Skip to main content
DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

DAFO/SAFO EN DE WONINGMARKT IN ANDALUSIË

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in AFO, Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer, Platteland.

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie
DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

Een belangrijk punt tussen kopers en verkopers op de woningmarkt op het platteland is de laatste tijd de procedure voor de regulering van illegaal gebouwde woningen ´buiten de ruimtelijke ordening´, de zogenaamde DAFO of SAFO (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación). Waarvoor dient deze procedure, welke gevolgen heeft het, wie moet het doen en wie moet het betalen?

Basisregels voor het kopen van een woning op het platteland

Op basis van mijn ervaring met klanten die een huis op het platteland zoeken, wil ik aangeven wat er op niet-bebouwbare of agrarische grond NIET mogelijk is:

 

  1. Het (aan)bouwen met een residentieel karakter, tenzij er beroepsmatig een agrarische of veehouderij activiteit op het perceel wordt uitgevoerd.
  2. Bestaande bebouwingen uitbreiden of verbouwen, zowel buiten als binnen. Men koopt het huis in de staat waarin het zich bevindt en het is wettelijk niet toegestaan om iets te veranderen.
  3. Het is eventueel wel mogelijk om te (ver)bouwen wanneer men een rustieke verhuuraccommodatie of Bed & Breakfast wil exploiteren, maar hiervoor moe men eerst een officieel plan van aanpak maken dat door de deelregering van Andalusië moet worden goedgekeurd. Deze procedure duurt langer dan 6 maanden en het is niet eenvoudig om een positief antwoord van de deelregering te krijgen.

Men moet er rekening mee houden dat de meeste woningen die op dit moment verkocht worden op het platteland in Andalusië onwettig of onrechtmatig zijn. Dat wil zeggen dat de bouw van deze woningen niet zou zijn toegestaan als de autoriteiten hun werk gedaan zouden hebben en daarom hadden ze er eigenlijk niet moeten zijn.

Voor meeste van deze gebouwen is het echter niet meer mogelijk voor de gemeente om een sanctieprocedure in te stellen tegen bebouwingen zonder vergunning of met een onwettige vergunning op niet-bebouwbare grond vanwege de verjaringstermijn.

Dat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid verlopen is doordat de termijn van zes jaar na beëindiging van de bouw verstreken is. Wanneer het gaat over niet-bebouwbare grond met een bijzondere bescherming (beschermd natuurgebied) dan is deze verjaringstermijn van zes jaar niet van toepassing.

Welke bouwwerkzaamheden mogen wel en niet op het platteland

Voor woningen op niet-bebouwbare grond mogen geen verbouw- of herstelvergunningen worden gegeven. Is er bijvoorbeeld een brand geweest en is de woning daardoor volledig vernietigd dan mag er niet worden herbouwd.

Het is wel mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties of kleine verbouwingen die nodig zijn voor de bewoonbaarheid en de veiligheid van de woning, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een deel van een dak of een muur die kapot of ingestort is.


Waarom is de DAFO/SAFO in het leven geroepen?

Vanwege het voorgaande heeft de deelregering van Andalusië in 2012 een norm goedgekeurd met het idee om duizenden woningen die gebouwd zijn op niet-bebouwbare grond / het platteland, te reguleren (dit betekent niet ´legaliseren´) buiten de legaliteit van de ruimtelijke ordening om. Sinds 2012 zijn de gemeenten begonnen met het maken van hun interne regelgeving voor deze procedure.

Anders gezegd, deze verordening voor de regulering van illegaal gebouwde woningen buiten de ruimtelijke ordening (DAFO/SAFO) is bedoeld om vast te leggen wat er op een bepaalde datum gebouwd is op een perceel, zowel que exterieur als interieur, oftewel buiten en binnen. Dit zodat het duidelijk is wat er gebouwd is, hoe lang geleden dit gebouwd is en om te certificeren dat deze woning kan blijven bestaan zonder dat er in de toekomst hiervoor nog sancties ingesteld kunnen worden. Dit alles zonder dat er de mogelijkheid bestaat voor uitbreiding, verbouwing of nieuwe bebouwingen.

Het is geen legalisatie omdat de woning buiten de ruimtelijke ordening blijft. Het is immers illegaal gebouwd maar het is wel een regulering omdat de gemeente deze juridische status certificeert en schriftelijk bevestigt dat er voor deze woning geen sancties kunnen worden ingesteld vanwege het verlopen van de termijn.

