Auteur: Gustavo Calero Monereo

Erfbelasting Andalusie (successierechten)

NIEUW EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE VOOR SPAANSE ERFENIS

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 9 februari 2021. Gepost in Sin categoría @nl.

Het Europees Certificaat van Successie is een ´nieuwe´ standaard voor internationale erfprocedures binnen de Europese Unie (EU-verordening nr. 650/2012 van het Europees Parlement). Deze is vanaf 17 augustus 2015 van toepassing op nalatenschappen van personen die overlijden met bezittingen in verschillende landen van de Europese Unie. De Europese Certificaat van Successie is een openbaar document met een vrijwillig karakter, dat de essentiële informatie over de erfopvolging bevat, zoals de gegevens van de overledene, informatie over de laatst getekende testament, het toepasselijke erfrecht, de gegevens van de erfgenamen en de goederen die aan elke wettelijke erfgenaam zijn toebedeeld.

In bepaalde gevallen kan het Europese Certificaat van Successie de erfgenamen kosten besparen omdat zij bijvoorbeeld de Spaanse erfakten kunnen vermijden. De verordening betreffende de Europese Europese Certificaat van Successie is echter niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk (als gevolg van Brexit) en evenmin op Ierland en Denemarken.

Toename van het aantal internationale erfprocedures in Andalusie, Spanje

Deze Europese verordening is zeer belangrijk in sommige delen van Spanje, zoals Andalusië, Malaga en in het bijzonder aan de Costa del Sol. De reden hiervoor is dat hier veel buitenlandse eigenaars zijn van bezittingen en huizen, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen (residenten) in Spanje. Zij laten normaal gesproken in een testament hun vermogen na aan hun echtgenoot of kinderen, die meestal wonen in het land van hun nationaliteit, zoals Nederland, België, Duitsland, Engeland, Zweden, enz.

Door de huidige situatie met het coronavirus zijn er in Spanje helaas veel erfrechtelijke procedures aan de orde van de dag, als gevolg van het betreurenswaardige aantal sterfgevallen, waardoor er meer erfrechtelijke procedures plaatsvinden dan gewoonlijk. Dit leidt ook tot langere wachttijden bij het centrale register van laatste wilsbeschikkingen in Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Wat is het belangrijkste doel van het Europese Certificaat van Successie?

Dit certificaat is een officieel document waarmee in elk land van de Europese Unie alle informatie over een verdeling van de nalatenschap kan worden geaccrediteerd. Dit moet in overeenstemming zijn met het nationale erfrecht van de lidstaat en is bedoeld om het internationale proces te gemakkelijker en goedkoper te maken.

Wie mag het certificaat aanvragen en afgeven?

De erfgenamen, de legatarissen met erfrecht en de executeurs-testamentair of de beheerders van de nalatenschap kunnen om de afgifte van een Europese Certificaat van Successie verzoeken. Dit moet gebeuren door het indienen van formulier IV, opgenomen in bijlage 4 van Verordening (EU) nr. 1329/2014, van 9 december, van de Commissie.

Dit Europese Certificaat van Successie kan worden afgegeven door de rechter of de notaris van het land waarvan het erfrecht van toepassing is. Dit is ofwel het land van verblijf, ofwel het land waarvan het recht in het laatste testament is gekozen.

Meer informatie en een link naar het model van het invulformulier vindt u op de website van de Europese Unie.

Voor welke nalatenschappen/erfenissen is het bedoeld?

Deze nieuwe internationale norm kan worden gebruikt voor de erfopvolging van burgers van de Europese Unie, wanneer er één erfgenaam is en deze erfgenaam het nalatenschap zal ontvangen in het land waarvan hij of zij de nationaliteit heeft, terwijl de erflater goederen bezit in Spanje of een ander land van de Europese Unie. Zoals gezegd, is deze verordening betreffende de Europese Certificaat van Successie niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken.

Bijvoorbeeld: Stel dat er een Belgische erfgenaam is, wiens vader een testament heeft ondertekend. In dit Belgische of Spaanse testament heeft hij ervoor gekozen het recht van zijn nationaliteit toe te passen en de erfgenaam ontvangt het nalatenschap van de vader in de stad Gent. De overledene had een huis gekocht in Malaga en had ook geld in een Spaanse bank. De erfgenaam kan bij de Belgische notaris rechtstreeks een Europese Certificaat van Successie aanvragen om in Spanje te gebruiken. Dit om de goederen van zijn of haar vader in Malaga volgens de regels in te schrijven op naam van de wettige erfgenaam.

Wat zijn de voordelen van dit Europees Certificaat van Successie?

Het belangrijkste voordeel van dit certificaat is dat het een standaarddocument in het Engels is dat in elk Europees land geldig is. Dit maakt het erfrechtproces in Spanje of andere landen gemakkelijker en vermijdt bepaalde kosten.

Ten eerste heeft de Europese Certificaat van Successie geen (mogelijk meerdere) juridische vertalingen meer nodig, noch de internationale ‘Apostille van Den Haag‘. (De Apostille van Den Haag is een klein certificaat van de rechtbank om aan de buitenlandse notaris te garanderen dat het om een officieel notarieel document gaat). Dit bespaart niet alleen kosten, maar ook aardig wat tijd. De juridische vertaling en Apostille waren tot nu toe altijd nodig voor de nationale Verklaring van Erfrecht die natuurlijk blijft bestaan.

Ten tweede kan de Europese Certificaat van Successie in bepaalde, eenvoudige gevallen rechtstreeks worden gebruikt om de goederen van de overledene te verdelen. In deze specifieke gevallen kunnen de aanzienlijke kosten voor de Spaanse successieakten worden bespaard.

Wat zijn de nadelen?

Een van de belangrijkste nadelen is dat het certificaat slechts zes maanden geldig is vanaf de datum van afgifte. Het is echter mogelijk om een verlenging aan te vragen.

Zoals gezegd is het certificaat ook niet automatisch geldig voor erfgenamen om het door hun vader gekochte onroerend goed, dat zij hebben geërfd, te registreren. Dit moet gebeuren in het Spaanse Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en deze instantie kan, afhankelijk van de precieze situatie, nog steeds de Spaanse Erfakte van de notaris verlangen. Dit wordt meer in detail uitgelegd aan het eind van het artikel.

In ieder geval is het belangrijk dat de erfgenamen een ruime notariële volmacht aan hun Spaanse advocaat ondertekenen. Deze moet altijd een clausule bevatten voor de eventuele ondertekening van de erfakten, voor het geval dat toch nog nodig is. Ook de normale procedures zoals de belastingaangifte of vertegenwoordiging bij de bank moeten ingevoegd zijn.

Beïnvloedt het certificaat successierechten (erfbelasting)?

Er is geen invloed op de successierechten of op de aangifteprocedure voor deze erfbelasting. Zodra de Europese Certificaat van Successie in Spanje is ontvangen, moet het belastingformulier voor de betaling van de overeenkomstige successierechten bij het Spaanse belastingkantoor worden ingediend. Dit zelfs als het te betalen bedrag nul is zoals in de meeste gevallen in Andalusië voor naaste familieleden zoals echtgenoten, kinderen, ouders en kleinkinderen. De belastingaangifte moet worden gedaan voordat het papierwerk naar de bankinstelling of het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de Oficina de Liquidadora, kan worden gebracht.

De hoogte van de successierechten is afhankelijk van de:

relatie tot de overledene
(fiscale) waarde van de in Spanje geërfde bezittingen
saldo van de bankrekening(en) op het moment van overlijden
officiële waarde van een voertuig

Het is belangrijk te weten dat de successierechten moeten worden aangegeven binnen zes maanden na de datum van overlijden. Evenzo moet, indien een stedelijk onroerend goed wordt geërfd, over de erfenis van dit onroerend goed Plusvalia-belasting worden betaald. De Plusvalia is de plaatselijke winstbelasting gerekend naar jaren van onroerend goed.

