Skip to main content

Tag: Andalusië

VAKANTIEHUUR IN ANDALUSIË 2023, DEEL II: BEPERKINGEN EN VERBODEN VAN VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)

Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA vakantieverhuur
Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA-vakantieverhuur

Gezien de hausse aan vakantieverhuur in veel steden in de afgelopen jaren -en altijd rekening houdend met het delicate evenwicht tussen vakantiegangers en bewoners- nemen Vereniging van Eigenaren in dit verband al vele jaren maatregelen, met als doel RTA vakantieverhuur in hun gebouwen te beperken en in de meeste gevallen te verbieden. Op basis van onze juridische ervaring met het adviseren van buitenlanders in Costa del Sol, komen we vaak deze “tegenstrijdige” belangen tegen tussen verenigingen van eigenaren en buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in onroerend goed dat ze van plan zijn te kopen als vakantieverhuur.

We zullen proberen de huidige regelgeving te verduidelijken die verenigingen van eigenaren in staat stelt om in te grijpen in, deze activiteit te beperken of te verbieden.

Hoe kunnen VvE’s vakantieverhuur verbieden of beperken?

Tijdens het proces van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed aan onze buitenlandse klanten, zijn we steeds meer eigendommen tegengekomen waar verenigingen van eigenaren de statuten hebben gewijzigd en vakantieverhuur hebben verboden in eigendommen die deel uitmaken van die vereniging.

De procedure die verenigingen van eigenaren in staat stelde om een dergelijke beperking vast te stellen, is geregeld in artikel 17.12 van de Wet op het Algemeen Bezit (LPH). Het stelt de verenigingen van eigenaren in staat om de exploitatie van vakantieverhuur te beperken of voorwaarden te stellen, door het houden van een vergadering van eigenaren en het verkrijgen van de gunstige stemmen van meer dan drie-vijfde van het totale aantal eigenaren, die tegelijkertijd meer dan drie-vijfde van de aandelen in de vereniging moet vertegenwoordigen.

Beperkingen voor vakantieverhuur inschrijven in het Eigendomsregister

Om dit verbodsbesluit afdwingbaar te maken voor derden, moet het officieel worden geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Met andere woorden, als een koper een huis verwerft en de vereniging dit verbod heeft aangenomen, maar het is niet geregistreerd in het eigendomsregister of als het is geregistreerd nadat de eigenaar het onroerend goed heeft gekocht, kan de eigenaar het huis legaal in de RTA registreren en is dit verbod niet van toepassing.

Evenzo is dit verbod niet van toepassing op woningen die in de RTA zijn geregistreerd voordat het verbod door de vereniging van eigenaren is vastgesteld.

Naamswijziging van een bestaande RTA-licentie

Ten slotte, als het gaat om de aankoop van een huis dat al in de RTA was geregistreerd, maar de vereniging van eigenaren later vakantieverhuur verbiedt, begrijpt de Raad voor Toerisme van de regionale regering van Andalusië dat, in het geval dat dit huis wordt verkocht, de RTA-licentie geldig blijft. De nieuwe eigenaar die de woning heeft gekocht, kan de RTA-registratie op zijn of haar naam zetten.

Is het legaal voor VvE’s om vakantieverhuur te verbieden?

Verbod tot vakantieverhuur door de VVE?
Verbod tot vakantieverhuur door de VVE?

Artikel 17.12 LPH bepaalt letterlijk dat verenigingen de exploitatie van vakantieverhuur kunnen beperken of daaraan voorwaarden mogen verbinden, maar het staat niet uitdrukkelijk toe dat deze worden verboden.

Aangezien dit artikel het woord “verbieden” niet uitdrukkelijk bevat, zijn sommige rechters en juristen van mening dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden op basis van dit voorschrift en met een 3/5 meerderheid.

Het zou alleen mogelijk zijn om het verbod in te voeren op basis van een ander artikel in de LPH, met name artikel 17.5, maar dit zou een unanieme stemming vereisen van alle eigenaren die 100% van de aandelen in de vereniging vertegenwoordigen.

Juridisch conflict van VvE-beperkingen voor RTA-vakantieverhuur

Evenzo heeft de provinciale rechtbank van Cordoba in een arrest van 12 juli 2022 betoogd dat er een jurisprudentiële benadering is die een restrictieve interpretatie van beperkingen oplegt aan het recht op privé-eigendom, omdat het een grondwettelijk erkend recht vormt (artikel 33 van de Spaanse grondwet). Een dergelijk verbod zou dus indruisen tegen het recht op privé-eigendom.

