Skip to main content

Auteur: Gustavo Calero Monereo

Tax payment for renting out your Spanish home

BELASTINGBETALING OVER VERHUUR SPAANS HUIS

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer.

Belasting verhuur huis Spanje
Belasting verhuur huis Spanje

Er zijn steeds meer buitenlanders geïnteresseerd in het aankopen van onroerend goed in Spanje als investering of simpelweg om te kunnen genieten tijdens hun vakantieperiodes. De laatste jaren is de verhuurmarkt, vooral dan in verband met vakantieverhuur, enorm gestegen in Andalusië, vooral in steden aan de Costa del Sol en de Costa Tropical, zoals in Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena, etc.

Heel wat kopers van woningen in Spanje worden aangetrokken door de investeringsverwachtingen met de inkomsten die ze van de verhuur van die woning kunnen verkrijgen. Zoals te verwachten moeten er belasting betaald worden over de inkomsten uit verhuur van een woning -of het nu gaat om een verhuur op lange termijn of een vakantieverhuur- zowel door fiscaal residenten (jaarlijkse IRPF-belasting) als niet-fiscaal residenten (kwartaalaangifte IRNR-belasting).

 

Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?

Sinds 2016 betalen residenten van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen 19% over de verhuurinkomsten.  Niet-EU residenten betalen 24%. Dit verschil in belastingtarieven leidde tot een aanklacht bij de Europese Commissie wegens discriminatie van inwoners buiten de Europese Unie. Op de dag van publicatie van dit artikel moet het vonnis nog worden uitgesproken. Dit is uiteraard een belangrijk thema voor Britse eigenaren met het oog op de Brexit.

 

Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?

Niet-residenten in Spanje, die wel residenten zijn in een ander land van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, kunnen dezelfde onkosten in vermindering brengen als residenten in Spanje. De enige uitzondering geldt voor woningen die voor lange termijn worden verhuurd aangezien residenten in Spanje daarvoor 60% van hetgeen de huurder betaald in vermindering kunnen brengen terwijl dit niet geldt voor niet-residenten. Officieel zijn kosten alleen proportioneel aftrekbaar afhankelijk van het aantal dagen van de verhuur. Bijvoorbeeld, als je 90 dagen verhuurt per jaar, dan zijn slechts 25% van de jaarlijkse kosten aftrekbaar.

Burgers die geen inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen geen enkele fiscale vermindering toepassen. Zij betalen dus belasting op de volledige bruto verhuurinkomsten.

BELASTINGBETALING OVER VERHUUR
BELASTINGBETALING OVER VERHUUR

Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?

Burgers die inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen kosten zoals de onroerendzaakbelasting (IBI), milieubelasting (basura) of de bijdrage van de Vereniging van Eigenaren in vermindering brengen. Ook andere kosten kunnen in vermindering gebracht worden indien er bewezen wordt dat ze een economische link hebben met de verhuuractiviteit, zoals rente van leningen, onderhoudskosten, water, electriciteit of gas, etc.

 

Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?

De opbrengst van de verhuurinkomsten door niet-residenten in Spanje moet per kwartaal worden aangegeven middels het formulier 210. Indien u meer dan een woning heeft, moet er een formulier per woning worden ingediend. Deze aangifte moet ingediend worden binnen de eerste 20 dagen van de maanden april, juli, oktober en januari. Er moeten dus vier formulieren per jaar worden ingediend waarin de verhuurinkomsten van de 12 maanden van het jaar worden aangegeven.

Eigenaars die hun woning verhuren als toeristenvakantieverhuur mogen in hetzelfde formulier 210 alle verhuuropbrengsten aangeven voor de drie maanden zelfs als die van verschillende huurders zijn.

 

Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?

Indien de Spaanse Belastingdienst te weten komt dat u een woning verhuurt zonder deze aan te geven, zal zij een procedure starten waarin ze een voorstel tot vereffening inclusief rentekosten zal toesturen. Daarnaast zal de Belastingdienst een sanctieprocedure starten waarin u een boete kan ontvangen van tussen de 50% en 100% van hetgeen u niet heeft aangegeven.

Dankzij internet en digitale verhuurplatforms zoals Airbnb, HomeAway, SpainHoliday and Tripadvisor, heeft de Belastingdienst in de laatste jaren diverse inspectiecampagnes gevoerd en werden duizenden eigenaars vereist hun verhuuropbrengsten te regulariseren.

 

Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?

Om je huis te kunnen publiceren op online verhuurplatforms moet je een RTA-verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo de Andalucia, zowel voor huizen binnen stedelijke bebouwing (urbano) als op het platteland (rustico). Als je deze licentie nog niet hebt, dan kan C&D Solicitors deze aanvragen en je informeren over de officiële eisen die een veilige en kwalitatieve woning garanderen in geval van een inspectie. ´Urbano´ woningen hebben ook de Licentie van Eerste Bewoning nodig en als de woning deze nog niet heeft, dan raden we aan om een architect in te huren en deze aan te vragen bij de Gemeente. Standaard licenties op het platteland (“alojamiento turistico”) hebben een limiet van 90 dagen verhuur per jaar en er mogen geen extra services aangeboden worden zoals ontbijt.

Het laatste belangrijke punt als je wilt verhuren aan toeristen, is dat je verplicht bent iedere aankomt binnen 24 uur te melden bij de Guardia Civil (Politie) via hun online platform.

 

Wat moet u doen?

Hoewel u niet graag belastingen betaalt, zoals de meerderheid onder ons, raden wij u aan uw situatie te regulariseren en driemaandelijks de aangifte van formulier 210 te maken over uw verhuuropbrengsten indien u een woning verhuurt in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

 

 

Lower taxes on gifts in andalusia

LAGERE BELASTING OP SCHENKINGEN IN ANDALUSIE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in advocaten, Andalusia, english speaking solicitor, judgment, Property law.