Gevolgen voor het Eigendomsregister in Spanje

Zoals gezegd erkent het Eigendomsregister in Spanje in bepaalde gevallen het Europees Certificaat van Successie rechtstreeks als titel van erfopvolging. Deze vrijstelling om een eigendom te registreren op naam van de wettige erfgenaam zonder dat een notariële erfrechtakte of vonnis nodig is, is alleen mogelijk in de volgende situatie. Ook behoudt het Register te allen tijde het recht om alsnog Spaanse successieakten of andere aanvullende juridische documentatie te verlangen.

Vereisten voor het (mogelijk) vermijden van Spaanse erfrechtakten:

Slechts één enkele erfgenaam
Geen belanghebbenden, met recht op een gereserveerd aandeel (zoals bijvoorbeeld kinderen onder Nederlands of Belgisch erfrecht)
Geen curator of bevoegd persoon om de erfenisprocedure te leiden

Vereiste documentatie voor het Eigendomsregister wanneer erfenisakten niet vereist zijn:

Internationale overlijdensakte
Laatste testament (indien niet ondertekend in Spanje, dan met juridische vertaling en Apostille)
Certificaat van het Spaanse register van laatste wilsbeschikkingen (Registro de Ultimos Voluntades)
Notariële akte, ondertekend door de enige erfgenaam, waarin uitdrukkelijk wordt verzocht het onroerend goed op zijn naam te laten inschrijven in het Register. Dit document kan worden ondertekend door de notaris in eigen land (in dit geval zijn de juridische vertaling en de Apostelle van Den Haag vereist). Het kan echt ook gedaan worden door een Spaanse notaris.

Conclusie: juridisch advies voor uw Spaanse erfprocedure

Het Spaanse erfproces is helaas complex, kostbaar en omgeven door veel bureaucratie, zoals u ongetwijfeld uit dit artikel hebt begrepen. Bent u betrokken bij een erfenisproces waarbij de overledene een onroerend goed bezit in Andalusië? En heeft u juridisch advies nodig om tijd en kosten te besparen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met C&D Solicitors en onze advocaten zullen u graag begeleiden. Wij zijn een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het geven van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië en wij weten hoe wij kunnen helpen om dit proces zo gemakkelijk mogelijk te maken voor de erfgenamen. U kunt contact met ons opnemen zodat wij u een eerste gratis consult of offerte kunnen sturen.

Meer informatie: U kunt meer lezen over erfrecht en Spaanse testamenten onder ´juridische diensten´ waar u ook onze video van het totale proces kunt bekijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors, Malaga (Andalusie)

EEN WONING IN SPANJE EN DE HUISVERZEKERING: WAT MOET JE WETEN?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 30 oktober 2020. Gepost in Sin categoría @nl.

Een woning kopen in Spanje is een grote economische investering en natuurlijk wilt u dit doen met een zo laag mogelijk risico. Daarom is het zeer belangrijk om juridisch advies in te winnen en een gespecialiseerde advocaat in dienst te nemen die u zal helpen bij het volledige aankoopproces zodat u alle rechtszekerheid heeft en alle relevante informatie over de aan te kopen woning kent. Het is echter ook belangrijk vooraleer de aankoopakte van het onroerend goed wordt ondertekend een huisverzekering aan te sluiten om eender welk risico van financieel verlies te voorkomen als gevolg van mogelijke incidenten zoals diefstal, waterschade of brand. Een huisverzekering aansluiten voor de gemoedsrust van de eigenaar en de gedane investering is duidelijk van groot belang.

Dit artikel is geschreven om enkele begrippen voor buitenlandse huiseigenaren in Spanje te verduidelijken zodat ze het belang van een huisverzekering kunnen begrijpen. In geval van aankoop met een hypotheek zal de bank u adviseren en aanbevelen een huisverzekering af te sluiten want in geval van ernstige schade aan de gehypothekeerde woning zal de bank de betaling van het geleende geld willen garanderen.

Aan het eind van het artikel hebben we het over huisverzekeringen in woningen op het platteland die met of zonder DAFO/SAFO werden gebouwd in Andalusië.

Wat is de inboedel- en opstalverzekering?

De huisverzekering is gebaseerd op twee fundamentele begrippen: de inboedel en de opstal.

Opstal (continente) bestaat uit de constructieve en structurele elementen van een gebouw of woning, of het nu gaat om muren, plafonds, vloeren of installaties zoals onder andere verwarming, water of elektriciteit.
Inboedel (contenido) wordt gevormd door de bezittingen van de personen die in het appartement wonen, zoals meubilair, elektronische apparaten, persoonlijke voorwerpen, kleding, juwelen, kunstvoorwerpen, enz.

Wat is de juiste waarde voor de inboedel?

Om de waarde van de inboedel juist te berekenen, raden wij u aan om er even over na te denken hoeveel het u zou kosten om de voorwerpen terug aan te kopen die u nu in uw woning heeft, kamer per kamer. Juwelen of contant geld hebben een specifieke waardebepaling voor de huisverzekering en kunnen tot een bepaalde limiet of onder bepaalde voorwaarden worden verzekerd. In dit geval moet deze informatie worden doorgegeven aan de verzekeringsmaatschappij zodat er rekening mee kan worden gehouden in de polis.

En wat is de juiste waarde voor de opstal van de huisverzekering?

Bij een incident dat gevolgen heeft voor de opstal, bijvoorbeeld bij een brand, zal de verzekeringsmaatschappij een vergoeding betalen op basis van de kosten voor het herbouwen van de woning, met andere woorden, de potentiële kosten voor het volledig opnieuw bouwen van de woning moeten worden berekend. De uit deze berekening resulterende waarde is de waarde die in de huisverzekering moet worden opgenomen als de opstalwaarde.

Een zeer gebruikelijke manier om deze waarde te berekenen is door gebruik te maken van de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw gepubliceerd door de Vereniging der Architecten. Een voorbeeld:

De heer Olle Johansson, van Zweedse nationaliteit, heeft in 2020 zijn nieuwe woning in de stad Malaga gekocht. Het is een appartement van 120 vierkante meter. Volgens de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw van de Vereniging der Architecten van Malaga bedraagt de waarde per gebouwde vierkante meter voor 2020 809 euro. Dat wil zeggen dat de waarde van de opstal voor die 120 vierkante meter 97.080 euro zou zijn. Als er een garage en een berging is, moeten beide ook apart van de woning worden berekend zodat de verzekering deze dekt.

Een ander voorbeeld: Heer Jan Van Poppel, van Nederlandse nationaliteit, gaat een huis kopen op het platteland in de zone van Mijas (rustiek perceel) dat 200 gebouwde vierkante meter omvat plus een zwembad van 30 vierkante meter wateroppervlakte. De waarde van de gebouwd vierkante meter voor een vrijstaand huis op het platteland is 984 euro en de waarde van het zwembad 445 euro per vierkante meter. De totale waarde van de opstal bedraagt dus ongeveer 210.150 euro.

De opstalwaarde gelijk aan de aankoopprijs

Bij het kopen van een woning en het afsluiten van een huisverzekering denken we vaak aan een waarde voor de huisverzekering die zo dicht mogelijk aansluit bij de aankoopprijs die voor de woning werd betaald. Maar deze redenering is misleidend, omdat we rekening moeten houden met het feit dat de grond waar het huis is gelegen niet onder de huisverzekering valt. Het perceel blijft immers altijd waar het ligt. In het geval van een ernstig incident hoeft u alleen de kosten van de herbouw van de woning te verzekeren aangezien u al eigenaar bent van de grond. De waarde van deze grond is echter wat de prijs van een woning duurder maakt bij de meeste stedelijke aankopen. Het kopen van een huis in de Golden Mile van Marbella, in het centrum van Málaga of aan het strand in Nerja is bijvoorbeeld duur omwille van de plaats (grond) waar de woning zich bevindt en niet zo zeer door de herbouwwaarde.

Verbouwen is veel goedkoper dan kopen als je het land al in bezit hebt. Het belangrijkste is te zorgen voor een werkelijke herbouwwaarde in geval van ernstige schade. We hebben het dan ook over het geven van een werkelijke waarde aan de opstal van uw eigendom.