Zonder twijfel hebben we te maken met een juridisch conflict dat de komende jaren moet worden opgelost, omdat we begrijpen dat er vroeg of laat een uitspraak van het Hooggerechtshof zal zijn die deze kwestie verduidelijkt.

Wat kunnen VvE’s doen om vakantieverhuur te beperken of te conditioneren?

Hoewel het duidelijk is dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden via de 3/5 meerderheid die is vastgelegd in artikel 17.12 LPH, is het wel degelijk mogelijk om een reeks beperkingen of voorwaarden vast te stellen, die verenigingen van eigenaren kunnen opleggen aan woningen die zijn ingeschreven of moeten worden geregistreerd in de RTA.

Dezelfde rechters of juristen die interpreteren dat vakantieverhuuractiviteiten niet kunnen worden verboden zonder een unanieme stem van alle eigenaren, verduidelijken wat een besluit dat de werking van deze vakantieverhuuractiviteit beperkt of conditioneert, zou kunnen bevatten op basis van artikel 17.12 LPH en met de goedkeuring van 3/5 van de eigenaren:

Mogelijke beperkingen voor de Vereniging van Eigenaren

VvE’s kunnen regels voor vakantieverhuur goedkeuren, interne voorschriften vaststellen, zoals:

  • beperken van het aantal gebruikers, 
  • al dan niet toestaan van huisdieren
  • vaststellen van dagen of tijden om aan te komen of te vertrekken
  • verplichting om een specifieke verzekering voor schade af te sluiten
  • aanwezigheid van de eigenaar of verhuurder bij het inchecken om gebruikers specifiek te informeren over de regels om gemeenschappelijke elementen te gebruiken
  • verplichting voor de eigenaar om huurders een kopie te bezorgen van het document met dergelijke beperkingen en regels
  • verhoging van max. 20% van de servicekosten,
  • enz.

Dit besluit of intern reglement dat door de vereniging is aangenomen om vakantieverhuur te beperken en dat zou bepalen aan welke criteria eigenaren die hun vakantiewoningen willen verhuren, zouden moeten voldoen, zou inderdaad verplicht zijn.

Welke maatregelen of sancties kan de Vereniging van Eigenaren nemen als dit huishoudelijk reglement niet wordt nageleefd?

Dit door de vereniging vastgestelde huishoudelijk reglement kan en moet de uitdrukkelijke rechtsgevolgen bevatten van het niet naleven van dit huishoudelijk reglement voor vakantieverhuur. Uiteraard zouden de gevolgen niet zijn dat de huurder een paar dagen in de woning doorbrengt. De gevolgen zouden voor de eigenaar zijn.

Het logische gevolg van een dergelijke schending zou de uitoefening zijn van de in artikel 7.2 LPH voorziene vordering tot staking. Deze actie zou de vereniging in staat stellen om de effectieve stopzetting van vakantieverhuur en schadevergoeding te eisen, in het geval dat de vakantieverhuur in strijd zou zijn met de regels die door de vereniging zijn vastgesteld en vastgesteld voor woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt.

BELANGRIJK: Er moet worden benadrukt dat we in deze kwestie verwijzen naar wat de vereniging van eigenaren kan doen als we begrijpen dat het niet mogelijk is om vakantieverhuur te verbieden op basis van artikel 17.12 LPG, omdat dit voorschrift verwijst naar beperkingen en voorwaarden. Dit is echter twijfelachtig en dit debat moet nog worden voltooid.

Kan een ontwikkelaar vakantieverhuur in een ontwikkeling verbieden voordat de woningen zijn verkocht?

Het antwoord is JA.

Bij een ontwikkeling van nieuwbouwwoningen of off-plan woningen, voordat de woningen worden verkocht, moet de ontwikkelaar de statuten opstellen en registreren waarin de regels voor de vereniging van eigenaren zijn vastgelegd. Daarom zou de ontwikkelaar het verbod om de woningen als vakantieverhuur te gebruiken in de statuten kunnen opnemen.

Dit is momenteel niet gebruikelijk, maar het is mogelijk en misschien zullen we in de toekomst meer gevallen gaan zien, om toegevoegde waarde te bieden aan het onroerend goed, vooral in luxe ontwikkelingen. Dit zou immers een goede manier zijn om potentiële buitenlandse investeerders aan te trekken die op zoek zijn naar een plek om te wonen of tijd door te brengen in Spanje, weg van activiteiten die de rust van het blok of de ontwikkeling kunnen verstoren.