Verlaging schenkingsbelasting Andalusie
Verlaging schenkingsbelasting Andalusie

Op 9 april heeft de Junta de Andalucía een Wetsdecreet een wijziging goedgekeurd over successie- en schenkingsrechten, met vooral een aanzienlijke belastingbesparing op de schenkingsrechten als gevolg. Deze wetswijziging heeft een bonificatie ingevoerd van 99% belasting op schenkingen of donaties. Met andere woorden, er zal slechts 1% betaald moeten worden van het bedrag dat voorheen betaald moest worden. Aangezien de regeling inzake successie- en schenkingsrechten door de overheid aan de verscheidene Autonome Gemeenschappen van Spanje werd overgedragen, is deze bonificatie nu geldig in Andalusië. Maar naargelang de locatie van het onroerend goed of de verblijfplaats van de begiftigde (voor roerende goederen) – persoon die het roerend of onroerend goed ontvangt-, is de wetgeving omtrent successie- en schenkingsrechten dus heel verschillend.

Voorbeeld: Vader schenkt 200.000 euro aan zijn zoon 

Conform de vorige regeling zou de belasting voor deze schenking neerkomen op 31.621,21 euro. De zoon moest dus 31.621,21 euro aan schenkingsrechten betalen om het voormelde bedrag van zijn vader te kunnen ontvangen. Met de nieuwe regeling komt er een bonificatie van 99% op dit bedrag van 31.621,21 euro, waardoor de zoon dus nu maar 316,21 euro aan schenkingsrechten moet betalen. Ongetwijfeld een enorme belastingbesparing. Als er geld of andere roerende goederen wordt geschonken is de toepasselijke regeling die van de plaats waar de goederen zijn gelegen.

Op wie is deze bonificatie van toepassing?

Deze bonificatie is van toepassing op de personen die in groep I en II vermeld worden in de regeling inzake successie- en schenkingsrechten, met andere woorden als de begiftigde de echtgenoot, echtgenote, zoon, kleinkind of ouder is van de schenker- persoon die het goed overdraagt-.

Welke andere vereisten zijn er?

Naast het feit dat de persoon vermeld moet zijn in groep I en II zoals hierboven beschreven, moet de schenking ook geschieden in een notariële akte en indien er geld wordt geschonken, moet de afkomst naar behoren worden bewezen.

Hoe zit het met de Winstbelasting en Plusvalia?

Vanuit het standpunt van de schenkingsrechten, is het geen enkel probleem dat een vader een woning schenkt aan zijn zoon in Andalusië opdat de bonificatie van 99% van toepassing zou zijn en dus een lager bedrag aan schenkingsrechten betaald zal worden. Het probleem in geval van onroerende zaken komt op langs de zijde van de schenker omdat, hoewel hij een eigendom schenkt, de Belastingdienst deze overdracht gelijkstelt met een verkoop van een onroerende zaak – voor de Belastingdienst is schenken en verkopen hetzelfde-. De schenker zal dus de (vermogens)winstbelasting moeten betalen voor het verschil tussen de aankoopwaarde van de onroerende zaak en de waarde van de schenking.

Het is belangrijk ermee rekening te houden dat als de schenker fiscaal resident is in Spanje, en hij/zij ouder is dan 65 jaar en zij/haar gebruikelijke gezinswoning schenkt, er geen winstbelasting zal moeten worden betaald voor de schenking of de verkoop ervan.

Tenslotte wordt door het Gemeentebestuur van de plaats waar de onroerende zaak gelegen is ook begrepen dat een schenking gelijk is aan een verkoop, waardoor dus ook aan het Gemeentebestuur een belasting zal moeten worden betaald en dit onder de vorm van de Plusvalía-gemeentebelasting. Deze belasting wordt berekend in functie van het aantal jaren dat de schenker eigenaar is geweest, met een maximumtermijn van 20 jaar. Hiermee wordt de meerwaarde betaald van de grond/terrein waarop de woning gebouwd werd.

Lagere waarde opgeven voor minder belasting?

De verleiding is groot om een lagere waarde aan de eigendom te geven in de schenkingsakte en zo minder winstbelasting te moeten betalen. Dit is volkomen begrijpelijk, maar het is heel belangrijk dat deze waarde niet lager is dan de minimale fiscale waarde, dat is de fiscale waarde die de Belastingdienst aan de onroerende goederen in Spanje aanduidt. Met andere woorden, met moet vermijden dat de waarde die in de schenkingsakte aan de woning wordt gegeven lager is dan deze minimale fiscale waarde om zo te vermijden dat de Belastingdienst een soort inspectie uitvoert genaamd “comprobación de valores”, een inspectie van de waardes.

Bonificatie voor zowel residenten als niet-residenten in Spanje?

Zoals we in vorige artikels hebben uitgelegd -de recentste in maart- werden er reeds verschillende vonnis uitgesproken dat zowel de residenten in de Europese Unie als die buiten de Europese Unie gelijk behandeld moeten worden als residenten in Spanje inzake successie- en schenkingsrechten. Op grond van hetgeen we hierboven hebben uitgelegd, kan eender welke persoon die voldoet aan de vereisten uitgelegd in dit artikel, dus genieten van de bonificatie van 99% aan de schenkingsrechten ingevoerd in Andalusië of eender welke regeling van de Autonome Gemeenschap.

Voorbeeld van schenking van een woning

Laten we voorstellen dat een Zweeds eigenaar die een woning koopt in Almuñécar voor de prijs van 200.000 euro beslist om deze te schenken aan zijn zoon die in China woont. De minimale fiscale waarde is momenteel 300.000 euro. Aangezien de woning in Andalusië ligt, kan de zoon-begiftigde genieten van een bonificatie van 99% van de te betalen belasting zodanig dat hij enkel 554,68 euro aan schenkingsrechten zal moeten betalen in plaats van het totaalbedrag van 55.466,81 euro.