U moet er ook rekening mee houden dat wanneer u uw woning in een appartementencomplex heeft en in het geval van een ernstig incident dat het gebouw aantast, de gemeenschapsverzekering van de VVE (Vereniging van Eigenaren of Comunidad de Propietarios) een deel van de schade dekt die alleen de gemeenschappelijke elementen van het gebouw betreft. Gevel, dak, terrassen, bijvoorbeeld, zijn elementen waarvan de schade in geval van brand zal worden vergoed door de verzekering van de Vereniging van Eigenaren. Met andere woorden, als u een appartement koopt, moet u uw opstal verzekeren, dus in deze gevallen moet alleen de herbouwwaarde van uw woning worden berekend. Als u boven die herbouwwaarde zit, bent u oververzekerd in uw huisverzekering en als u onder die waarde zit, bent u onderverzekerd.

Wat gebeurt er in geval van oververzekering?

Indien u een appartement bezit van 100 vierkante meter met een opstalwaarde van 300.000 euro omdat dit de prijs was die u heeft betaald bij de aankoop van de woning. Bij een ernstig incident waarbij het huis moet worden verbouwd, zal de verzekeraar nooit méér betalen dan de herbouwwaarde en dat zou in principe zo’n 80.000 – 90.000 euro zijn.

In dit geval betaalt de eigenaar elk jaar een zeer hoge premie voor zijn verzekering zonder dat dit nodig is omdat de verzekeraar alleen de herbouwwaarde van het onroerend goed zal betalen. Zelfs – in extreme gevallen – zou de verzekeringsmaatschappij kunnen begrijpen dat er sprake is van kwade trouw bij het afsluiten van de verzekering en dit zou een groot probleem kunnen zijn, aangezien zij de polis nietig zouden kunnen verklaren en de bedragen die in geval van een schadegeval verschuldigd zouden zijn, niet zouden betalen.

Wat gebeurt er in geval van onderverzekering?

Als de opstal of de inboedel onder de werkelijke waarde van het gebouw of het meubilair wordt berekend, zal de verzekeraar de schade niet voor 100% vergoeden, ook al is het bedrag van de schade lager dan de waarde van de verzekering. Als bijvoorbeeld de werkelijke herbouwwaarde van het gebouw 100.000 euro is en de opstal in de polis werd berekend op 60.000 euro, hebben we te maken met een woning die slechts voor 60% verzekerd is. Je zou denken dat ieder incident van 60.000 euro of minder door de polis wordt gedekt maar in werkelijkheid is dat niet het geval.

Bijvoorbeeld, in het geval van een kleine brand met schade ter waarde van 10.000 euro, begrijpt de verzekeraar dat 40% van het genoemde incident niet is verzekerd door de polis aangezien zij slechts 60% van de waarde van de opstal heeft verzekerd. De verzekeraar zal dus slechts de waarde van 6.000 euro vergoeden, dus altijd verhoudingsgewijs voor ieder incident.

Speciale verzekering: luxewoningen

Als u eigenaar bent van een luxewoning of u overweegt een luxewoning te kopen, is de schatting van de herbouw- of vervangingswaarde op basis van de coëfficiënten van de Verenigingen van Architecten waarschijnlijk een methode die niet geldig is voor dit type woning. Bij dit type woningen is het belangrijk om de te verzekeren opstal te berekenen aan de hand van de kosten voor de herbouw van de woning met objectieve parameters. Dat wil zeggen, als deze woning zeer hoge kwaliteiten heeft in domotica-apparatuur, isolatie, aluminium of houten timmerwerk, vloeren, kranen, sanitair, airconditioning, etc., is het nodig om rekening te houden met deze waarden en deze toe te voegen aan de opstal.

Zoals reeds werd gezegd, moet de opstalwaarde een zo exact mogelijke schatting zijn van wat het zou kosten om het huis met dezelfde kwaliteiten te herbouwen. In dit geval is het zeer belangrijk om de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te brengen van de “bijzonderheden” van de woning zodat zij zoveel mogelijk informatie hebben en zo kunnen bewijzen waarom de waarde van het gebouw hoger is dan de gemiddelde herbouwwaarden. Alle aankoopfacturen en betalingsbewijzen voor dit hoogwaardig meubilair zijn van groot belang om de kosten aan te tonen.

Wat is het verzekeringscompensatieconsortium?

Iedereen die in Spanje een verzekering heeft afgesloten, van welk type dan ook, betaalt een klein deel van de prijs aan het consortium. Het consortium is een openbare bedrijfsentiteit, die ongevallen dekken zoals overstromingen, terrorisme, atypische cyclonale stormen, natuurbranden of andere risico’s die onder de “verzekeringsregulering van buitengewone risico’s” vallen en die niet door de verzekeringsmaatschappijen worden gedekt aangezien deze ongevallen uitdrukkelijk zijn uitgesloten. Wanneer dit soort schade zich voordoet, dekt de verzekeringsmaatschappij deze niet aangezien het consortium zich garant stelt om de houders van de polis te vrijwaren zodat zij in deze situaties niet onbeschermd blijven.

Landelijke woningen en de opstal bij huisverzekeringen

We gaan ervan uit dat volgens de wet de meerderheid van de bestaande landelijke woningen (platteland) in Andalusië, waarvan het gebruik een residentieel karakter heeft, niet legaal zijn en dus in het geval van de verwoesting van het huis als gevolg van een incident met totale vernieling, zoals natuurbrand, aardbeving, ernstige overstromingen, etc., ze niet kunnen worden herbouwd. Dit komt omdat de Andalusische urbanistische wet (LOUA) niet toestaat dat een bouwvergunning kan worden afgegeven voor deze landelijke terreinen voor het bouwen van een woning met residentieel karakter. Het bestaan en het voortbestaan van deze duizenden illegale woningen op landelijke grond is gebaseerd op de anciënniteit. In geval van vernieling of verval zijn deze geen oude woningen meer en is het dus niet mogelijk om een vergunning te krijgen voor het bouwen van een nieuw huis of het herbouwen van het huis dat er was.

De bovenstaande uitleg leidt ons naar de waarde van de huisverzekering bij deze woningen die, zoals we in het begin hebben vermeld, in Málaga kan worden geschat op ongeveer 984 euro per gebouwde vierkante meter. Deze waarde is gebaseerd op wat het zou kosten om het huis te herbouwen maar in geval van een incident met totale vernieling kan dit landelijk huis niet legaal worden herbouwd, wat is dan de situatie? In het geval van een incident met totale vernieling en een woning op het platteland van 150 vierkante meter en waarvan de opstal werd getaxeerd op 150.000 euro, zou de verzekeringsmaatschappij deze vergoeding per opstal betalen samen met de bijbehorende vergoeding voor de inboedel.

In dit geval zou de eigenaar deze vergoeding voor de woning ontvangen plus de waarde van de grond waar hij niet opnieuw kan bouwen. Daarom is de waarde van de grond van een huis op het platteland zeer laag in verhouding tot de bouw, in vergelijking met een stadswoning op welke grond het mogelijk is om opnieuw te bouwen.

Tips voor een veilige en goede huisverzekering

Denk bij het kopen van uw woning goed na over de waarde van de opstal en de inboedel ervan, en vergeet niet om bergruimtes, parkeerplaatsen, zwembaden, etc. op te nemen. Heeft u twijfels over de waarde van de verzekering, neem dan contact op met uw verzekeringsmaatschappij. Het is belangrijk dat de verzekeringsmaatschappij u helpt bij al uw vragen over de waardebepaling van uw huisverzekering.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocat van C&D Solicitors (Torrox, Málaga Andalusie)

LICENTIE VAN EERSTE BEWONING (LPO) IN ANDALUSIE VERVANGEN DOOR VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 20 mei 2020. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, Sin categoría @nl.

Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie

Groot nieuws voor Andalusiche huizeneigenaren die nog geen Licentie van Eerste Bewoning (LPO) hebben, hetgeen verplicht is om te presenteren bij de aanvraag van de RTA verhuurlicentie van het Registro de Turismo de Andalucia. Dit was een probleem omdat het geen standaard eis was voor nieuw gebouwde huizen tot in de jaren tachtig.