Het verhuren van uw woning Andalusië en beperkingen van de Gemeente

Investeert u in vastgoed en wilt u meer weten over mogelijke beperkingen vanuit het Gemeentehuis in uw gemeente? Lees dan ook ons vorige artikel:

Vakantiehuizen in Andalusië 2023, deel I: Beperkingen en administratieve regelgeving.

Juridisch advies voor investeren in RTA vakantieverhuur in Andalusië

Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C&D Solicitors, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, lawyer en C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalucia, Spanje)

Bouwen op het platteland van Andalusie gelimiteerd toegestaan voor eengezinswoningen

Bouwen op het platteland van Andalusie
Bouwen op het platteland van Andalusie: wanneer is dit toegestaan?

In december 2021 heeft het Andalusische parlement de nieuwe ‘landwet’ (Ley del Suelo) in Andalusië aangenomen, LISTA genaamd, voor het bouwen op het platteland. Eén van de belangrijkste nieuwe kenmerken van deze wet is dat het onder bepaalde omstandigheden mogelijk is om bouwvergunningen af te geven voor vrijstaande eengezinswoningen op het platteland. Dit is groot nieuws voor eigenaren van landelijke eigendommen, omdat bouwen op het platteland tot nu toe niet was toegestaan en alle gebouwen jonger dan ten minste 6 jaar oud konden worden gesanctioneerd.

Wat is de uitvoeringsstatus van deze nieuwe wet voor bouwen en renoveren op het platteland?

Na de goedkeuring van deze nieuwe wet werkt de regionale regering van Andalusië aan regelgeving om deze te implementeren, hetgeen erg belangrijk is voor de feitelijke toepassing van de nieuwe wet. Momenteel zijn deze voorschriften in conceptvorm in afwachting van goedkeuring en daarom zijn ze nog steeds aan verandering onderhevig.

We zullen -in de laatste paragraaf- de belangrijkste aspecten van deze ontwerpverordening en de nieuwe landwet toelichten met betrekking tot percelen op het platteland en de mogelijkheid om een bouwvergunning te verkrijgen voor vrijstaande woningen. Ook zullen we de nieuwe aspecten behandelen die van invloed zijn op huizen in het systeem van het DAFO / SAFO certificaat, omdat voor het eerst ook grotere renovatiewerkzaamheden zullen worden toegestaan.

Was het in het verleden toegestaan om op het platteland te bouwen?

De vorige wet in Andalusië –LOUA genaamd en aangenomen in 2003- stond de bouw van huizen voor woondoeleinden op onontwikkelde / rustieke grond niet toe, met uitzondering van de mogelijkheid om huizen te bouwen die verband houden met landbouw-, veeteelt- of bosbouwactiviteiten.

Ondanks dit verbod werden echter vele woningen gebouwd zonder bouwvergunning, met onjuiste vergunningen of met vergunningen die later ongeldig/ongeldig werden verklaard. In de provincie Málaga, in gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce-vallei, de Mijas Sierra of het Ronda-gebied, werden honderdduizenden landelijke huizen gebouwd vanwege de sterke vraag van buitenlandse kopers uit Groot-Brittannië, België, Nederland, Zweden, enz.

Eén van de redenen voor deze grote vraag naar landelijke eigendommen op het platteland van Andalusië is ook dat ze mochten worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), vanwege de verstreken tijd en de nalatigheid van de administratie om tegen deze eigendommen op te treden. Deze registratie maakt ze niet legaal, maar het geeft ze wel een betere administratieve status die deze huizen -in combinatie met lagere marktprijzen- aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers.

Wat zijn de toekomstige vereisten om op een landelijk perceel te bouwen?

  1. Het perceel mag niet onderworpen zijn aan enige vorm van speciale bescherming, d.w.z. het moet normaal platteland zijn.
  2. Het gebouw moet een afstand hebben van minimaal 25 meter van de rand van het perceel.
  3. Ook moet het land een minimale oppervlakte hebben die we in de volgende paragraaf uitleggen.
  4. Er moet een minimale afstand van 200 meter zijn tot andere gebouwen die voor woondoeleinden worden gebruikt.

a. Wat is de minimale oppervlakte voor percelen om een bouwvergunning op landelijk terrein te verkrijgen?