Gezien de vader-schenker een vermogenswinst heeft van 100.000 euro zal hij daarover winstbelasting moeten betalen, tegenwoordig aan 19% over de nettowinst (na mogelijke aftrekposten).Indien nu de eigenaar 64 jaar oud is, fiscaal resident is in Spanje, en het gaat om zijn gebruikelijke gezinswoning, zouden we aanraden dat hij wacht tot hij 65 jaar oud is om zo de winstbelasting te vermijden. We zijn er zeker van dat zijn zoon dit zal begrijpen.

Belastingen in eigen land 

Het is belangrijk dat de begiftigde, vooraleer een schenking te aanvaarden, zich informeert in zijn land van residentie over welke belasting hij daarvoor moet betalen, indien er betaald moet worden. Tenslotte wens ik nog te zeggen dat de wijziging van de schenkingsrechten in Andalusië betekent dat deze figuur heel aantrekkelijk kan zijn in situaties waarin een koppel wenst dat een van de echtgenoten het volle eigendom ontvangt – enkel voor partners die gehuwd zijn onder scheiding van goederen- of indien zij dit wensen, indien ze hun woning aan hun kinderen of kleinkinderen wensen te schenken. Voorheen waren de enige mogelijkheden vanuit het standpunt van belastingbesparing in Andalusië de ontbinding van mede-eigendom of verkoop van de woning, maar met deze nieuwe wijziging is het in vele gevallen interessanter om een schenking te maken omdat ze zullen genieten van een grotere belastingbesparing in dit geval.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

saving for

Erfbelasting nu ook hetzelfde voor EU- en niet-EU-inwoners

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, lawyer, Sin categoría @nl.

Erfbelasting voor EU- en niet-EU inwoners nu gelijkWij hebben reeds in februari 2015 in een artikel het gehad over de wijziging op 01/01/2015 van de wetgeving die de Successierechten/erfbelasting reguleert, waarbij EU-inwoners hetzelfde betalen aan successierechten als inwoners in Spanje. Vanaf dat moment konden de communautaire burgers de belasting  betalen overeenkomstig de wetgeving van de autonome gemeenschap waarin de goederen gelegen zijn. We wijzen er nogmaals op dat deze wetgeving veel gunstiger is dan de overheidsregeling inzake successierechten die tot op die dag werd toegepast voor inwoners in de Europese Unie.

Deze wijziging werd niet toegepast voor inwoners buiten de Europese Unie, die deze belasting tot nu toe moesten betalen overeenkomstig de overheidsregeling.

Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners

Verscheidene vonnissen van het Hooggerechtshof van februari en maart 2018, omtrent residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap zoals Canada of Zwitserland hebben vastgelegd dat er sprake is van discriminatie dat indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal omdat residenten in landen buiten de Europese Unie de wetgeving van de autonome gemeenschappen niet mogen toepassen net zoals de EU-burgers. Daarom zullen de residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap gelijk behandeld moeten worden inzake de successie- en schenkingsrechten, en zij ook zullen genieten van de fiscale voordelen overeenkomstig de autonome wetgeving.

Daarnaast moet gezegd worden dat het vrije verkeer van kapitaal opgenomen werd in artikel 63 van het Verdragbetreffende de Werking van de Europese Unie, die alle beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten en tussen lidstaten en derde landen verbiedt. Daarom is de beperking van de residenten in landen buiten de Europese Unie inzake de successierechten tegenstrijdig met de wetgeving van de Europese Unie.

Sinds september 2018 heeft de Spaanse Belastingdienst beslist om deze vonnissen toe te passen en staat ze de vereffening van de successierechten toe met toepassing van de wetgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap in geval van residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap.

Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio

Deze wijziging in het fiscaal criterium is een belangrijke besparing in nalatenschappen van residenten die niet in de Europese Unie wonen want de meeste autonome gemeenschappen in Spanje – met inbegrip van Andalusië -, hebben een zodanige regeling dat de langstlevende echtgenoot, de kinderen en afstammelingen zoals kleinkinderen bijna geen successierechten betalen omdat ze genieten van hoge bonussen. Deze bonussen in Andalusië zijn gedetailleerd uitgelegd in ons artikel van januari 2018.

Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug

Het voldoet te zeggen dat deze wijziging in het fiscaal criterium de deur opent voor vorderingen door erfgenamen die wonen in landen buiten de Europese Unie die de successie- en schenkingsrechten hebben betaald in deze laatste jaren indien na vergelijking tussen de overheidsregeling en die van de autonome gemeenschap blijkt dat deze veel meer betaald hebben dan een inwoner van de Europese Unie. Deze vordering kan worden ingesteld mits het vorderingsrecht niet is verjaard is hetgeen neerkomt op vier jaar sinds de betaling ervan.

Brexit en Britse inwoners

Tenslotte, denkende aan de gevolgen van de Brexit voor de Britten met eigendommen en goederen in Spanje zullen zij gelukkig wel kunnen blijven genieten van de bonussen en verlagingen in de successie- en schenkingsrechten zoals tot nu toe, zelfs al behoren ze niet tot de Europese Unie.

Veel Britse eigenaren en kopers met vastgoed in Spanje en op zijn minst de erfgenamen zullen dus geen nadeel ondervinden bij het betalen van erfbelastingen.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

HYPOTHEEK SPANJE VOOR KOPEN HUIS

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, banks, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, hypotheek, lawyer, malaga, mortgages, solicitors Nerja.