Op 12 maart publiceerde de Andalusische regering in haar officiële bulletin (BOJA) een wetsdecreet dat vooral tot doel heeft de regulering van sommige procedures in Andalusië te vereenvoudigen. Deze verordening heeft gevolgen gehad voor een veelheid aan regels, waaronder het nieuwe artikel 169 bis van de Stedenbouwkundige Wet van Andalusië (LOUA) van 2002, dat onder meer gevolgen heeft voor de Vergunning voor Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion or LPO in het Spaans).

Evenzo is artikel 169.3 van de LOUA gewijzigd met een tweede alinea waarin wordt bepaald dat voor handelingen die onderworpen zijn aan een verantwoordelijkheids verklaring geen vergunning/licentie vereist is. Als algemene verklaring kunnen we stellen dat het nieuwe decreet het mogelijk maakt om het recht te verkrijgen om de meeste gebouwen op geconsolideerde stedelijke gronden in heel Andalusië te bewonen of te gebruiken, door de verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen samen met de vereiste juridische documentatie van de belanghebbende.

Met andere woorden, het is voor deze gebouwen niet langer nodig om de Licentie van Eerste Bewoning door de Gemeente (LPO) te krijgen, aangezien de nieuwe ´Declaratie van bewoning of gebruik´ de Licentie van Eerste Bewoning vervangt. De verantwoordelijkheidsdeclaratie van bewoning verleent de eigenaar dezelfde rechten als de bewoningsvergunning vanaf de dag van indiening.

Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?

De verantwoordelijkheidsverklaring is een document dat door de belanghebbende is ondertekend en waarin hij verklaart dat hij voldoet aan een reeks eisen volgens specifieke voorschriften en waardoor hij een recht kan verwerven. Vanaf de datum van presentatie (net als bij de LPO moet dit worden gedaan door een gelicencieerde architect) wordt het recht dat voor de belanghebbende bestemd is erkend, dus is het vanuit juridisch oogpunt gelijk en vervangt het de eerdere door de Gemeente verleende Licentie van Eerste Bewoning (LPO).

Dit type procedure komt steeds vaker voor bij de Spaanse autoriteiten. Dit komt omdat door de voorlegging van genoemde verantwoordelijkheidsverklaring het recht wordt erkend en het daarom mogelijk is om de wachttijd en vertraging van de overheidsinstanties te vermijden die in het geval van de Vergunning van Eerste Bewoning maanden was.

Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?

Artikel 169 bis hierboven besproken, bepaalt in zijn sectie c dat het kan worden verkregen door middel van verantwoordelijkheidsverklaring “de bewoning of het gebruik van de werken van de vorige sectie, op voorwaarde dat de gebouwen en faciliteiten zijn voltooid en hun bestemming in overeenstemming is met de voorschriften die van toepassing zijn”. Deze werken in onderdeel b van artikel 169, waarvan de bewoningsrechten zouden worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, zijn: “Werken in bestaande gebouwen en voorzieningen, op geconsolideerde stedelijke grond en in overeenstemming met stadsplanning, die de bewoning niet veranderen en hoogteparameters, noch verhoging van de bouwbaarheid of het aantal woningen. ‘

Daarom komen in sectie c bestaande gebouwen die nooit een Licentie van Eerste Bewoning hebben gehad, in aanmerking zodat ze nu hun bewoningsrecht kunnen verkrijgen door een verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen. Onderdeel d bevat de mogelijkheid om de eerste bewoning of gebruik te verkrijgen, via een verantwoordelijkheidsverklaring voor nieuwe gebouwen: “d) De eerste bewoning en gebruik van nieuwe gebouwen, mits ze zijn afgewerkt en hun bestemming in overeenstemming is met de toepassingsregels en met de verleende bouwvergunningen”.

Het is belangrijk om te zeggen dat deze wijziging geen gevolgen heeft voor woningen op het platteland, rustieke/rustico woningen, aangezien ze de eerste bewoningsvergunning niet kunnen krijgen omdat ze niet zijn opgenomen in de stedebouwkundige planning.

Welke verplichtingen zijn er voor de verantwoordelijkheidsverklaring?

De belanghebbende die een verantwoordelijkheidsverklaring ondertekent om het bewonigsrecht te verwerven, is verantwoordelijk voor het voldoen aan de gestelde eisen om van dat recht te kunnen genieten. Samen met de bovengenoemde verklaring moet hij de vereiste technische en juridische documentatie presenteren die de naleving van de vereisten bevestigt. Evenzo zal zij zich ertoe verbinden om aan de eisen te blijven voldoen zodra de verklaring is ingediend.

Het is daarom logisch dat verantwoorde verklaringen voor de bewoning of het gebruik van een gebouw niet mogen worden overgelegd wanneer niet wordt voldaan aan de eisen die de norm stelt voor hun presentatie. Vooraf moet worden geanalyseerd of de woning in kwestie dit recht kan verkrijgen. Men mag niet vergeten dat de voorstelling van de verantwoordelijkheidsverklaring veronderstelt dat het een wettelijke verantwoordelijkheid op zich neemt. Het presenteren van genoemde verklaring met vervalsing van de verstrekte gegevens of documenten of het niet bijvoegen van alle vereiste juridische documentatie kan de administratie verantwoordelijk stellen voor de belanghebbende partij.

Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?

Deze wetswijziging laat duidelijk zien dat het veel woningen zal toelaten, die tot op heden om verschillende redenen niet over een Vergunning voor Eerste Bewoning beschikten, maar wel aan de eisen voldeden. Deze kunnen nu deze juridische erkenning verkrijgen met de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring en de vereiste documentatie. Sinds de Andalusische regering toeristenwoningen heeft gereguleerd en de registratie ervan in het Registro de Turismo Andalucia (RTA) heeft geforceerd, waarvoor de bewoningsvergunning is vereist, zijn er veel huiseigenaren in Andalusië: Malaga, Costa del Sol of Costa Tropical bijvoorbeeld, die een dergelijke vergunning hebben aangevraagd voor hun huizen. Vanwege de traagheid van de gemeenten bij het verlenen van de eerste bewoningsvergunningen, wachten veel eigenaren die de vergunning hebben aangevraagd nog steeds op de oplossing hiervan.

Veel eigenaren uit steden zoals Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … enz., en vele andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical kunnen nu hun bewoningsrecht verkrijgen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring en daarmee voldoen aan de eis van de LPO. Op deze manier kunnen ze de registratie van hun huis in de RTA uitvoeren voor de toeristische verhuur van het onroerend goed.

Er zijn meer dan een paar buitenlandse klanten van ons kantoor die maanden of jaren hebben “gevochten” met hun Gemeentes om hun vergunning te verkrijgen en nu zullen ze dat recht met de verantwoordelijkheidsverklaring gemakkelijk en snel kunnen verkrijgen. Natuurlijk heeft deze wijziging in de regelgeving voor deze woningen een zeer belangrijke en positieve verandering betekend, aangezien een van de belangrijkste voordelen voor een buitenlander die een woning in Andalusië wil kopen, de winstgevendheid door middel van toeristische verhuur is. Met de huidige crisis van het coronavirus COVID-19 helpen dit soort veranderingen de economische activiteit.

Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?

De meeste aankopen van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië zijn bestaande woningen en sommige hebben momenteel geen LPO. Het is logisch dat de verantwoordelijkheidsverklaring voortaan het proces van het verkrijgen van het bewoningsrecht zal vergemakkelijken. Dit vanwege het feit dat wordt begrepen dat het recht op beroep of gebruik is verworven sinds de presenteren van de verantwoordelijkheidsverklaring. Welnu, vanuit het oogpunt van de koper is het erg belangrijk dat, bij aankoop op stedelijke gronden, zorgvuldig wordt gecontroleerd of het onroerend goed het genoemde gebruiksrecht kan verkrijgen of niet, indien de bewoningsrechten door de verkoper zijn verworven door middel van de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring .

De potentiële koper moet een kopie van de technische documentatie samen met de verantwoordelijkheidsverklaring opvragen bij de verkoper, zodat zijn advocaat en / of architect deze kan herzien en bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten om het bewoningsrecht te verkrijgen. Als de toekomstige koper deze verificatie niet uitvoert, bestaat het risico dat de verkoper van het onroerend goed, om het te laten lijken dat zijn huis bewoningsrecht heeft, de verantwoordelijkheidsverklaring presenteert of gaat presenteren ondanks het feit dat de eigendom kan dit recht niet verkrijgen omdat het niet aan de vereisten voldoet.