De juridische status van een woning op niet-bebouwbare grond verandert niet met deze DAF/SAFO-verordening van de gemeente. Dat wil zeggen dat de woning onwettig/onrechtmatig is omdat deze gebouwd is op een terrein waarop het verboden is om te bouwen. Maar omdat de wettelijke termijn voor sancties voor deze overtreding verstreken is, kan er geen sanctieprocedure meer ingesteld worden tegen de eigenaar voor deze situatie. Met of zonder DAFO blijft de juridische status gelijk.

DAFO/SAFO-procedure

Voor deze procedure is een technisch rapport van een architect nodig en moet er een belasting betaald worden over de waarde van het gebouw op de datum waarop het gebouwd werd. Dit varieert tussen de 2,5% en de 4% afhankelijk van de betreffende gemeente. Daarnaast zal de gemeente controleren of de levering van water en elektriciteit en de septic tank voldoen aan de regelgeving.

Het is de architect (deze wordt betaald door de eigenaar), die via zijn project zal aangeven wat de vereisten zijn voor de DAFO. Zodra het ontwerp ingediend is, zal de architect van de gemeente de woning bezoeken en controleren of deze daadwerkelijk voldoet aan de eisen voor de DAFO.

Zodra deze procedure afgerond is -wat tussen de 4 en 6 maanden kan duren- zal de gemeente een certificaat afgeven waarbij de status van de woning en alle bebouwingen op het perceel aangegeven worden als gereguleerd buiten de ruimtelijke ordening.

Is de DAFO verplicht voor de aan- of verkoop van een woning?

Een DAFO/SAFO is niet wettelijk verplicht voor het kopen of verkopen van een woning. Is dan positief of negatief om een DAFO/SAFO te hebben voor een woning?

Het voordeel van de DAFO is dat de koper de zekerheid heeft dat over wat er al gebouwd is geen sanctie of bevel tot sloop ingesteld kan worden, omdat met het DAFO-certificaat schriftelijk vastgelegd is dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Ook heeft de koper de zekerheid dat de gemeente in de toekomst niet alsnog zal eisen om de DAFO/SAFO-procedure op te starten aangezien dit al gedaan is bij de aankoop.

Op dit moment geeft bijna geen enkele gemeente schriftelijk informatie over een woning op niet-bebouwbare grond zonder DAFO of zonder dat deze procedure opgestart wordt.

Dat wil zeggen dat wanneer u bij de gemeente vraagt om schriftelijke informatie over het huis, het eerste wat er gezegd wordt, is dat eerst de DAFO geregeld moet worden voor de woning. Wanneer u om welke reden dan ook de DAFO niet wilt opstarten, zal het dus heel moeilijk zijn voor de koper of zijn advocaat om schriftelijk informatie te krijgen over de woning.

Het nadeel is dat wanneer het gebouw of een verbouwing (aan de binnenkant of buitenkant) minder dan zes jaar geleden is, of als de grond waarop de woning zich bevindt beschermd is (en er kan niet bewezen worden dat de bebouwingen oud genoeg zijn), dan kan het aanvragen van genoemde procedure problemen met zich meebrengen voor de eigenaar aangezien de gemeente in die gevallen een sanctieprocedure moet opstarten.

Ook wanneer de nieuwe eigenaar bedacht heeft dat hij de gekochte woning wil verbouwen en hij daarbij het advies van een goede advocaat in de wind slaat, zal de gemeente vanwege de fysieke inspectie van de architect van de gemeente precies weten wat er ten tijde van de DAFO gebouwd is.

Het kan ook zijn dat een woning de DAFO in 2016 gekregen heeft maar dat er in 2017 een verbouwing of uitbreiding van de woning heeft plaatsgevonden. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er hierover nooit totale zekerheid is.

Actuele situatie van de DAFO

Het is wel zeker dat de gemeenten deze procedure beginnen te veralgemeniseren aangezien zij ook inzien dat het vanwege de belasting een belangrijke bron van inkomsten.

Veel gemeenten hebben de ongeschreven regel om automatisch een dossier te openen wanneer ze een aanvraag voor informatie of documentatie voor een woning op niet-bebouwbare grond ontvangen waardoor de eigenaar deze procedure moet opstarten.