Het zal mogelijk zijn om te bouwen op wettelijk verkavelde percelen, die in geen geval kleiner mogen zijn dan 2,5 hectare (25.000 m2) per woning. In bosgrond moet de minimale oppervlakte 5 hectare zijn. De verordeningen voorzien echter in de mogelijkheid om deze minimale oppervlakte te wijzigen door middel van subregionale planologische verordeningen. Dit amendement moet gebaseerd zijn op de noodzaak om de ontvolking van plattelandsgebieden tegen te gaan of om plattelandsontwikkeling en de groene en circulaire economie te bevorderen. Zeker is dat dit minimale perceeloppervlak om een bouwvergunning te verkrijgen in veel gemeenten op middellange termijn zal worden aangepast.

b. Hoeveel vierkante meter mag ik bouwen?

De maximale bouwoppervlakte mag niet groter zijn dan 1% van het landelijk perceel of 0,5% in het bosgebied. Wel is het mogelijk dat het algemene stedenbouwkundige instrument van de gemeente constructies en installaties toestaat die aanvullend zijn op de woning, mits hun totale oppervlakte niet groter is dan die van de woning zelf.

c. Wat is de maximaal toegestane hoogte voor bebouwing op landelijk terrein?

De maximaal toegestane hoogte voor deze woningen op het platteland is 7 meter.

d. Geen toestemming om te bouwen als een stedelijke nederzetting wordt gevormd

Een stedelijke nederzetting, ́asentamiento urbanístico ́, wordt gedefinieerd als de vorming of het bestaan van een groep gebouwen in een relatief klein landoppervlak, waarvoor collectieve infrastructuur of diensten nodig zijn die niet geschikt zijn voor het platteland. De nieuwe landwet en haar voorschriften verbieden de vorming van nieuwe stedelijke nederzettingen op het platteland en staan daarom niet toe dat bouwvergunningen worden afgegeven voor huizen die waarschijnlijk een nederzetting zullen vormen.

De wet geeft veel definities van wat kan worden geïnterpreteerd als een stedelijke nederzetting, waarvan sommige enigszins dubbelzinnig zijn en onderhevig aan interpretatie met het verstrijken van de tijd. Eén van de duidelijkste criteria die het bijvoorbeeld onmogelijk maken om een vergunning te verlenen voor een woning op het platteland, is het bestaan van nog eens 6 gebouwen binnen een straal van 200 meter. (Deze 6 gebouwen zouden geen bijgebouwen in percelen binnen die straal omvatten.)

Welke belasting is verschuldigd over het bouwen op het platteland van Andalusie?

De nieuwe wet heeft een compensatiebepaling ingevoerd om constructies op het platteland toe te staan die gelijk zijn aan 15% van het materiële uitvoeringsbudget voor vrijstaande eengezinswoningen. Het is verschuldigd wanneer de bouwvergunning wordt verleend aan de eigenaar of ontwikkelaar, hetzij een particulier of een bedrijf. De regelgeving voorziet in de mogelijkheid voor elke Gemeente om dit bedrag te verlagen via een gemeentelijke verordening.

Voorafgaande toestemming nodig om de vergunning te verkrijgen

Het is verplicht om vooraf toestemming te vragen aan het stadhuis, om te bevestigen dat het mogelijk is om een bouwvergunning te verkrijgen op het rustieke perceel. Deze procedure van voorafgaande toestemming moet bepaalde technische en juridische documentatie bevatten over het perceel en over het geplande gebouw.

Een van de belangrijkste punten van deze vergunning is het informeren van de kadastrale en registerhouders van aangrenzende percelen. De naburige buren kunnen bezwaar maken tegen het gebouw, met het argument dat het de uitvoering van reguliere activiteiten op hun percelen zou verhinderen. Dit verwijst naar veeteelt, bosbouw of landbouwactiviteiten, omdat de bouw van een huis op het platteland als uitzonderlijk wordt beschouwd.

Als een periode van 6 maanden is verstreken vanaf het moment dat de aanvraag is ingediend en het stadhuis niet heeft gereageerd, wordt deze geïnterpreteerd als geweigerd.

Toestemming Gemeente in geval van verkoop

In het geval dat het stadhuis voorafgaande toestemming verleent, heeft de eigenaar of ontwikkelaar een periode van een jaar om een bouwvergunning aan te vragen. Anders moet er opnieuw voorafgaande toestemming worden verkregen. Deze voorafgaande toestemming zal eigenaren van een perceel dat het met een bouwvergunning wil verkopen, in staat stellen deze procedure uit te voeren en, zodra het stadhuis het goedkeurt, kan het perceel worden verkocht aan een koper met de garantie dat zij erop kunnen bouwen.