Hypotheek Spanje voor kopen huis
Hypotheek Spanje voor kopen huis

Vaste rente, variabele rente & Euribor

Als u een huis wilt kopen met een Spaanse hypotheek dan is het goed om te weten dat de standaard in Spanjaard de hypothecaire lening met variabele rente is. De Euro Interbank Offered Rate -ook wel Euribor– genoemd, geldt als referentie voor hypotheken met een variabele rente en op dit moment staat deze heel laag. De meerderheid van de hypotheken in Spanje wordt vastgesteld op Euribor plus de door de bank aangeboden rente.

Sommige banken bieden hypotheken aan tegen een vaste rente maar dit zijn er in Spanje maar weinig in vergelijking met die met een variabele rente.


Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?

Als u geen fiscaal-resident in Spanje bent en u denkt aan het afsluiten van een hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan is het waarschijnlijker dat een bank in het land waar u fiscaal ingezetene bent u betere rente kan aanbieden dan een Spaanse bank. Daarom is het aan te raden om in uw land bij de banken te informeren of ze hypotheken geven in Spanje.


Manieren om de rente te verlagen

Bij Spaanse hypotheken met variabele rente worden normaal gesproken een serie extra producten aangeboden die het rentepercentage voor uw hypothecaire lening kunnen verlagen. Elk van deze van deze financiële producten / voorwaarden kan de rente met een percentage van tussen de 0,25% – 0,50% verlagen, met een maximum voor niet-residenten tussen de 0,75% en 1,00%.

Enkele van deze producten / voorwaarden zijn:

  • Automatische storting van salaris of pensioen
  • Een minimaal gemiddeld saldo op de rekening die gekoppeld is aan de lening
  • Contracteren van online banking en virtuele brievenbus
  • Automatische incasso´s van servicebedrijven (water, electriciteit, belastingen, etc.)
  • Afname van debit/credit card
  • Pensioenplan bij de bank met een minimale jaarlijkse bijdrage
  • Afsluiten van een levensverzekering en huisverzekering / inboedelverzekering


Het starten van de procedure bij de bank

Als u al een bank heeft die u een hypotheek wil verstrekken dan raden wij u aan om eerst een financiële goedkeuring te vragen. In deze fase geeft u de bank een volledige lijst van uw inkomsten en leningen, uw arbeidssituatie en het bedrag dat u aan hypotheek nodig heeft. De bank voert deze gegevens in en informeert bij het hoofdkantoor u of zij de hypotheek op basis van uw inkomen zouden goedkeuren.

Hiermee kunt u dus zowel tijd als geld besparen, omdat nog niet alle documentatie toegestuurd en gecontroleerd hoeft te worden. Daarnaast hoeft u in deze fase ook nog geen taxatie te betalen van het onroerend goed door de betreffende bank. Bij deze documentatie heeft de bank overigens al een uittreksel (´nota simple´) nodig van het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, van het eigendom dat u wilt kopen. Als de bank u op basis van dit financiële vooronderzoek dus geen hypotheek wil verstrekken, dan heeft u nog altijd tijd om het bij een ander bank te proberen.


Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek

Geactualiseerde informatie als gevolg van de uitspraak van het Hoge Gerechtshog in oktober 2018 en een wetswijziging door Spaanse regering, op basis waarvan de banken nu een groot deel betalen van de initiële kosten van de hypotheek. 

  • Wettelijke kosten:

Deze zijn gewoonlijk rond de 3% – 4% van het hypotheekbedrag, maar worden sinds oktober 2018 door de bank betaald (deze kosten kunnen worden teruggeclaimd voor hypotheken die getekend zijn sinds oktober 2014). Dit zijn belastingen, de factuur van de notaris (de hypotheekakte staat los van de eigendomsakte en wordt dus apart berekend), de factuur van het Eigendomsregister en de vergoeding voor het administratiekantoor. Deze kosten zijn gelijk of het nu gaat om een hypotheek van een Spaanse bank of van een buitenlandse bank.

  • Advocaatkosten:

Hoewel u zelf rechtstreeks met de bank kunt onderhandelen, is het aan te raden dat uw advocaat u helpt bij deze procedures aangezien hij u professioneel kan adviseren. Daarnaast zal zijn werk met de bank efficiënter zijn om de hypotheek te kunnen krijgen die u nodig heeft, omdat hij op de hoogte is van de geldende condities per bank, hij de Spaanse algemene voorwaarden voor u kan controleren (de kleine lettertjes) en hij namens u kan onderhandelen.

  • Bijkomende kosten van de bank:

Openingscomissie (normaal 0,5% – 1% van de hypotheek), verplichte huisverzekering (inboedelverzekering) en levensverzekering voor elke hypotheeknemer.

Op dit punt willen we graag speciale aandacht vragen voor de levensverzekering die de meeste banken verplicht stellen. Deze verzekering moet men afsluiten over het gehypothekeerde bedrag en is bedoeld als garantie in het geval van overlijden van de houders van de lening. De bank kan dan van de verzekeringsmaatschappij het bedrag innen wat men nog schuldig is aan de bank.

De levensverzekering is een interessant product voor de hypotheekgever maar kan een hoge premie hebben, helemaal als de hypotheekgever ouder is of problemen met de gezondheid heeft. Het spreekt voor zichzelf dat de premie hoger is wanneer het risco op overlijden hoger is. Het is echter belangrijk om te weten dat u na het eerste jaar gewoon kunt veranderen van verzekeringsmaatschappij die u een levensverzekering met betere condities biedt.

Bij sommige banken is het ook gebruikelijk dat er een eenmalige premie betaald wordt voor de eerder genoemde levensverzekering. Dat wil zeggen dat de bank bij het ondertekenen van de hypotheek al het hele bedrag van de premie van de verzekering int voor de totale looptijd van de hypothecaire lening.

Uiteraard is het belangrijk dat u een goed overzicht heeft van ALLE netto én bruto kosten van de hypotheek zodat u precies weet welk bedrag u aan de aankoop van u huis kunt besteden.