Tegenover bovenstaande situatie staat dat veel kopers willen vermijden dat zij de kosten voor deze procedure betalen en daarom eisen de kopers steeds vaker dat de verkoper deze procedure afhandelt en betaalt.

Daarnaast is het zo dat bij sommige woningaankopen waarbij men de DAFO niet wil aanvragen er een korting op de koopprijs afgesproken wordt zodat de nieuwe eigenaar kan beslissen of hij deze procedure in de toekomst opstart of niet.

Is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op een huis met DAFO?

Een andere vraag van sommige klanten is of het mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een woning die een DAFO heeft.

In dit geval overtreft de realiteit van de woningmarkt de wettelijke beperkingen die gelden vanaf 2009. Theoretisch is het niet mogelijk om een hypotheek te krijgen op gebouwen en installaties die buiten de ruimtelijke ordening om gebouwd zijn (met of zonder DAFO), maar in de praktijk zijn er wel banken die hypothecaire leningen verstrekken op dit soort woningen op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Naar mijn mening zullen de banken het niet nalaten om hypotheken te verstrekken zolang er handel is, hoezeer het decreet van 2009 ook het tegenovergestelde beoogt. Vanzelfsprekend liggen de dekkingspercentages van de hypotheken lager en geven niet alle banken hypotheken op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Kopen van een huis in de campo (op het platteland)

Voor het kopen of verkopen van woningen op niet-bebouwbare grond bestaan er geen beperkingen of restricties, met of zonder DAFO. De meerderheid van deze woningen staat namelijk ingeschreven in het Eigendomsregister en in het Kadaster. Dit soort woningen zijn ook al eerder verkocht terwijl er slechts weinig vandaag de dag een DAFO hebben.

Er is nog altijd een belangrijke vraag van potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van woningen op het platteland.

Wanneer een koper een woning koopt op niet-bebouwbare grond is het belangrijk te weten wat hij koopt. Dat hij weet wat de juridische beperkingen zijn van woningen op niet-bebouwbare grond en dat hij de concrete wettelijke informatie over deze woning ontvangt, met of zonder DAFO. Op die manier kan hij een beslissing nemen op basis van volledige kennis van de juridische status van de genoemde woning.

Een advocaat inhuren voor aankoop?

Als laatste willen wij erop wijzen, niet om onze juridische diensten te verkopen -nou ja, misschien een klein beetje dan- dat bij de aankoop van een woning en bovenal bij plattelandswoningen een advocaat geen slecht idee is. De kosten van een advocaat zijn laag in vergelijking tot het aankoopbedrag en deze kan u heel wat problemen en geld besparen.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in advocaat, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, Onroerend goed, Property law.

plusvalia selling property
plusvalía, property, nerja

Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.

Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van  belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.

Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.

Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.

Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.

Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.

Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.

Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.

Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.

Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.

Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.

Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

IRNR inkomstenbelasting

SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-RESIDENTEN (IRNR)

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in belasting IRNR, costa del sol.

IRNR inkomstenbelasting
IRNR inkomstenbelasting

Tijd voor de betaling van uw inkomstenbelasting voor niet-residenten in Spanje (IRNR)

Als u geen resident in Spanje bent, maar wel een Spaans onroerend goed bezit, dan bent u verplicht om de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten te betalen (IRNR). Dit onderwerp hebben we ook in een eerder artikel op onze website behandeld. In dit jaar dient u de IRNR voor 2015 te betalen. Dit betekent dat als u in 2015 een huis bezat, gekocht, of verkocht heeft, of geerfd heeft -en u bent geen fiscaal resident in Spanje- dat u dan verplicht bent deze Impuestos sobre de la Renta de No Residentes te betalen. Als service voor onze clienten biedt C&D aan om de aangifte plus betaling (via incasso) voor u te regelen voor het einde van dit jaar.

Als het onroerend goed het bezit is van een echtpaar of meerdere personen (eigendomsakte), dan vormt ieder van hen een individuele belastingplichtige, zodat voor ieder apart aangifte gedaan moet worden.

De aangifte moet gedaan zijn vóór 31 December 2016. Als u via incasso wilt betalen, dan dient het formulier echter al op 22 December ingediend te zijn. De hoogte van de aangifte wordt gebaseerd op de informatie van uw eigendom in het Kadaster, meestal is het bedrag niet erg hoog. Als u de betaling echter mist, dan kan u een boete worden opgelegd door de belastingdienst.