In dit scenario kunnen de koper en de nieuwe eigenaar van het pand een probleem tegenkomen. Het is duidelijk dat de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze situatie, maar in de meeste gevallen van buitenlandse verkoop zijn de verkopers niet-residenten, het zou duur en ingewikkeld zijn om een gerechtelijke procedure te beginnen. Overleg altijd met uw advocaat over de situatie van de woning die u gaat kopen.

Nieuwbouwpromoties en de Licentie van Eerste Bewoning?

Zoals we eerder al vermeldden, is het ook voor dit type woning mogelijk dat de ontwikkelaar via de verklaring van bewoning of gebruik kan verkrijgen wat voorheen de Vergunning van Eerste Bewoning (LPO) was. De stedenbouwkundige wet van Andalusië (LOUA) stelt met deze wijziging in de regelgeving vast dat een bewoningsvergunning voor nieuwe woningen niet vereist is in Andalusië, het is mogelijk om de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen.

Met andere woorden, ook al zou de ontwikkelaar door deze wetswijziging de LPO niet meer van de gemeente kunnen krijgen. Dit betekent dat, zelfs als in de ondertekende particuliere koopovereenkomst wordt vermeld dat de ontwikkelaar verplicht is om de LPO te verkrijgen, het nu voldoende zou zijn voor de ontwikkelaar met de verantwoordelijkheidsverklaring, aangezien het zou bewijzen dat het nieuwe huis het recht van eerste bewoning heeft. De promotor voldoet door middel van de verklaring aan de onderhandse verkoopovereenkomst.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?

De gemeentes hebben de plicht om na te gaan of de verantwoordelijkheidsverklaring al dan niet voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van het recht op bewoning of gebruik, en kunnen de beëindiging van de bewoonbaarheid verklaren in het geval dat niet aan de vereisten wordt voldaan en kunnen ook juridische verantwoordelijkheid eisen van de promotor voor genoemde acties.

Als de gemeente binnen de eerste zes maanden na de presentatie van de verantwoordelijkheidsverklaring niet de nodige maatregelen heeft genomen om de handeling of het gebruik te beëindigen, in het geval dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor dat beroep, zou de gemeente worden aansprakelijk voor schade die te goeder trouw aan derden is toegebracht. Met andere woorden, de gemeentes zouden de mensen die deze huizen kochten antwoorden met de overtuiging dat de verkoop kon worden uitgevoerd, aangezien zij op de dag dat ze de koopakte ondertekenden, de verklaring hadden die verantwoordelijk was voor de promotor van bewoning of gebruik (voormalig LPO).

Het voorgaande laat ons begrijpen dat als de gemeente deze verklaring in die eerste zes maanden herziet en begrijpt dat de beëindiging van de bewoning moet worden besloten, de ontwikkelaar verantwoordelijk zou zijn voor de schade aan de kopers. Ik begrijp echter dat er in de meeste gevallen geen schade aan de kopers mag zijn, aangezien het optionele beheer van de werken (voornamelijk architecten en landmeters) ervoor zal zorgen dat hun definitieve certificaat van werken (´einde bouw certificaat´) in overeenstemming is met de wet, aangezien zij de hoofdverantwoordelijke zouden zijn samen met de promotor als dit niet het geval was. Het definitieve certificaat van werken is het belangrijkste technische document om het recht op bewoning in een nieuwe woning te verkrijgen.

Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?

Het is waar dat tot op heden weinig gemeenten specifieke procedures voor dit proces hebben goedgekeurd, zoals Malaga, Marbella, Sevilla of Córdoba. De Andalusische regering heeft een praktische gids voor dit besluit gepubliceerd, samen met de modellen voor de verantwoordelijkheidsverklaring en de nodige documentatie, zodat de gemeentes er gebruik van kunnen maken. Naar onze mening kunnen dergelijke modellen ook door burgers worden gebruikt, aangezien het bewoningsrecht alleen kan worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, en niet door een vergunning die de gemeentes vanaf 13 maart hebben verleend.

Het is waar dat, aangezien de meeste gemeenten deze nieuwe procedure niet via hun gemeentelijke verordening hebben goedgekeurd, het waarschijnlijk is dat ze het niet eens zijn met het verkrijgen van genoemd recht door de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen, tenzij die Gemeente die specifieke procedure eerder heeft goedgekeurd.

Echter, aan het einde van dit besluit staat dat geïnteresseerden die vóór 13 maart een aanvraagprocedure hebben gestart voor de eerdere Licentie van Eerste Bewoning, gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling om zo via het technish project van de gecertificeerde architect het bewoningsrecht te verkrijgen, ook al heeft de gemeenteraad zijn gemeentelijke verordening (nog) niet gepubliceerd.

Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?

Het antwoord is categorisch JA. Hoewel het zeer waarschijnlijk is dat het nodig zal zijn om uit te leggen en te bespreken, althans tijdens deze eerste maanden, aangezien waarschijnlijk verscheidene van de leveranciers voor elektriciteit en water deze informatie of richtlijnen van deze wettelijke wijziging niet zullen hebben verkregen en zullen blijven vragen om de LPO. Zoals u begrijpt, is het het beste om als eigenaar te overleggen met uw advocaat of architect over de specifieke situatie van uw eigendom.

Natuurlijk, als u bezig bent met het kopen van een huis of erover nadenkt, is het erg belangrijk om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat die u kan adviseren bij het kopen en verkopen van het pand en die deze stedelijke kwesties goed kent.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

MÁLAGA EN DE COSTA DEL SOL: GROOT TOERISTISCH BELANG, BEKLAGENSWAARDIGE ZUIVERING VAN AFVALWATER

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 11 maart 2020. Gepost in AFO, Andalucia, costa del sol, lawyer, non developable land.

Met dit artikel maak ik een uitzondering op mijn gebruikelijke artikelen van meer juridische aard, bestemd voor buitenlanders, ingezetenen en niet-ingezetenen, woningbezitters in Málaga. In deze post probeer ik de situatie van de afvalwaterzuivering te analyseren wat betreft de belangrijke toeristische gemeentes van de Costa del Sol, evenals de economische gevolgen en de gevolgen voor het milieu die het gebrek aan zuivering met zich meebrengt in gemeentes als Nerja en Coín. Eveneens leg ik het accent op de eigendommen op het platteland en de zuivering die vereist wordt voor woningen die over een DAFO willen beschikken.

Inleiding

Met betrekking tot de actualiteit, die gekenmerkt wordt door de milieuduurzaamheid of het milieueffect van onze levenswijze, zou ik graag hardop een overweging willen maken inzake het grote probleem van de zuivering van rioolwater in de provincie Málaga in het algemeen, ofschoon dit probleem helaas ook geldt voor de meeste regio’s van Spanje, zowel in grote bevolkingskernen als in kleine. Desalniettemin zou Málaga, als toeristische regio van topniveau en vanwege de dichtheid van de bevolking, in het bijzonder aan de kuststrook, over een infrastructuur moeten beschikken die het milieueffect matigt dat alle mensen die aan de kust wonen veroorzaken.

Veel van onze cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, die van plan zijn een huis te kopen in Andalusië en die wij van advies dienen, komen hier naartoe, aangetrokken door de Middellandse zee, maar in welke zee op willekeurige wijze miljoenen liter ongezuiverd afvalwater terechtkomen. Een recent bericht in de Opinión de Málaga van 5 januari j.l. verscheen met de titel dat Málaga jaarlijks 123 miljoen kubieke meter rioolwater in zee stort, wat werkelijk een enorme hoeveelheid is.

Nationaal probleem, miljoen euro boete

Op 15 februari j.l. publiceerde El País, een krant met een landelijke oplage, een bericht waarin werd geïnformeerd omtrent het feit dat Spanje tot genoemde datum 32,70 miljoen Euro had betaald uit hoofde van een boete vanwege het niet nakomen van de richtlijn van zuivering van rioolwater in gemeentes met meer dan 15.000 inwoners. Het is de grootste boete die Spanje ooit aan de EU betaald heeft.