Wettelijk bindende hypotheekofferte

Wanneer de bank uw hypotheekaanvraag officieel en schriftelijk goedkeurt, dan is dit deze offerte wettelijk bindend (´oferta vinculante´). Dit bancaire document functioneert als een contract en verplicht de bank om u daadwerkelijk een hypotheek te verstrekken onder de hierin gestelde voorwaarden.

De duur van de wettelijk bindende offerte is meestal een maand en kan niet korter zijn dan 10 dagen.


Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek

De finale goedkeuring van de hypotheek door de bank duurt meestal 2 a 3 weken. Daarom is het verstandig om de hypotheekprocedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs als u nog geen definitief huis heeft gekozen.

Heeft u al besloten welk eigendom u wilt kopen maar u weet nog niet of de bank u een hypotheek wil verstrekken? Dan kunt u eventueel met de verkoper onderhandelen dat reserveringscontract of privé koopcontract onderhevig zijn aan het verlenen van de hypotheek (in het Engels ´subject to mortgage´). Deze beperkende voorwaarde voorkomt dan dat u uw reserveringssom en/of aanbetaling kwijtraakt als geen enkele bank over de brug wil komen met de hypothecaire lening. Meeste (Spaanse) verkopers willen zich echter niet hieraan binden, dus is het hoe dan ook beter om het aanvraagproces van de hypotheek zo vroeg mogelijk te starten.

Houdt u er bijvoorbeeld ook rekening mee dat niet alle banken hypotheken afgeven voor huizen op het platteland, of slechts voor een beperkt percentage.


Besparen door het oversluiten van een hypotheek

Als u huiseigenaar bent met een Spaanse hypotheek dan heeft u het recht om na één jaar de hypotheek over te laten sluiten naar een andere bank met lagere rente of betere condities. Dat wil zeggen dat de nieuwe bank het resterende kapitaal plus de overdrachtcommissie (als die er is) aan uw huidige bank betaalt en u betaalt de hypotheek vervolgens aan de nieuwe bank met een lager maandbedrag volgens de nieuwe condities.

Deze nieuwe bank stuurt de voorwaarden van het oversluiten naar uw huidige bank en als deze de genoemde voorwaarden niet binnen vijftien kalenderdagen gelijkstelt dan zal het totaal van het restkapitaal aan deze bank betaald worden en is de nieuwe bank de hypotheekverstrekker van uw woning.

Aangezien men in de eerste jaren van de hypotheek het grootste deel aan rente betaalt, is het waarschijnlijk dat het oversluiten van de hypotheek niet meer interessant is als meer dan de helft van de looptijd al voorbij is. U kunt het beste een berekening laten maken van de genoemde situatie.

De kosten voor het overdragen van de bestaande hypotheek zijn heel laag vergeleken met het afsluiten van een nieuwe hypotheek en daarom kan het oversluiten heel interessant zijn als de rente die de bank u aanbiedt lager is.

 

Lees het uitgebreide artikel over dit onderwerp in het pdf-document: Hypotheek Spanje voor kopen huis voor het kopen van een huis in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

less taxes when you buy a property in Spain

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in advocaten, Andalusie, conveyancing, judgment, lawyer, malaga, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, subdivisions.

AJD belasting Extincion de Condominio
“Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?”

Informatie over wijziging in AJD belasting bij uitkopen mede-eigenaar. Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

 

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

 

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

  • 3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
  • 2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
  • 3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

  • Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
  • 2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
  • 3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

 

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

 

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend.  De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor – het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía – de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

The purchase of a property in Spain

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie
Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

  • Uittreksel uit het Eigendomsregister
  • Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
  • Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, Sin categoría @nl.

Erfbelasting in Andalusie voor langstlevende
Erfbelasting in Andalusie voor langstlevende

HUIDIGE SITUATIE VAN DE ERFBELASTING

Vanaf 1 januari 2018 gaat een nieuwe hervorming van de erfbelasting in Andalusië van kracht. De belangrijkste wijzing is de verhoging van de minimale vrijstelling tot 1 miljoen euro. Deze nieuwe hervorming wijzigt de hervorming van een jaar geleden die we hebben toegelicht in ons artikel van november 2016.


Welke erfgenamen betalen geen successierechten?

De erfgenamen die voldoen aan één van de volgende vereisten:

  • Om te worden gerekend tot groep I en II bepaald door de wet die deze successierechten reguleert, moet de erfenaam de echtgenoot / echtgenote, kind, kleinkind of ouder van de overleden persoon zijn.
  • Dat de waarde van de erfenis niet per ergenaam niet hoger ligt dan één miljoen euro.
  • Dat het bestaande vermogen van de erfgenaam lager ligt dan één miljoen euro.
  • Dat de erfgenaam inwoner is in een lidstaat van de Europese Unie, of indien ze inwoners zijn buiten de Unie, dat zowel de erflater als de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.


Wat gebeurt er met andere familieleden die erven?

Alle overige erfgenamen zoals broers, neven en nichten, ooms en tantes van de overleden persoon vallen onder de groep III en IV en zullen hetzelfde blijven betalen.

Deze erfgenamen zullen dus de successierechten betalen vanaf de eerste euro die ze erven –uitgezonderd de erfgenamen van groep III die een bedrag van 7.993,46 euro in vermindering kunnen brengen. Bijvoorbeeld indien John aan zijn neef zijn woning nalaat in Nerja ter waarde van 240.000 euro als erfenis, dan moet zijn neef aan de Junta de Andalucía 63.000 euro aan successierechten betalen.


Wat gebeurt er met de nalatenschap van je beste vriend?

Deze vallen onder de groep IV van deze regeling. Dit betekent dat als John zijn woning nalaat aan zijn beste vriend in plaats van zijn neef, deze zo’n 80.000 euro aan successierechten zal moeten betalen.