Als u de aangifte zelf wilt doen, dan kan dit via formulier 210 van de Spaanse belastingdienst A.E.A.T, maar het is niet gemakkelijk te begrijpen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

 

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Erfenis, Erfrecht, Spanje, Successierecht, Testament.

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen
Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.

Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk

Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa’s en oma’s) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:

  1. De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
  2. De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.

De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.

Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.

Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.

Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.

Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.

Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

Avstyckning av mark på landsbygden

VERJARINGSTERMIJN VERANTWOORDELIJKHEID ILLEGALE HERVERKAVELING PLATTELAND ANDALUSIE (DAFO)

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in AFO, costa del sol, DAFO, non developable land.

illegal subdivision rustic land andalucia
Verjaringstermijn illegale herverkaveling platteland

Op 6 augustus jongstleden is de herziening van artikel 183.3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van Andalusië (LOUA, Ley Urbanista de Andalucía) in werking getreden.

Het belangrijkste doel van deze herziening is een verjaringstermijn in te voeren voor verkavelingen van niet-bebouwbare grond waar (illegaal) gebouwen op staan. Sinds 2003 kon de overheid op elk moment zonder tijdsbeperking een administratieve procedure beginnen om deze illegaal gesplitste percelen, te (her)groeperen wat leidde tot een sloopbevel voor de illegale gebouwen op deze percelen. Er bestond geen tijdsbeperking, wat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid nooit verjaarde.

Wat men met de genoemde herziening gedaan heeft, is het invoeren van een verjaringstermijn van 6 jaar voor deze verkavelingen, onder voorwaarde dat er op deze percelen gebouwen staan die ouder zijn dan zes jaar. De genoemde verjaringstermijn die ingevoerd wordt voor gebouwen op niet-bebouwbare grond, zorgt ervoor dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is wanneer er zes jaar verstreken zijn zonder dat de overheid een dossier geopend heeft tegen de genoemde verkaveling.

Het verkavelen van een stuk landelijke grond betekent de splitsing of deling van een perceel in verschillende percelen met als doel, in de meeste gevallen, deze percelen afzonderlijk te verkopen en te bebouwen. Deze verkavelingen zijn illegaal wanneer er niet voldaan wordt aan de ‘minimale eenheid van landbouw’, die voor niet bevloeid land gewoonlijk tussen de 20.000-25.000 vierkante meter ligt. Het algemene idee is om de splitsing van landelijke grond waarmee nieuwe onafhankelijke eigendommen gecreëerd worden zoveel mogelijk te beperken.

Dit is geen kleine aangelegenheid aangezien er vóór en vanaf de LOUA in 2003 duizenden illegale verkavelingen van landelijke grond zijn uitgevoerd, die niet voldeden aan de minimale eenheid van landbouw. Deze situatie was wijdverspreid tot het jaar 2009 toen de economische crisis deze hectische speculatieve vastgoedactiviteit automatisch afremde.

Het bestaan van deze duizenden verkavelingen, zorgde voor de verkoop van vele eigendommen, die hun oorsprong hadden in een illegale verkaveling, die aan andere kopers werden overgedragen samen met het wettelijke “probleem” van de mogelijkheid dat de overheid een procedure zou opstarten.

We hebben het over een situatie die een grote rechtsonzekerheid met zich meebracht aangezien de overtreding van de illegale splitsing van dit terrein niet verjaart. De verkoop van deze percelen zorgde voor de verschijning van derden die te goeder trouw waren.

In de praktijk hadden en hebben de overheid in het algemeen en de gemeenten in het bijzonder geen enkel belang bij het opstarten van een procedure voor het herstel van rechtmatigheid van de ruimtelijke ordening tegen deze percelen. De uitvoering van de resolutie van deze procedures, het groeperen van de gesplitste percelen tot een enkel perceel in het Eigendomsregister en in het Kadaster, waarbij de illegale bouwwerken gesloopt worden, lijkt mij in feite meer dan gecompliceerd, zo niet onmogelijk.

Afgezien van het bovenstaande leidde deze niet-verjaring tot een situatie van onrechtvaardigheid aangezien de overtreding voor het bouwen op niet-bebouwbare grond, op een perceel dat niet afkomstig is van een verkaveling, een verjaringstermijn van zes jaar kende. Maar als datzelfde gebouw gebouwd was op een perceel dat illegaal gesplitst was, kon dit gebouw zonder tijdslimiet worden “aangevallen” omdat de verkaveling niet verjaarde, dat wil zeggen ondanks dat er meer dan zes jaar verstreken waren vanaf de bouw.