Deze wanprestatie was de reden voor een veroordelend vonnis van het Gerechtshof van de Europese Unie en de daaropvolgende boete, opgelegd door de Europese Commissie. Deze boete wordt hoger zolang die 17 gemeentes hun rioolwater niet zuiveren. Daartoe werd verplicht in het jaar 2001, dat wil zeggen dat deze richtlijn van bijna zo’n 19 jaar geleden dateert.

Nerja, prachtige stranden met rioolwater

Een van de beboete gemeentes die niet over een zuiveringsinstallatie beschikt is Nerja. Het is verbazingwekkend dat deze gemeente met zoveel schoonheid en met zulke fantastische stranden en kliffen, anno 2020 het rioolwater rechtstreeks in de zee loost door middel van een verzamelriool dat zich op 1200 meter van de kust bevindt.

Nerja heeft al ruim 20 jaar een project voor een zuiveringsinstallatie en al ziet het ernaar uit dat dit jaar de werkzaamheden voltooid zouden kunnen worden, zoals op 6 januari het Dagblad Sur in het artikel “fingers crossed” berichtte, neemt dat de nalatigheid en het gebrek aan interesse in dit project van de plaatselijke en de regionale overheid niet weg.

Vanuit het milieu oogpunt is de situatie zo overduidelijk, dat het Openbaar Ministerie na diverse aangiftes, vorig jaar een gerechtelijke procedure heeft ingesteld tegen de hoge ambtenaren van de Gemeente Nerja vanwege de illegale lozingen van dat ongezuiverde water. In een van de toxicologische rapporten werd verklaard dat alle monsters die op vijf stranden van Nerja waren genomen, de analyses het bestaan van fecale bezoedeling meldden.

De bouw van de zuiveringsinstallatie van Nerja werd door de Regering in 1996 tot algemeen belang verklaard, maar 23 jaar later zijn genoemde bouwwerkzaamheden nog steeds niet voltooid. Als u in het jaar 1996 Nerja en omgeving bezocht zou hebben, zou u de hoeveelheid bouwwerken gezien hebben die aangevangen en wél voltooid werden, want er waren vele jaren van kapitaalverkeer, maar dat geluk was de zuiveringsinstallatie voor rioolwater niet beschoren.

Andere gemeentes van de Oostelijke kust, zoals Torrox, Vélez Málaga en Rincón de la Victoria beschikken wél over een operationele zuiveringsinstallatie.

Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier

Een ander gebied dat zeer verontreinigd is door illegale lozingen is de monding van de rivier de Guadalhorce in de stad Málaga. Deze enclave is het laatste ongerepte strand van de stad Málaga en getuigt van een belangrijk ecosysteem met diversiteit van flora en fauna met een netwerk van wandelpaden. Welnu, in deze rivier lozen belangrijke gemeentes als Alhaurín el Grande en Coín hun ongezuiverde rioolwater, die mede-veroorzaker zijn van de boete die de Spaanse regering betaalt.

De stad Málaga heeft zich opnieuw uitgevonden als multiculturele en Europese stad, die momenteel zeer gewaardeerd wordt door de buitenlandse toeristen vanwege zijn talrijke projecten voor stedelijke ontwikkeling, de meeste vastgoedprojecten. Maar Málaga is niet in staat om in te zetten op een project voor de monding van de Guadalhorce dat er voor kan zorgen dat genoemd unieke gebied – want het is het enige gebied dat onbebouwd is – de ecologische waarde ervan kan behouden.

Verenigingen zonder winstoogmerk zetten zich in om op altruïstische wijze genoemd gebied te herbebossen om aldus te trachten het te behouden, waarvan ons kantoor getuige was tijdens een bijeenkomst met een van die verenigingen in november.

Gemeente Coín, een typisch geval

Opdat Coín aangesloten kan worden op de zuiveringsinstallatie van de beneden Guadalhorce is het noodzakelijk opnieuw 3 kilometer aansluiting aan te leggen, die verwoest werd door de zware regenval in de herfst van 2018, maar de Andalusische Deelregering ruziet nog steeds met het bedrijf waaraan het contract is gegund over wie die reparatie gaat betalen. Coín is ook verwikkeld in een gerechtelijke procedure vanwege het gebrek aan zuivering van het afvalwater. Terwijl de overheden ruziën, is de aansluiting nog steeds kapot en gaat het rioolwater van Coín naar de rivier de Guadalhorce.

Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater

Ofschoon in vergelijking met de grote bevolkingscentra het effect minder groot is, moeten we niet de talrijke afgelegen woningen vergeten die in Málaga bestaan. In de Axarquía hebben gemeentes zoals Alcaucín, Viñuela, Cómpeta, Periana en Torrox duizenden woningen op het platteland, zoals de woonkernen in de vallei van de Guadalhorce als Coín, Alhaurín el Grande en Alhaurín de la Torre. Ook gemeentes als Mijas of Ronda hebben vele woningen buiten het bestemmingsplan.

Een van de positieve aspecten van de DAFO is de verplichting dat genoemde woningen over een individueel en zelfstandig zuiveringssysteem beschikken. Laten we niet vergeten dat genoemde procedure belangrijk is bij het kopen van woningen door buitenlanders in de provincie.

Wat is het probleem?

Ik constateer dat een van de negatieve punten de eis is van de Deelregering van Andalusië, dat de woningen die aan DAFO zijn onderworpen over een waterdichte septic tank moeten beschikken, terwijl er geen septic tanks met biologische filters worden toegestaan. Deze richtlijn is een grote vergissing en veroorzaakt een tegenovergesteld effect van wat men wil bereiken, namelijk het vermijden, dat die woningen de grond waar ze op liggen verontreinigen.

Voor woningen met een waterdichte tank wordt vereist dat een tankwagen regelmatig (al naargelang het gebruik kan dat maandelijks of minder zijn) naar de woning gaat om de inhoud van de septic tank in hun reservoir te legen en daarna moet deze op een daarvoor ingericht verzamelpunt gestort worden.

Wat zou een andere optie zijn?

De septic tank met een biologische filter als zuiveringssysteem veroorloven, aangezien het ledigen van de tank niet nodig zou zijn en het water zou er schoon en gezuiverd uitkomen. Het kan zijn dat het nodig is dat er toestemming gevraagd moet worden voor het verzamelpunt van dat gefiltreerde en schone water, dat zelfs voor irrigatie gebruikt zou kunnen worden. Met dit zuiveringssysteem zou het voldoende zijn dat één maal per jaar een bedrijf de tanks zou reinigen, wat een aanzienlijke besparing voor de eigenaar betekent.

Wat is er gaande?

Het probleem met de waterdichte septic tanks is dat de financiële kosten voor elke keer dat de tank geleegd wordt, veroorzaakt dat veel eigenaars voor onwettige manieren kiezen om de overlast en de financiële kosten te vermijden. Het gebeurt dikwijls dat men er voor kiest een waterdichte septic tank te installeren en nadat deze door een vakman is gecertificeerd, wordt er dikwijls een klein gat in de bodem gemaakt via welk het rioolwater in de ondergrond wordt geloosd om op deze manier te vermijden dat een tankwagen het reservoir steeds moet legen. Het is niet erg waarschijnlijk dat men hiervoor beboet wordt.

Het is schokkend dat sommige Gemeentebesturen geaccepteerd hebben of begrijpen dat de eigenaar de waterdichte tank niet zal laten legen en er van uitgaan dat deze een klein gat erin maakt. Ik zou zelfs wel durven beweren dat deze “oplossing” aan de eigenaar wordt aangedragen om de overlast van het legen te vermijden, aangezien het voor de DAFO alleen maar nodig is dat een vakman de installatie van de septic tank certificeert; als er later een gat in wordt gemaakt zal niemand dat merken.

Aangezien er duizenden woningen op het platteland zijn, is het naïef om te denken dat in elk van die woningen regelmatig een tankwagen de septic tank gaat legen of het kan zijn dat het de Deelregering van Andalusië weinig kan schelen hoe die lozingen plaatsvinden (ik ben geneigd dit laatste te geloven). Evenmin is het me duidelijk waar deze tankwagens het opgehaalde rioolwater lozen.

Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt

Om wat ik boven uiteengezet heb te vermijden – wat een smeerlapperij is om het op een alledaagse manier te zeggen – hebben wij, toen wij bij het afhandelen van de DAFO’s op deze problematiek stuitten, de eigenaar aanbevolen om, nadat eenmaal een waterdichte tank geïnstalleerd en gecertificeerd is voor het aanvragen van de DAFO, naast de waterdichte tank een tank met een biologische filter te installeren om te vermijden dat het rioolwater rechtstreeks op het terrein geloosd wordt. Op deze manier is het geloosde water tenminste schoon en verontreinigt het de grond niet, terwijl de eigenaar zich de kosten en de overlast bespaart die het regelmatige legen van de septic tank met zich meebrengt.

Deze laatste optie, al wordt hij niet officieel geaccepteerd door de Andalusische Deelregering en vele gemeentebesturen, vermijdt tenminste de lozing van rioolwater, waar het uiteindelijk om gaat als er aan het milieu gedacht wordt.

Conclusie

Zoals u kunt begrijpen, levert dit onderwerp veel gespreksstof op, maar ik geloof dat u aan de hand van deze korte uiteenzetting het algemene heeft kunnen constateren, zowel van de overheid als van vele burgers. Dit is de realiteit.

De toekomst van het toerisme in Málaga en van het hele Middellandsezeegebied wordt evenmin met perspectief bekeken, want men leeft op korte termijn en is niet zuinig op dat wat essentieel is, opdat investeerders en toeristen naar Málaga blijven komen; buitenlanders die een huis willen kopen om te kunnen genieten van de kwaliteit van leven of die eenvoudigweg hun vakantie in Spanje willen doorbrengen.

En degenen die hier het grootste deel van de tijd verblijven en wonen zijn zich niet bewust van de grote verontreiniging die wij genereren en van de schade die wij de zee, de rivieren of beken (die steeds meer verontreinigd raken) toebrengen. Ik merk niet veel van klachten of acties van de burgers om tegen deze situatie te protesteren.

Een deel van de schade is onherstelbaar, maar er is een ander deel dat verholpen kan worden.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Tax payment for renting out your Spanish home

BELASTINGBETALING OVER VERHUUR SPAANS HUIS

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 10 oktober 2019. Gepost in Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer.

Er zijn steeds meer buitenlanders geïnteresseerd in het aankopen van onroerend goed in Spanje als investering of simpelweg om te kunnen genieten tijdens hun vakantieperiodes. De laatste jaren is de verhuurmarkt, vooral dan in verband met vakantieverhuur, enorm gestegen in Andalusië, vooral in steden aan de Costa del Sol en de Costa Tropical, zoals in Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena, etc.

Heel wat kopers van woningen in Spanje worden aangetrokken door de investeringsverwachtingen met de inkomsten die ze van de verhuur van die woning kunnen verkrijgen. Zoals te verwachten moeten er belasting betaald worden over de inkomsten uit verhuur van een woning -of het nu gaat om een verhuur op lange termijn of een vakantieverhuur- zowel door fiscaal residenten (jaarlijkse IRPF-belasting) als niet-fiscaal residenten (kwartaalaangifte IRNR-belasting).

Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?

Sinds 2016 betalen residenten van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen 19% over de verhuurinkomsten. Niet-EU residenten betalen 24%. Dit verschil in belastingtarieven leidde tot een aanklacht bij de Europese Commissie wegens discriminatie van inwoners buiten de Europese Unie. Op de dag van publicatie van dit artikel moet het vonnis nog worden uitgesproken. Dit is uiteraard een belangrijk thema voor Britse eigenaren met het oog op de Brexit.

Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?

Niet-residenten in Spanje, die wel residenten zijn in een ander land van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, kunnen dezelfde onkosten in vermindering brengen als residenten in Spanje. De enige uitzondering geldt voor woningen die voor lange termijn worden verhuurd aangezien residenten in Spanje daarvoor 60% van hetgeen de huurder betaald in vermindering kunnen brengen terwijl dit niet geldt voor niet-residenten. Officieel zijn kosten alleen proportioneel aftrekbaar afhankelijk van het aantal dagen van de verhuur. Bijvoorbeeld, als je 90 dagen verhuurt per jaar, dan zijn slechts 25% van de jaarlijkse kosten aftrekbaar.

Burgers die geen inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen geen enkele fiscale vermindering toepassen. Zij betalen dus belasting op de volledige bruto verhuurinkomsten.

Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?

Burgers die inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen kosten zoals de onroerendzaakbelasting (IBI), milieubelasting (basura) of de bijdrage van de Vereniging van Eigenaren in vermindering brengen. Ook andere kosten kunnen in vermindering gebracht worden indien er bewezen wordt dat ze een economische link hebben met de verhuuractiviteit, zoals rente van leningen, onderhoudskosten, water, electriciteit of gas, etc.

Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?

De opbrengst van de verhuurinkomsten door niet-residenten in Spanje moet per kwartaal worden aangegeven middels het formulier 210. Indien u meer dan een woning heeft, moet er een formulier per woning worden ingediend. Deze aangifte moet ingediend worden binnen de eerste 20 dagen van de maanden april, juli, oktober en januari. Er moeten dus vier formulieren per jaar worden ingediend waarin de verhuurinkomsten van de 12 maanden van het jaar worden aangegeven.

Eigenaars die hun woning verhuren als toeristenvakantieverhuur mogen in hetzelfde formulier 210 alle verhuuropbrengsten aangeven voor de drie maanden zelfs als die van verschillende huurders zijn.

Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?

Indien de Spaanse Belastingdienst te weten komt dat u een woning verhuurt zonder deze aan te geven, zal zij een procedure starten waarin ze een voorstel tot vereffening inclusief rentekosten zal toesturen. Daarnaast zal de Belastingdienst een sanctieprocedure starten waarin u een boete kan ontvangen van tussen de 50% en 100% van hetgeen u niet heeft aangegeven.

Dankzij internet en digitale verhuurplatforms zoals Airbnb, HomeAway, SpainHoliday and Tripadvisor, heeft de Belastingdienst in de laatste jaren diverse inspectiecampagnes gevoerd en werden duizenden eigenaars vereist hun verhuuropbrengsten te regulariseren.

Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?

Om je huis te kunnen publiceren op online verhuurplatforms moet je een RTA-verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo de Andalucia, zowel voor huizen binnen stedelijke bebouwing (urbano) als op het platteland (rustico). Als je deze licentie nog niet hebt, dan kan C&D Solicitors deze aanvragen en je informeren over de officiële eisen die een veilige en kwalitatieve woning garanderen in geval van een inspectie. ´Urbano´ woningen hebben ook de Licentie van Eerste Bewoning nodig en als de woning deze nog niet heeft, dan raden we aan om een architect in te huren en deze aan te vragen bij de Gemeente. Standaard licenties op het platteland (“alojamiento turistico”) hebben een limiet van 90 dagen verhuur per jaar en er mogen geen extra services aangeboden worden zoals ontbijt.

Het laatste belangrijke punt als je wilt verhuren aan toeristen, is dat je verplicht bent iedere aankomt binnen 24 uur te melden bij de Guardia Civil (Politie) via hun online platform.

Wat moet u doen?

Hoewel u niet graag belastingen betaalt, zoals de meerderheid onder ons, raden wij u aan uw situatie te regulariseren en driemaandelijks de aangifte van formulier 210 te maken over uw verhuuropbrengsten indien u een woning verhuurt in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

LAGERE BELASTING OP SCHENKINGEN IN ANDALUSIE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 23 mei 2019. Gepost in advocaten, Andalusia, english speaking solicitor, judgment, Property law.

Op 9 april heeft de Junta de Andalucía een Wetsdecreet een wijziging goedgekeurd over successie- en schenkingsrechten, met vooral een aanzienlijke belastingbesparing op de schenkingsrechten als gevolg. Deze wetswijziging heeft een bonificatie ingevoerd van 99% belasting op schenkingen of donaties. Met andere woorden, er zal slechts 1% betaald moeten worden van het bedrag dat voorheen betaald moest worden. Aangezien de regeling inzake successie- en schenkingsrechten door de overheid aan de verscheidene Autonome Gemeenschappen van Spanje werd overgedragen, is deze bonificatie nu geldig in Andalusië. Maar naargelang de locatie van het onroerend goed of de verblijfplaats van de begiftigde (voor roerende goederen) – persoon die het roerend of onroerend goed ontvangt-, is de wetgeving omtrent successie- en schenkingsrechten dus heel verschillend.