Mogelijkheid om huizen te renoveren/verbouwen (DAFO/ SAFO)

Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)
Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)

De nieuwe landwet heeft een belangrijke wijziging geïntroduceerd met betrekking tot woningen met de status van asimilado fuera de la ordanación (DAFO / SAFO). De nieuwe wet maakt het mogelijk om deze woningen op te knappen en hun structuren aan te passen. Voorheen mochten deze woningen alleen minimale onderhouds- en conserveringswerken uitvoeren die strikt noodzakelijk waren om de bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en toegankelijkheid te garanderen. De mogelijkheid om verbeteringen en renovaties uit te voeren in deze landelijke woningen opent juridisch de deur voor veel eigenaren die een huis op het platteland hebben gekocht, die deze werken tot nu toe niet hebben durven uitvoeren of die dit hebben gedaan en de risico’s op sancties van de Gemeente hebben genomen.

In ons dagelijks werk als advocaat, het geven van juridisch advies tijdens het koopproces van landelijke woningen, zien we dat de meeste kopers renovatie- en verbeteringswerken willen uitvoeren en dat ze dit nu legaal kunnen doen met een gemeentelijke vergunning. Het is erg belangrijk op te merken dat, om een renovatievergunning voor woningen op het platteland te verkrijgen, deze een DAFO / SAFO-resolutie moeten hebben of dat deze procedure moet worden gestart. Zonder de erkenning van DAFO, is het niet mogelijk om vergunningen te verkrijgen voor een landelijk eigendom, noch voor renovatie of behoud van het onroerend goed.

Naar mijn mening, aangezien het soort werk dat kan worden uitgevoerd in een bestaand plattelandshuis is uitgebreid, kan het hebben van een DAFO / SAFO-declaratie voor dit onroerend goed aantrekkelijker zijn, omdat het eigenaren in staat zal stellen hun huizen legaal te onderhouden en te verbeteren.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

HYPOTHEEK SPANJE VOOR KOPEN HUIS

Hypotheek Spanje voor kopen huis
Hypotheek Spanje voor kopen huis

Vaste rente, variabele rente & Euribor

Als u een huis wilt kopen met een Spaanse hypotheek dan is het goed om te weten dat de standaard in Spanjaard de hypothecaire lening met variabele rente is. De Euro Interbank Offered Rate -ook wel Euribor genoemd, geldt als referentie voor hypotheken met een variabele rente en op dit moment staat deze heel laag. De meerderheid van de hypotheken in Spanje wordt vastgesteld op Euribor plus de door de bank aangeboden rente.

Sommige banken bieden hypotheken aan tegen een vaste rente maar dit zijn er in Spanje maar weinig in vergelijking met die met een variabele rente.


Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?

Als u geen fiscaal-resident in Spanje bent en u denkt aan het afsluiten van een hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan is het waarschijnlijker dat een bank in het land waar u fiscaal ingezetene bent u betere rente kan aanbieden dan een Spaanse bank. Daarom is het aan te raden om in uw land bij de banken te informeren of ze hypotheken geven in Spanje.


Manieren om de rente te verlagen

Bij Spaanse hypotheken met variabele rente worden normaal gesproken een serie extra producten aangeboden die het rentepercentage voor uw hypothecaire lening kunnen verlagen. Elk van deze van deze financiële producten / voorwaarden kan de rente met een percentage van tussen de 0,25% – 0,50% verlagen, met een maximum voor niet-residenten tussen de 0,75% en 1,00%.

Enkele van deze producten / voorwaarden zijn:

  • Automatische storting van salaris of pensioen
  • Een minimaal gemiddeld saldo op de rekening die gekoppeld is aan de lening
  • Contracteren van online banking en virtuele brievenbus
  • Automatische incasso´s van servicebedrijven (water, electriciteit, belastingen, etc.)
  • Afname van debit/credit card
  • Pensioenplan bij de bank met een minimale jaarlijkse bijdrage
  • Afsluiten van een levensverzekering en huisverzekering / inboedelverzekering


Het starten van de procedure bij de bank

Als u al een bank heeft die u een hypotheek wil verstrekken dan raden wij u aan om eerst een financiële goedkeuring te vragen. In deze fase geeft u de bank een volledige lijst van uw inkomsten en leningen, uw arbeidssituatie en het bedrag dat u aan hypotheek nodig heeft. De bank voert deze gegevens in en informeert bij het hoofdkantoor u of zij de hypotheek op basis van uw inkomen zouden goedkeuren.