Deze herziening lijkt mij redelijk aangezien de verjaringstermijn van de verkavelingen met gebouwen gelijk gesteld wordt aan die van de gebouwen die op niet-bebouwbare grond staan. Dit geeft een grotere rechtszekerheid en men kan duidelijk vaststellen welk rechtssysteem van toepassing is op de genoemde eigendommen.

Het logische gevolg van deze herziening is dat die gebouwen die meer dan zes jaar geleden gebouwd zijn op een illegaal gesplitst terrein zich kunnen beroepen op de procedure Opgenomen Buiten de Ordening (AFO, Asimilado Fuera de Ordenaciön)

Deze procedure is geen legalisering van het gebouw, aangezien de situatie van illegaliteit altijd zal bestaan, maar het kan wel een betere rechtszekerheid betekenen aangezien de gemeente de situatie van het onroerend goed waarover de wettelijke aansprakelijkheid is verjaard, zal certificeren zonder dat de mogelijkheid nog bestaat om “aangevallen” te worden door de eigen overheid. Laat het duidelijk zijn dat er geen nieuwbouw gepleegd kan worden of verbouwingen of verbeteringen gedaan mogen worden aan de bestaande constructie.

De genoemde erkenning impliceert, naast een belangrijk economische voordeel voor de eigenaar, ook de certificering van een reeks beperkingen die nu eenmaal horen bij gebouwen op landelijke grond, hoewel deze beperkingen gelijk zijn of men nu wel of niet over dit AFO-certificaat beschikt. Het hangt van elke eigenaar of nieuwe koper af of hij deze erkenning van zijn eigendom wil aanvragen. Daarnaast kan de gemeente officieel van de eigenaar eisen dat hij deze procedure opstart.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

nerja, lawyer, hipotecas

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in advocaat, advocaten, Andalusian, Andalusie, bodemclauses, hypotheek, judgment, Spanje.

nerja, advocaat, hypotheekIn ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.

Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.

In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.

Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht – al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend –  het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.

Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.

Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente.  Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.

Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.

Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.

Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

 

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, banks, english speaking solicitor, euribor, floor clause, judgment, mortgages.

floor clause mortgage spain

DICHTER BIJ EEN DEFINITIEVE OPLOSSING

Allereerst wil ik u graag informeren dat C&D Solicitors een samenwerkingsovereenkomst heeft afgesloten met het advocatenkantoor Gallego & Rivas uit Sevilla. Zij zijn gespecialiseerd in financieel en bancair recht.

Op basis van deze overeenkomst heeft Gallego & Rivas aangeboden om de documenten van die eigenaren waarbij er sprake kan zijn van een bodemclausule in hun hypotheek gratis te bestuderen. Aan het einde van dit artikel leggen we uit op welke manier u dit advies kunt krijgen.

Allereerst: Wat is een bodemclausule? We hebben het over een hypotheek met een bodemclausule wanneer er in een hypotheek met een variabele rente een clausule bestaat in de hypotheekakte waarbij de rente niet lager kan zijn dan een bepaalde drempel.

Ofwel, in dit geval kan men niet profiteren van een lage rente en eventuele daaropvolgende verlagingen, aangezien dit “afgeschermd” is door een minimale rente waardoor er geen lagere rente kan worden toegepast dan de vastgestelde minimale rente in de bodemclausule. Sinds een aantal jaren is de Euribor heel laag waardoor deze clausules hebben geleid tot een aanzienlijk geldverlies voor veel klanten.

Sinds een aantal jaren zijn er daarom veel rechtszaken geweest in Spanje van personen die getroffen zijn door deze bodemclausules in hun hypotheek. Vijf jaar geleden hebben we al een eerste artikel aan dit onderwerp gewijd in navolging van de eerste uitspraken. Men moet er rekening mee houden dat hypotheken met een bodemclausule heel gebruikelijk waren tot het jaar 2009/2010.

In de meerderheid van de uitspraken heeft de aanklagende klant gelijk gekregen. Ook de jurisprudentie van het Hooggerechtshof heeft een nietigverklaring van deze clausules in mei 2013 uitgesproken.