Hoe wordt de waarde van het onroerende goed berekend voor de Erfbelasting?

De Junta de Andalucía publiceert ieder jaar een norm die de actualisatiecoëfficiënten reguleert van de waarden voor de onroerende zaken gelegen in Andalusië. Deze coëfficiënten gaan in op de kadastrale waarde van de woning; deze kun je terug vinden op de IBI rekening (Onroerendezaakbelasting). Het resultaat van deze coëfficiënten over de kadastrale waarde is wat wordt genoemd: de minimale fiscale waarde.

Deze norm die we hierboven hebben uitgelegd, heeft het over de minimale fiscale waarde van de stedelijke onroerende zaken, maar in geval van landelijke woningen is dit niet van toepassing. Hier moet dus een waardering worden gemaakt door de technici van de Junta de Andalucía om de minimale fiscale waarde te berekenen. De Junta de Andalucía in de provincie Málaga baseert zich echter op coëfficiënten die ieder jaar worden gepubliceerd door de Beroepsorganisatie van Architecten in Málaga om de waarde van de landelijke woningen te berekenen.

In verband met de middelen die de administratie gebruikt om de minimale fiscale waarde van woningen in Andalusië te berekenen –en ook andere Autonome Gemeenschappen- bestaan er in het algemeen heel wat geschillen. Er is dan ook een mogelijkheid om deze waarden te betwisten indien de belastingbetaler denkt dat deze waarden te hoog zijn of niet met de werkelijkheid overeenstemmen. Dit thema is echter complex genoeg om een volledig artikel over te kunnen schrijven.

 

NIET-GETROUWDE OF NIET-REGISTREERDE KOPPELS IN ANDALUSIË 

Over wie hebben we het?

Indien een koppel niet gehuwd is –al dan niet in het land van oorsprong of in Spanje-, dan zal bij het overlijden van een van hen de andere onder groep IV vallen voor de doeleinden van de successierechten. Met andere woorden, de partner wordt als enkel een vriend gezien waardoor deze in de hoogste belastinggroep valt.

 

En in geval van een geregistreerd partnerschap geregistreerd in Andalusie voor langstlevende?

In Andalusië worden koppels die staan ingeschreven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de Parejas de Hecho de Andalucía) gelijk gesteld aan gehuwde koppels voor de doeleinden van de successierechten, waardoor ze dus ook genieten van de verminderingen zoals hierboven uitgelegd voor gehuwde koppels.


Wat gebeurt er met geregistreerde partnerschappen die ingeschreven staan in een andere lidstaat van de Europese Unie?

In dit geval, geeft de Junta de Andalucía geen geldigheid aan die inschrijving voor de doeleinden van de successierechten. Dit betekent dus dat ze betalen alsof ze de nalatenschap ontvangen van een vriend, dus de erfgenamen die het meeste zullen betalen.

Als John zijn partner 50% van de woning nalaat die ze samen gekochten hebben in Nerja in 2005 en de fiscale waarde van die 50% 120.000 euro is, zal de erfgenaam, Mark, zo’n 30.000 euro moeten betalen aan successierechten om de 50% te erven van de woning.


Wat te doen in dit geval?

Heb je een eigendom in Spanje samen met je partner, en u wenst dat hij of zij uw gedeelte erft en jullie zijn niet gehuwd, dan raden we aan om te trouwen (danwel in Spanje, danwel in het land van herkomst) om zo te kunnen profiteren van deze verminderingen van de successierechten.

Wie niet wil trouwen, kan zich inschrijven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de parejas de hecho de Andalucía) waarbij de status wordt gelijkgesteld aan een gehuwd echtpaar.

Eigenaars die geen inwoner zijn van een land van de Europese Unie

In dit geval kunnen de erfgenamen niet genieten van de verminderingen zoals echtgenoten, kinderen, kleinkinderen of ouders van de overleden persoon. Zij betalen dus successierechten in geval van een erfenis. Dit kan enkel vermeden worden indien zowel de erflater en de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

DAFO/SAFO EN DE WONINGMARKT IN ANDALUSIË

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in AFO, Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer, Platteland.

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie
DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

Een belangrijk punt tussen kopers en verkopers op de woningmarkt op het platteland is de laatste tijd de procedure voor de regulering van illegaal gebouwde woningen ´buiten de ruimtelijke ordening´, de zogenaamde DAFO of SAFO (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación). Waarvoor dient deze procedure, welke gevolgen heeft het, wie moet het doen en wie moet het betalen?

Basisregels voor het kopen van een woning op het platteland

Op basis van mijn ervaring met klanten die een huis op het platteland zoeken, wil ik aangeven wat er op niet-bebouwbare of agrarische grond NIET mogelijk is:

 

  1. Het (aan)bouwen met een residentieel karakter, tenzij er beroepsmatig een agrarische of veehouderij activiteit op het perceel wordt uitgevoerd.
  2. Bestaande bebouwingen uitbreiden of verbouwen, zowel buiten als binnen. Men koopt het huis in de staat waarin het zich bevindt en het is wettelijk niet toegestaan om iets te veranderen.
  3. Het is eventueel wel mogelijk om te (ver)bouwen wanneer men een rustieke verhuuraccommodatie of Bed & Breakfast wil exploiteren, maar hiervoor moe men eerst een officieel plan van aanpak maken dat door de deelregering van Andalusië moet worden goedgekeurd. Deze procedure duurt langer dan 6 maanden en het is niet eenvoudig om een positief antwoord van de deelregering te krijgen.

Men moet er rekening mee houden dat de meeste woningen die op dit moment verkocht worden op het platteland in Andalusië onwettig of onrechtmatig zijn. Dat wil zeggen dat de bouw van deze woningen niet zou zijn toegestaan als de autoriteiten hun werk gedaan zouden hebben en daarom hadden ze er eigenlijk niet moeten zijn.