Hiermee kunt u dus zowel tijd als geld besparen, omdat nog niet alle documentatie toegestuurd en gecontroleerd hoeft te worden. Daarnaast hoeft u in deze fase ook nog geen taxatie te betalen van het onroerend goed door de betreffende bank. Bij deze documentatie heeft de bank overigens al een uittreksel (´nota simple´) nodig van het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, van het eigendom dat u wilt kopen. Als de bank u op basis van dit financiële vooronderzoek dus geen hypotheek wil verstrekken, dan heeft u nog altijd tijd om het bij een ander bank te proberen.


Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek

Geactualiseerde informatie als gevolg van de uitspraak van het Hoge Gerechtshog in oktober 2018 en een wetswijziging door Spaanse regering, op basis waarvan de banken nu een groot deel betalen van de initiële kosten van de hypotheek. 

  • Wettelijke kosten:

Deze zijn gewoonlijk rond de 3% – 4% van het hypotheekbedrag, maar worden sinds oktober 2018 door de bank betaald (deze kosten kunnen worden teruggeclaimd voor hypotheken die getekend zijn sinds oktober 2014). Dit zijn belastingen, de factuur van de notaris (de hypotheekakte staat los van de eigendomsakte en wordt dus apart berekend), de factuur van het Eigendomsregister en de vergoeding voor het administratiekantoor. Deze kosten zijn gelijk of het nu gaat om een hypotheek van een Spaanse bank of van een buitenlandse bank.

  • Advocaatkosten:

Hoewel u zelf rechtstreeks met de bank kunt onderhandelen, is het aan te raden dat uw advocaat u helpt bij deze procedures aangezien hij u professioneel kan adviseren. Daarnaast zal zijn werk met de bank efficiënter zijn om de hypotheek te kunnen krijgen die u nodig heeft, omdat hij op de hoogte is van de geldende condities per bank, hij de Spaanse algemene voorwaarden voor u kan controleren (de kleine lettertjes) en hij namens u kan onderhandelen.

  • Bijkomende kosten van de bank:

Openingscomissie (normaal 0,5% – 1% van de hypotheek), verplichte huisverzekering (inboedelverzekering) en levensverzekering voor elke hypotheeknemer.

Op dit punt willen we graag speciale aandacht vragen voor de levensverzekering die de meeste banken verplicht stellen. Deze verzekering moet men afsluiten over het gehypothekeerde bedrag en is bedoeld als garantie in het geval van overlijden van de houders van de lening. De bank kan dan van de verzekeringsmaatschappij het bedrag innen wat men nog schuldig is aan de bank.

De levensverzekering is een interessant product voor de hypotheekgever maar kan een hoge premie hebben, helemaal als de hypotheekgever ouder is of problemen met de gezondheid heeft. Het spreekt voor zichzelf dat de premie hoger is wanneer het risco op overlijden hoger is. Het is echter belangrijk om te weten dat u na het eerste jaar gewoon kunt veranderen van verzekeringsmaatschappij die u een levensverzekering met betere condities biedt.

Bij sommige banken is het ook gebruikelijk dat er een eenmalige premie betaald wordt voor de eerder genoemde levensverzekering. Dat wil zeggen dat de bank bij het ondertekenen van de hypotheek al het hele bedrag van de premie van de verzekering int voor de totale looptijd van de hypothecaire lening.

Uiteraard is het belangrijk dat u een goed overzicht heeft van ALLE netto én bruto kosten van de hypotheek zodat u precies weet welk bedrag u aan de aankoop van u huis kunt besteden.


Wettelijk bindende hypotheekofferte

Wanneer de bank uw hypotheekaanvraag officieel en schriftelijk goedkeurt, dan is dit deze offerte wettelijk bindend (´oferta vinculante´). Dit bancaire document functioneert als een contract en verplicht de bank om u daadwerkelijk een hypotheek te verstrekken onder de hierin gestelde voorwaarden.

De duur van de wettelijk bindende offerte is meestal een maand en kan niet korter zijn dan 10 dagen.


Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek

De finale goedkeuring van de hypotheek door de bank duurt meestal 2 a 3 weken. Daarom is het verstandig om de hypotheekprocedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs als u nog geen definitief huis heeft gekozen.

Heeft u al besloten welk eigendom u wilt kopen maar u weet nog niet of de bank u een hypotheek wil verstrekken? Dan kunt u eventueel met de verkoper onderhandelen dat reserveringscontract of privé koopcontract onderhevig zijn aan het verlenen van de hypotheek (in het Engels ´subject to mortgage´). Deze beperkende voorwaarde voorkomt dan dat u uw reserveringssom en/of aanbetaling kwijtraakt als geen enkele bank over de brug wil komen met de hypothecaire lening. Meeste (Spaanse) verkopers willen zich echter niet hieraan binden, dus is het hoe dan ook beter om het aanvraagproces van de hypotheek zo vroeg mogelijk te starten.