Tot zover zijn de juridische argumenten duidelijk zodat de mensen met een bodemclausule in hun hypotheek een grote kans hebben op een uitspraak in hun voordeel. Deze uitspraak veroordeelt de bank tot het verwijderen van de bodemclausule uit de hypotheek en tot het terugbetalen van het geld dat de klant teveel betaald heeft aan de hypotheek vanwege deze lage rente waar de klant niet van heeft kunnen profiteren en de juridische kosten.

Het hooggerechtshof heeft in haar arrest van mei 2013, met een verrassende argumentatie, de bank alleen verplicht tot het terugbetalen van het ten onrechte geïnde geld van de klant vanaf 9 mei 2013 en niet vanaf het moment dat deze clausule voor deze klant van toepassing was. Dat wil zeggen dat er voor het ten onrechte geïnde geld van vóór deze datum geen mogelijkheid is voor terugbetaling.

Het hooggerechtshof deed een beroep op de economische ontwrichting die dit zou betekenen voor de banken om het totaal van het onterecht geïnde bedrag terug te moeten betalen van voor 9 mei 2013. Aangezien er duizenden hypotheken met een bodemclausule zijn, zou het om miljarden euro’s gaan die terugbetaald zouden moeten worden door de banken.

Vanwege de controversiële aard van de juridische argumentatie heeft een Rechtbank van Koophandel in Granada de vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) zodat deze een uitspraak zou doen over of de banken de teveel geïnde bedragen aan hun klanten zouden moeten terugbetalen vanaf de toepassing van de bodemclausule in hun hypotheken en niet slechts vanaf 9 mei 2013.

Op 26 april heeft de HvJEU de openbare zitting van deze procedure gehouden en op 12 juli zal de advocaat-generaal van de HvJEU zijn conclusie uitbrengen. Op dat moment zullen we weten of de Spaanse banken al het onterecht geïnde geld moeten terug betalen of slechts vanaf 9 mei 2013.

Het lijkt erop dat er een grote kans is dat de HvJEU oordeelt dat al het onterecht geïnde geld aan alle klanten die een bodemclausule hadden, moet worden terugbetaald. Deze beslissing is kan verstrekkende gevolgen hebben aangezien we – volgens sommige bronnen – praten over een bedrag van ongeveer 7 miljard euro.

Deze 7 miljard euro komt bovenop het bedrag van 5 miljard euro wat de banken volgens schatting moeten terugbetalen voor het onterecht geïnde geld vanaf 2013 tot nu.

Ongeacht de datum die door het HvJEU wordt vastgesteld, zijn bodemclausules onbillijk en hebben de betrokkenen recht om bezwaar te maken en om het geld terug te eisen. Daarom hebben we een overeenkomst getekend met advocatenkantoor Gallego & Rivas dat gespecialiseerd is in bancaire zaken en dat aangeboden heeft om de documentatie van die eigenaren te bestuderen die mogelijk getroffen zijn door een bodemclausule in hun hypotheek en om hun een klein overzicht te geven van hun situatie.

Het bestuderen van deze documentatie is gratis en ze zullen een juridisch advies geven over het terugkrijgen van het verloren geld en over de proceskosten. Later kan de klant beslissen of hij een gerechtelijke procedure wil starten of niet.

Vervolgens zullen we, afhankelijk van het aantal mensen dat geïnteresseerd is in het ondernemen van gerechtelijke stappen tegen hun bank, een dag op ons kantoor in Torrox-costa (Málaga) organiseren zodat de mensen die het slachtoffer zijn van een bodemclausule in hun Hypotheekakte een eerste persoonlijk contact kunnen hebben met Gallego & Rivas.

Het gaat er uiteindelijk om dat een gespecialiseerde advocaat de zaak bestudeert en een advies geeft, zonder enige kosten voor de getroffenen, over de mogelijke juridische stappen die ondernomen kunnen worden om het geld en de proceskosten terug te krijgen.

Als u geïnteresseerd bent in het krijgen van zo’n gratis advies dan kunt u contact met ons opnemen via het volgende e-mailadres info@cdsolicitors.com, waarbij u uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie van de hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening stuurt. Wij zijn heel blij dat we u op deze manier kunnen helpen om meer inzicht te krijgen in uw juridische status.

 

Auteur:Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalucia, Onroerend goed, Property law, Registratie, Spanje.

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie
Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.


Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.


Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.


Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.


Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

  • De woning moet in de bebouwde kom staan.
  • Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
  • Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
  • Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
  • EHBO-kit
  • Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
  • Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
  • De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
  • Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
  • Telefoonnummer voor noodgevallen.
  • Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
  • Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.


Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.


Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.


Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.


Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).


Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusie, banks, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, judgment.

Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar woningen
Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar nieuwbouw woningen

In september 2013 publiceerde ik een artikel waarin ik het vonnis van een Rechtbank in Albacete van 8 juni 2012 voor het voetlicht bracht, dat in datzelfde jaar door het Provinciaal Hooggerechtshof bevestigd werd. Deze gerechtelijke procedure betrof zesenveertig nieuw te bouwen woningen, die nooit gerealiseerd werden, maar waarvoor wel verschillende betalingen werden gedaan. Zowel de projectontwikkelaar als de bank werden gedagvaard door de kopers vanwege het ontbreken van bankgaranties voor de betaalde bedragen.

Zoals ik in dat artikel heb besproken, werd de bank in het genoemde vonnis -op dat moment baanbrekend!- veroordeeld tot het terugbetalen van alle door de kopers betaalde bedragen. Hierbij werd de hoofdelijke verantwoordelijkheid van de bank en de projectontwikkelaar van de woningen vastgesteld door de interpretatie van de artikelen 1 en 2 van de Wet 57/1968, van 27 juli 1968 over de perceptie van vooruitbetaalde bedragen bij de bouw en verkoop van woningen.

De uitspraak in deze zaak was echter slechts een geïsoleerd vonnis, dat geen jurisprudentie betekende. In feite zijn er inmiddels in de afgelopen twee en half jaar, zowel vonnissen ten gunste als ten nadele van de bank in dergelijke situaties geweest.

Aan deze onduidelijke situatie is nu echter een einde gekomen aangezien de Spaanse Hoge Raad op 21 december 2015 over dit onderwerp een vonnis in cassatie heeft uitgesproken. Met dit belangrijke vonnis van de Hoge Raad worden toekomstige verschillende interpretaties van andere rechtbanken uitgesloten. De Hoge Raad heeft geen twijfels over de interpretatie van deze norm en beslist ten gunste van de particuliere kopers van de nieuwbouw woningen.

De Hoge Raad is van mening dat de kredietinstelling waaraan de koper de bedragen voor de koop van een woning in aanbouw vooruit betaalt, verantwoordelijkheid moet nemen tegenover de koper. We hebben het over die gevallen waarin de woningen niet worden afgebouwd door de projectontwikkelaar, omdat deze geen geld heeft of insolvabel is, waardoor de koper niets van het betaalde geld terugkrijgt (bijvoorbeeld bij een faillisement van de projectontwikkelaar).

In de Vijfde Juridische Grondslag -de laatste paragraaf van het genoemde vonnis- bevestigt de Raad dat de kredietinstelling de wettelijke verplichting heeft van een ´bijzondere toezicht´ op de projectontwikkelaar aan wie hij de lening verstrekt voor de bouw van deze woningen. Dit zodat de betalingen van de kopers (in het bijzonder als deze van particulieren afkomstig zijn) naar een speciale rekening gaan, die de projectontwikkelaar moet openen. De bank moet deze garantie van de projectontwikkelaar eisen voor alle afzonderlijke bedragen die hij ontvangt.

De kredietinstellingen die leningen verstrekken aan projectontwikkelaars voor de bouw van woningen, hebben dus de wettelijke verplichting om een speciale en gescheiden rekening te openen die naar behoren gewaarborgd is, zodat de bedragen die de kopers voor de woningen betalen op deze rekening worden geïnd. Als de kredietinstelling zich er niet van verzekert dat het geld van de kopers op een speciale rekening vastgezet wordt, is hij verantwoordelijk voor het totaal van de door de kopers betaalde bedragen.

Dat wil zeggen als de bank niet voor de bescherming van dit geld van de kopers heeft gezorgd, dan is er met dit Vonnis geen enkele juridische twijfel dat de bank veroordeeld zal worden tot het “uit eigen zak” terugbetalen van het geld dat door de kopers betaald is, in die gevallen dat de projectontwikkelaar de woningen niet afmaakt en als deze geen geld heeft of niet solvabel is. Naar mijn bescheiden mening, lijkt het me logisch en coherent dat de Hoge Raad dit onderwerp in het voordeel van de koper heeft beslist.