Voor meeste van deze gebouwen is het echter niet meer mogelijk voor de gemeente om een sanctieprocedure in te stellen tegen bebouwingen zonder vergunning of met een onwettige vergunning op niet-bebouwbare grond vanwege de verjaringstermijn.

Dat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid verlopen is doordat de termijn van zes jaar na beëindiging van de bouw verstreken is. Wanneer het gaat over niet-bebouwbare grond met een bijzondere bescherming (beschermd natuurgebied) dan is deze verjaringstermijn van zes jaar niet van toepassing.

Welke bouwwerkzaamheden mogen wel en niet op het platteland

Voor woningen op niet-bebouwbare grond mogen geen verbouw- of herstelvergunningen worden gegeven. Is er bijvoorbeeld een brand geweest en is de woning daardoor volledig vernietigd dan mag er niet worden herbouwd.

Het is wel mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties of kleine verbouwingen die nodig zijn voor de bewoonbaarheid en de veiligheid van de woning, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een deel van een dak of een muur die kapot of ingestort is.


Waarom is de DAFO/SAFO in het leven geroepen?

Vanwege het voorgaande heeft de deelregering van Andalusië in 2012 een norm goedgekeurd met het idee om duizenden woningen die gebouwd zijn op niet-bebouwbare grond / het platteland, te reguleren (dit betekent niet ´legaliseren´) buiten de legaliteit van de ruimtelijke ordening om. Sinds 2012 zijn de gemeenten begonnen met het maken van hun interne regelgeving voor deze procedure.

Anders gezegd, deze verordening voor de regulering van illegaal gebouwde woningen buiten de ruimtelijke ordening (DAFO/SAFO) is bedoeld om vast te leggen wat er op een bepaalde datum gebouwd is op een perceel, zowel que exterieur als interieur, oftewel buiten en binnen. Dit zodat het duidelijk is wat er gebouwd is, hoe lang geleden dit gebouwd is en om te certificeren dat deze woning kan blijven bestaan zonder dat er in de toekomst hiervoor nog sancties ingesteld kunnen worden. Dit alles zonder dat er de mogelijkheid bestaat voor uitbreiding, verbouwing of nieuwe bebouwingen.

Het is geen legalisatie omdat de woning buiten de ruimtelijke ordening blijft. Het is immers illegaal gebouwd maar het is wel een regulering omdat de gemeente deze juridische status certificeert en schriftelijk bevestigt dat er voor deze woning geen sancties kunnen worden ingesteld vanwege het verlopen van de termijn.

De juridische status van een woning op niet-bebouwbare grond verandert niet met deze DAF/SAFO-verordening van de gemeente. Dat wil zeggen dat de woning onwettig/onrechtmatig is omdat deze gebouwd is op een terrein waarop het verboden is om te bouwen. Maar omdat de wettelijke termijn voor sancties voor deze overtreding verstreken is, kan er geen sanctieprocedure meer ingesteld worden tegen de eigenaar voor deze situatie. Met of zonder DAFO blijft de juridische status gelijk.

DAFO/SAFO-procedure

Voor deze procedure is een technisch rapport van een architect nodig en moet er een belasting betaald worden over de waarde van het gebouw op de datum waarop het gebouwd werd. Dit varieert tussen de 2,5% en de 4% afhankelijk van de betreffende gemeente. Daarnaast zal de gemeente controleren of de levering van water en elektriciteit en de septic tank voldoen aan de regelgeving.

Het is de architect (deze wordt betaald door de eigenaar), die via zijn project zal aangeven wat de vereisten zijn voor de DAFO. Zodra het ontwerp ingediend is, zal de architect van de gemeente de woning bezoeken en controleren of deze daadwerkelijk voldoet aan de eisen voor de DAFO.

Zodra deze procedure afgerond is -wat tussen de 4 en 6 maanden kan duren- zal de gemeente een certificaat afgeven waarbij de status van de woning en alle bebouwingen op het perceel aangegeven worden als gereguleerd buiten de ruimtelijke ordening.

Is de DAFO verplicht voor de aan- of verkoop van een woning?

Een DAFO/SAFO is niet wettelijk verplicht voor het kopen of verkopen van een woning. Is dan positief of negatief om een DAFO/SAFO te hebben voor een woning?

Het voordeel van de DAFO is dat de koper de zekerheid heeft dat over wat er al gebouwd is geen sanctie of bevel tot sloop ingesteld kan worden, omdat met het DAFO-certificaat schriftelijk vastgelegd is dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Ook heeft de koper de zekerheid dat de gemeente in de toekomst niet alsnog zal eisen om de DAFO/SAFO-procedure op te starten aangezien dit al gedaan is bij de aankoop.

Op dit moment geeft bijna geen enkele gemeente schriftelijk informatie over een woning op niet-bebouwbare grond zonder DAFO of zonder dat deze procedure opgestart wordt.

Dat wil zeggen dat wanneer u bij de gemeente vraagt om schriftelijke informatie over het huis, het eerste wat er gezegd wordt, is dat eerst de DAFO geregeld moet worden voor de woning. Wanneer u om welke reden dan ook de DAFO niet wilt opstarten, zal het dus heel moeilijk zijn voor de koper of zijn advocaat om schriftelijk informatie te krijgen over de woning.

Het nadeel is dat wanneer het gebouw of een verbouwing (aan de binnenkant of buitenkant) minder dan zes jaar geleden is, of als de grond waarop de woning zich bevindt beschermd is (en er kan niet bewezen worden dat de bebouwingen oud genoeg zijn), dan kan het aanvragen van genoemde procedure problemen met zich meebrengen voor de eigenaar aangezien de gemeente in die gevallen een sanctieprocedure moet opstarten.