Houdt u er bijvoorbeeld ook rekening mee dat niet alle banken hypotheken afgeven voor huizen op het platteland, of slechts voor een beperkt percentage.


Besparen door het oversluiten van een hypotheek

Als u huiseigenaar bent met een Spaanse hypotheek dan heeft u het recht om na één jaar de hypotheek over te laten sluiten naar een andere bank met lagere rente of betere condities. Dat wil zeggen dat de nieuwe bank het resterende kapitaal plus de overdrachtcommissie (als die er is) aan uw huidige bank betaalt en u betaalt de hypotheek vervolgens aan de nieuwe bank met een lager maandbedrag volgens de nieuwe condities.

Deze nieuwe bank stuurt de voorwaarden van het oversluiten naar uw huidige bank en als deze de genoemde voorwaarden niet binnen vijftien kalenderdagen gelijkstelt dan zal het totaal van het restkapitaal aan deze bank betaald worden en is de nieuwe bank de hypotheekverstrekker van uw woning.

Aangezien men in de eerste jaren van de hypotheek het grootste deel aan rente betaalt, is het waarschijnlijk dat het oversluiten van de hypotheek niet meer interessant is als meer dan de helft van de looptijd al voorbij is. U kunt het beste een berekening laten maken van de genoemde situatie.

De kosten voor het overdragen van de bestaande hypotheek zijn heel laag vergeleken met het afsluiten van een nieuwe hypotheek en daarom kan het oversluiten heel interessant zijn als de rente die de bank u aanbiedt lager is.

 

Lees het uitgebreide artikel over dit onderwerp in het pdf-document: Hypotheek Spanje voor kopen huis voor het kopen van een huis in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA, andalusian, taxes, occupation licence
RTA andalusian, registration tourist properties

 

Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuur woningen met toeristische doeleinden in Andalusië.

In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.

Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië

Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.

Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.

Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning

Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.

Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het  Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.

Gemeentebestuur van Nerja

Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.

Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.

Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.

Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.

Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners

Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.

Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.

RTA lijst van toeristische woningen in Malaga

Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.

Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.

Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.

Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de  verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.

Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.

Te betalen belasting op de gemaakte winst

Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.

Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.

Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.

Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.

Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Huis kopen Spanje / Andalusie
Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

  • Uittreksel uit het Eigendomsregister
  • Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
  • Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen
Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.

Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk

Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa’s en oma’s) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:

  1. De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
  2. De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.

De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.

Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.

Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.

Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.

Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.

Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

VERJARINGSTERMIJN VERANTWOORDELIJKHEID ILLEGALE HERVERKAVELING PLATTELAND ANDALUSIE (DAFO)

illegal subdivision rustic land andalucia
Verjaringstermijn illegale herverkaveling platteland

Op 6 augustus jongstleden is de herziening van artikel 183.3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van Andalusië (LOUA, Ley Urbanista de Andalucía) in werking getreden.

Het belangrijkste doel van deze herziening is een verjaringstermijn in te voeren voor verkavelingen van niet-bebouwbare grond waar (illegaal) gebouwen op staan. Sinds 2003 kon de overheid op elk moment zonder tijdsbeperking een administratieve procedure beginnen om deze illegaal gesplitste percelen, te (her)groeperen wat leidde tot een sloopbevel voor de illegale gebouwen op deze percelen. Er bestond geen tijdsbeperking, wat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid nooit verjaarde.

Wat men met de genoemde herziening gedaan heeft, is het invoeren van een verjaringstermijn van 6 jaar voor deze verkavelingen, onder voorwaarde dat er op deze percelen gebouwen staan die ouder zijn dan zes jaar. De genoemde verjaringstermijn die ingevoerd wordt voor gebouwen op niet-bebouwbare grond, zorgt ervoor dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is wanneer er zes jaar verstreken zijn zonder dat de overheid een dossier geopend heeft tegen de genoemde verkaveling.

Het verkavelen van een stuk landelijke grond betekent de splitsing of deling van een perceel in verschillende percelen met als doel, in de meeste gevallen, deze percelen afzonderlijk te verkopen en te bebouwen. Deze verkavelingen zijn illegaal wanneer er niet voldaan wordt aan de ‘minimale eenheid van landbouw’, die voor niet bevloeid land gewoonlijk tussen de 20.000-25.000 vierkante meter ligt. Het algemene idee is om de splitsing van landelijke grond waarmee nieuwe onafhankelijke eigendommen gecreëerd worden zoveel mogelijk te beperken.