In de praktijk creëert de meerderheid van de projectontwikkelaars die nieuwbouw woningen verwezenlijken, een vennootschap die exclusief bestemd is voor de bouw van dit project. Normaal gesproken hebben deze vennootschappen geen eigen vermogen. Vanaf nu echter zullen voor leningen die aan de projectontwikkelaar verstrekt worden de solventie en garanties van de projectontwikkelaar minutieus nagekeken worden en zal de bank het geld bewaken dat de koper betaalt voor een dergelijke woning.

In dit soort situaties, met dit Vonnis van het Spaanse Hoogste Gerechtshof, hebben de kopers van woningen die niet afgebouwd zijn, de benodigde juridische zekerheid om een Vonnis te krijgen dat waarin de bank veroordeeld wordt en zo hebben ze meer mogelijkheden om het verloren geld terug te krijgen.

Het zeer waarschijnlijk dat op basis van dit Vonnis de bank vanaf nu juridische procedures zal willen vermijden en direct tot een overeenkomst zal willen komen met benadeelde kopers in soortgelijke situaties.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

SPANISH INCOME TAX RETURN FOR NON TAX RESIDENTS FILING BEFORE THE 31st OF DECEMBER

VOOR 31 DECEMBER MOET DE BELASTINGAANGIFTE GEDAAN ZIJN VOOR NIET-RESIDENTEN VOOR HET JAAR 2012.

Geschreven door admin op . Gepost in Headline, Inkomstenbelasting, lawyer, Sin categoría @nl.

Due-Dates-for-Paying-Corporate-Income-TaxesWanneer u geen ingezetene bent in Spanje en wanneer u eigenaar bent van een onroerend goed in Spanje dan moet u Belasting over het Inkomen van Niet-Residenten betalen (I.R.N.R.). Dit onderwerp werd eerder al diepgaand behandeld in artikelen die op onze website geplaatst zijn in november 2010 en oktober 2013:

Wanneer een onroerend goed eigendom is van een echtpaar of van meerdere personen, dan geldt elke eigenaar als een onafhankelijke belastingbetaler. Daarom moeten ze aparte belastingaangiftes doen voor hun eigendomsaandeel van het onroerend goed.

Afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed wordt er een onderscheid gemaakt in het te belasten inkomen tussen:

1.- OPBRENGSTEN VAN VERHUURD ONROEREND GOED.Wanneer het onroerend goed verhuurd wordt dan moet het hele bedrag wat van de huurder ontvangen wordt als opbrengst aangegeven worden, exclusief de Belasting over de Toegevoegde Waarde.

2.- BELASTBAAR INKOMEN UIT STEDELIJK ONROEREND GOED VOOR EIGEN GEBRUIK.

Voor het grootste deel van onze klanten geldt het laatste. Daarom zal ik hier nog verder op in gaan:

Het aan te geven inkomen is het resultaat van het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het onroerend goed met de volgende percentages:

  • In het algemeen, 2%.
  • In het geval van onroerend goed met een kadastrale waarde die herzien of aangepast is ná 1 januari 1994, 1,1%.

Met het bedrag dat voortkomt uit het toepassen van de genoemde percentages moet men het eindbedrag bereken dat elk van de eigenaren moet betalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit of u het hele jaar eigenaar was van het onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Voor deze fiscale verplichting moet het model 210 ingevuld worden. Op de officiële website van de Spaanse Belastingdienst (A.E.A.T.) staan instructies in hetEngelsover hoe het model ingevuld moet worden. Ik vertel u alvast dat het soms moeilijk kan zijn om deze te begrijpen.

Op dit moment is het tijd voor de aangifte van de I.R.N.R voor 2012, waarvan de deadline op 31 december van dit jaar verloopt. Indien u in het jaar 2012 eigenaar was van onroerend goed dan moet u contact opnemen met uw adviseur zodat hij het genoemde fiscale model zo snel mogelijk kan indienen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE
ALLE CONDITIES
Newsletter
C&D Solicitors Malaga, Spain
Colegio de Abogados de Mälaga
C&D Solicitors
Powered by  GDPR Cookie Compliance
Privacyoverzicht

Deze site maakt gebruik van cookies, zodat wij je de best mogelijke gebruikerservaring kunnen bieden. Cookie-informatie wordt opgeslagen in je browser en voert functies uit zoals het herkennen wanneer je terugkeert naar onze site en helpt ons team om te begrijpen welke delen van de site je het meest interessant en nuttig vindt.