet van uw nationaliteit wordt toegepast, dat uw echtgeno(o)t(e) waarschijnlijk niets erft.

Om problemen hiermee te voorkomen, raden we u aan een testament in Spanje op te laten maken waarin u duidelijk vermeld staat welke Wet u toegepast wilt hebben op het moment van uw overlijden.

Als u al een testament heeft in Spanje, dan is het erg belangrijk dat u deze nakijkt en dat u informeert of dit testament voldoet de Europese Erfrechtverordening. Dat wil zeggen dat in het testament dat u getekend heeft, duidelijk vermeld moet staan dat het u wil is dat de wet die de erfopvolging bepaalt uw persoonlijke wet is, de wet van uw nationaliteit op het tijdstip van uw overlijden.

In mijn optiek kunnen testamenten waarin het volgende vastgelegd is dat “onderhavig testament geldig is volgens zijn persoonlijke wet en dat deze wet geen wettige erfgenamen kent…” of iets van gelijke strekking, voor problemen zorgen met de Nieuwe Verordening. In deze gevallen is mijn advies dat men een nieuw testament ondertekent waarin duidelijk vastgesteld is dat de erflater wil dat voor de erfopvolging de wet van zijn nationaliteit toegepast wordt.

Ik wil graag nog iets verduidelijken wat vaak voor verwarring zorgt met betrekking tot deze materie. Een ding is de Wet die de erfopvolging regelt van een persoon in Spanje, zoals uitgelegd in dit artikel en iets heel anders zijn de fiscale consequenties van de erfopvolging in Spanje. In dit geval hebben we het over de erfbelasting, die gereguleerd wordt zoals we uitgelegd hebben in onze post in maart. Het betalen van deze belasting komt voort uit het erven van bezittingen die in Spanje gesitueerd zijn onafhankelijk van de Wet die toegepast wordt op de erfopvolging.

Als laatste wensen wij u toe dat u nog vele jaren leeft en dat u zich niet al te veel zorgen hoeft te maken over dit soort onaangename zaken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)