Dit is geen kleine aangelegenheid aangezien er vóór en vanaf de LOUA in 2003 duizenden illegale verkavelingen van landelijke grond zijn uitgevoerd, die niet voldeden aan de minimale eenheid van landbouw. Deze situatie was wijdverspreid tot het jaar 2009 toen de economische crisis deze hectische speculatieve vastgoedactiviteit automatisch afremde.

Het bestaan van deze duizenden verkavelingen, zorgde voor de verkoop van vele eigendommen, die hun oorsprong hadden in een illegale verkaveling, die aan andere kopers werden overgedragen samen met het wettelijke “probleem” van de mogelijkheid dat de overheid een procedure zou opstarten.

We hebben het over een situatie die een grote rechtsonzekerheid met zich meebracht aangezien de overtreding van de illegale splitsing van dit terrein niet verjaart. De verkoop van deze percelen zorgde voor de verschijning van derden die te goeder trouw waren.

In de praktijk hadden en hebben de overheid in het algemeen en de gemeenten in het bijzonder geen enkel belang bij het opstarten van een procedure voor het herstel van rechtmatigheid van de ruimtelijke ordening tegen deze percelen. De uitvoering van de resolutie van deze procedures, het groeperen van de gesplitste percelen tot een enkel perceel in het Eigendomsregister en in het Kadaster, waarbij de illegale bouwwerken gesloopt worden, lijkt mij in feite meer dan gecompliceerd, zo niet onmogelijk.

Afgezien van het bovenstaande leidde deze niet-verjaring tot een situatie van onrechtvaardigheid aangezien de overtreding voor het bouwen op niet-bebouwbare grond, op een perceel dat niet afkomstig is van een verkaveling, een verjaringstermijn van zes jaar kende. Maar als datzelfde gebouw gebouwd was op een perceel dat illegaal gesplitst was, kon dit gebouw zonder tijdslimiet worden “aangevallen” omdat de verkaveling niet verjaarde, dat wil zeggen ondanks dat er meer dan zes jaar verstreken waren vanaf de bouw.

Deze herziening lijkt mij redelijk aangezien de verjaringstermijn van de verkavelingen met gebouwen gelijk gesteld wordt aan die van de gebouwen die op niet-bebouwbare grond staan. Dit geeft een grotere rechtszekerheid en men kan duidelijk vaststellen welk rechtssysteem van toepassing is op de genoemde eigendommen.

Het logische gevolg van deze herziening is dat die gebouwen die meer dan zes jaar geleden gebouwd zijn op een illegaal gesplitst terrein zich kunnen beroepen op de procedure Opgenomen Buiten de Ordening (AFO, Asimilado Fuera de Ordenaciön)

Deze procedure is geen legalisering van het gebouw, aangezien de situatie van illegaliteit altijd zal bestaan, maar het kan wel een betere rechtszekerheid betekenen aangezien de gemeente de situatie van het onroerend goed waarover de wettelijke aansprakelijkheid is verjaard, zal certificeren zonder dat de mogelijkheid nog bestaat om “aangevallen” te worden door de eigen overheid. Laat het duidelijk zijn dat er geen nieuwbouw gepleegd kan worden of verbouwingen of verbeteringen gedaan mogen worden aan de bestaande constructie.

De genoemde erkenning impliceert, naast een belangrijk economische voordeel voor de eigenaar, ook de certificering van een reeks beperkingen die nu eenmaal horen bij gebouwen op landelijke grond, hoewel deze beperkingen gelijk zijn of men nu wel of niet over dit AFO-certificaat beschikt. Het hangt van elke eigenaar of nieuwe koper af of hij deze erkenning van zijn eigendom wil aanvragen. Daarnaast kan de gemeente officieel van de eigenaar eisen dat hij deze procedure opstart.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

nerja, advocaat, hypotheekIn ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.

Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.

In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.

Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht – al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend –  het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.

Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.

Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente.  Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.

Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.

Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.

Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

 

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie
Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.


Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.


Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.


Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.


Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

  • De woning moet in de bebouwde kom staan.
  • Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
  • Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
  • Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
  • EHBO-kit
  • Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
  • Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
  • De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
  • Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
  • Telefoonnummer voor noodgevallen.
  • Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
  • Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.


Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.


Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.


Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.


Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).


Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Bed & Breakfast B&B Andalusia
Bed & Breakfast B&B Andalusia

In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.

Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B’s. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.

Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.

Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?

De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.

Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.

Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro’s, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.

Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com  dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.

 

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

 

  • 1
  • 2

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter
  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?