Ook wanneer de nieuwe eigenaar bedacht heeft dat hij de gekochte woning wil verbouwen en hij daarbij het advies van een goede advocaat in de wind slaat, zal de gemeente vanwege de fysieke inspectie van de architect van de gemeente precies weten wat er ten tijde van de DAFO gebouwd is.

Het kan ook zijn dat een woning de DAFO in 2016 gekregen heeft maar dat er in 2017 een verbouwing of uitbreiding van de woning heeft plaatsgevonden. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er hierover nooit totale zekerheid is.

Actuele situatie van de DAFO

Het is wel zeker dat de gemeenten deze procedure beginnen te veralgemeniseren aangezien zij ook inzien dat het vanwege de belasting een belangrijke bron van inkomsten.

Veel gemeenten hebben de ongeschreven regel om automatisch een dossier te openen wanneer ze een aanvraag voor informatie of documentatie voor een woning op niet-bebouwbare grond ontvangen waardoor de eigenaar deze procedure moet opstarten.

Tegenover bovenstaande situatie staat dat veel kopers willen vermijden dat zij de kosten voor deze procedure betalen en daarom eisen de kopers steeds vaker dat de verkoper deze procedure afhandelt en betaalt.

Daarnaast is het zo dat bij sommige woningaankopen waarbij men de DAFO niet wil aanvragen er een korting op de koopprijs afgesproken wordt zodat de nieuwe eigenaar kan beslissen of hij deze procedure in de toekomst opstart of niet.

Is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op een huis met DAFO?

Een andere vraag van sommige klanten is of het mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een woning die een DAFO heeft.

In dit geval overtreft de realiteit van de woningmarkt de wettelijke beperkingen die gelden vanaf 2009. Theoretisch is het niet mogelijk om een hypotheek te krijgen op gebouwen en installaties die buiten de ruimtelijke ordening om gebouwd zijn (met of zonder DAFO), maar in de praktijk zijn er wel banken die hypothecaire leningen verstrekken op dit soort woningen op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Naar mijn mening zullen de banken het niet nalaten om hypotheken te verstrekken zolang er handel is, hoezeer het decreet van 2009 ook het tegenovergestelde beoogt. Vanzelfsprekend liggen de dekkingspercentages van de hypotheken lager en geven niet alle banken hypotheken op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Kopen van een huis in de campo (op het platteland)

Voor het kopen of verkopen van woningen op niet-bebouwbare grond bestaan er geen beperkingen of restricties, met of zonder DAFO. De meerderheid van deze woningen staat namelijk ingeschreven in het Eigendomsregister en in het Kadaster. Dit soort woningen zijn ook al eerder verkocht terwijl er slechts weinig vandaag de dag een DAFO hebben.

Er is nog altijd een belangrijke vraag van potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van woningen op het platteland.

Wanneer een koper een woning koopt op niet-bebouwbare grond is het belangrijk te weten wat hij koopt. Dat hij weet wat de juridische beperkingen zijn van woningen op niet-bebouwbare grond en dat hij de concrete wettelijke informatie over deze woning ontvangt, met of zonder DAFO. Op die manier kan hij een beslissing nemen op basis van volledige kennis van de juridische status van de genoemde woning.

Een advocaat inhuren voor aankoop?

Als laatste willen wij erop wijzen, niet om onze juridische diensten te verkopen -nou ja, misschien een klein beetje dan- dat bij de aankoop van een woning en bovenal bij plattelandswoningen een advocaat geen slecht idee is. De kosten van een advocaat zijn laag in vergelijking tot het aankoopbedrag en deze kan u heel wat problemen en geld besparen.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in advocaat, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, Onroerend goed, Property law.

plusvalia selling property
plusvalía, property, nerja

Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.

Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van  belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.

Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.

Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.

Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.

Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.

Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.

Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.

Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.

Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.

Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.

Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

IRNR inkomstenbelasting

SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-RESIDENTEN (IRNR)

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op . Gepost in belasting IRNR, costa del sol.

IRNR inkomstenbelasting
IRNR inkomstenbelasting

Tijd voor de betaling van uw inkomstenbelasting voor niet-residenten in Spanje (IRNR)

Als u geen resident in Spanje bent, maar wel een Spaans onroerend goed bezit, dan bent u verplicht om de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten te betalen (IRNR). Dit onderwerp hebben we ook in een eerder artikel op onze website behandeld. In dit jaar dient u de IRNR voor 2015 te betalen. Dit betekent dat als u in 2015 een huis bezat, gekocht, of verkocht heeft, of geerfd heeft -en u bent geen fiscaal resident in Spanje- dat u dan verplicht bent deze Impuestos sobre de la Renta de No Residentes te betalen. Als service voor onze clienten biedt C&D aan om de aangifte plus betaling (via incasso) voor u te regelen voor het einde van dit jaar.

Als het onroerend goed het bezit is van een echtpaar of meerdere personen (eigendomsakte), dan vormt ieder van hen een individuele belastingplichtige, zodat voor ieder apart aangifte gedaan moet worden.

De aangifte moet gedaan zijn vóór 31 December 2016. Als u via incasso wilt betalen, dan dient het formulier echter al op 22 December ingediend te zijn. De hoogte van de aangifte wordt gebaseerd op de informatie van uw eigendom in het Kadaster, meestal is het bedrag niet erg hoog. Als u de betaling echter mist, dan kan u een boete worden opgelegd door de belastingdienst.

Als u de aangifte zelf wilt doen, dan kan dit via formulier 210 van de Spaanse belastingdienst A.E.A.T, maar het is niet gemakkelijk te begrijpen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

 

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE
Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter

  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR (OP AFSPRAAK):

  • PASEO REDING 7, 1
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

ALLEEN OP AFSPRAAK.

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?