Voorbeeld: Vader schenkt 200.000 euro aan zijn zoon

Conform de vorige regeling zou de belasting voor deze schenking neerkomen op 31.621,21 euro. De zoon moest dus 31.621,21 euro aan schenkingsrechten betalen om het voormelde bedrag van zijn vader te kunnen ontvangen. Met de nieuwe regeling komt er een bonificatie van 99% op dit bedrag van 31.621,21 euro, waardoor de zoon dus nu maar 316,21 euro aan schenkingsrechten moet betalen. Ongetwijfeld een enorme belastingbesparing. Als er geld of andere roerende goederen wordt geschonken is de toepasselijke regeling die van de plaats waar de goederen zijn gelegen.

Op wie is deze bonificatie van toepassing?

Deze bonificatie is van toepassing op de personen die in groep I en II vermeld worden in de regeling inzake successie- en schenkingsrechten, met andere woorden als de begiftigde de echtgenoot, echtgenote, zoon, kleinkind of ouder is van de schenker- persoon die het goed overdraagt-.

Welke andere vereisten zijn er?

Naast het feit dat de persoon vermeld moet zijn in groep I en II zoals hierboven beschreven, moet de schenking ook geschieden in een notariële akte en indien er geld wordt geschonken, moet de afkomst naar behoren worden bewezen.

Hoe zit het met de Winstbelasting en Plusvalia?

Vanuit het standpunt van de schenkingsrechten, is het geen enkel probleem dat een vader een woning schenkt aan zijn zoon in Andalusië opdat de bonificatie van 99% van toepassing zou zijn en dus een lager bedrag aan schenkingsrechten betaald zal worden. Het probleem in geval van onroerende zaken komt op langs de zijde van de schenker omdat, hoewel hij een eigendom schenkt, de Belastingdienst deze overdracht gelijkstelt met een verkoop van een onroerende zaak – voor de Belastingdienst is schenken en verkopen hetzelfde-. De schenker zal dus de (vermogens)winstbelasting moeten betalen voor het verschil tussen de aankoopwaarde van de onroerende zaak en de waarde van de schenking.

Het is belangrijk ermee rekening te houden dat als de schenker fiscaal resident is in Spanje, en hij/zij ouder is dan 65 jaar en zij/haar gebruikelijke gezinswoning schenkt, er geen winstbelasting zal moeten worden betaald voor de schenking of de verkoop ervan.

Tenslotte wordt door het Gemeentebestuur van de plaats waar de onroerende zaak gelegen is ook begrepen dat een schenking gelijk is aan een verkoop, waardoor dus ook aan het Gemeentebestuur een belasting zal moeten worden betaald en dit onder de vorm van de Plusvalía-gemeentebelasting. Deze belasting wordt berekend in functie van het aantal jaren dat de schenker eigenaar is geweest, met een maximumtermijn van 20 jaar. Hiermee wordt de meerwaarde betaald van de grond/terrein waarop de woning gebouwd werd.

Lagere waarde opgeven voor minder belasting?

De verleiding is groot om een lagere waarde aan de eigendom te geven in de schenkingsakte en zo minder winstbelasting te moeten betalen. Dit is volkomen begrijpelijk, maar het is heel belangrijk dat deze waarde niet lager is dan de minimale fiscale waarde, dat is de fiscale waarde die de Belastingdienst aan de onroerende goederen in Spanje aanduidt. Met andere woorden, met moet vermijden dat de waarde die in de schenkingsakte aan de woning wordt gegeven lager is dan deze minimale fiscale waarde om zo te vermijden dat de Belastingdienst een soort inspectie uitvoert genaamd “comprobación de valores”, een inspectie van de waardes.

Bonificatie voor zowel residenten als niet-residenten in Spanje?

Zoals we in vorige artikels hebben uitgelegd -de recentste in maart- werden er reeds verschillende vonnis uitgesproken dat zowel de residenten in de Europese Unie als die buiten de Europese Unie gelijk behandeld moeten worden als residenten in Spanje inzake successie- en schenkingsrechten. Op grond van hetgeen we hierboven hebben uitgelegd, kan eender welke persoon die voldoet aan de vereisten uitgelegd in dit artikel, dus genieten van de bonificatie van 99% aan de schenkingsrechten ingevoerd in Andalusië of eender welke regeling van de Autonome Gemeenschap.

Voorbeeld van schenking van een woning

Laten we voorstellen dat een Zweeds eigenaar die een woning koopt in Almuñécar voor de prijs van 200.000 euro beslist om deze te schenken aan zijn zoon die in China woont. De minimale fiscale waarde is momenteel 300.000 euro. Aangezien de woning in Andalusië ligt, kan de zoon-begiftigde genieten van een bonificatie van 99% van de te betalen belasting zodanig dat hij enkel 554,68 euro aan schenkingsrechten zal moeten betalen in plaats van het totaalbedrag van 55.466,81 euro.

Gezien de vader-schenker een vermogenswinst heeft van 100.000 euro zal hij daarover winstbelasting moeten betalen, tegenwoordig aan 19% over de nettowinst (na mogelijke aftrekposten).Indien nu de eigenaar 64 jaar oud is, fiscaal resident is in Spanje, en het gaat om zijn gebruikelijke gezinswoning, zouden we aanraden dat hij wacht tot hij 65 jaar oud is om zo de winstbelasting te vermijden. We zijn er zeker van dat zijn zoon dit zal begrijpen.

Belastingen in eigen land

Het is belangrijk dat de begiftigde, vooraleer een schenking te aanvaarden, zich informeert in zijn land van residentie over welke belasting hij daarvoor moet betalen, indien er betaald moet worden. Tenslotte wens ik nog te zeggen dat de wijziging van de schenkingsrechten in Andalusië betekent dat deze figuur heel aantrekkelijk kan zijn in situaties waarin een koppel wenst dat een van de echtgenoten het volle eigendom ontvangt – enkel voor partners die gehuwd zijn onder scheiding van goederen- of indien zij dit wensen, indien ze hun woning aan hun kinderen of kleinkinderen wensen te schenken. Voorheen waren de enige mogelijkheden vanuit het standpunt van belastingbesparing in Andalusië de ontbinding van mede-eigendom of verkoop van de woning, maar met deze nieuwe wijziging is het in vele gevallen interessanter om een schenking te maken omdat ze zullen genieten van een grotere belastingbesparing in dit geval.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Erfbelasting nu ook hetzelfde voor EU- en niet-EU-inwoners

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 21 maart 2019. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, lawyer, Sin categoría @nl.

Wij hebben reeds in februari 2015 in een artikel het gehad over de wijziging op 01/01/2015 van de wetgeving die de Successierechten/erfbelasting reguleert, waarbij EU-inwoners hetzelfde betalen aan successierechten als inwoners in Spanje. Vanaf dat moment konden de communautaire burgers de belasting betalen overeenkomstig de wetgeving van de autonome gemeenschap waarin de goederen gelegen zijn. We wijzen er nogmaals op dat deze wetgeving veel gunstiger is dan de overheidsregeling inzake successierechten die tot op die dag werd toegepast voor inwoners in de Europese Unie.

Deze wijziging werd niet toegepast voor inwoners buiten de Europese Unie, die deze belasting tot nu toe moesten betalen overeenkomstig de overheidsregeling.

Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners

Verscheidene vonnissen van het Hooggerechtshof van februari en maart 2018, omtrent residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap zoals Canada of Zwitserland hebben vastgelegd dat er sprake is van discriminatie dat indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal omdat residenten in landen buiten de Europese Unie de wetgeving van de autonome gemeenschappen niet mogen toepassen net zoals de EU-burgers. Daarom zullen de residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap gelijk behandeld moeten worden inzake de successie- en schenkingsrechten, en zij ook zullen genieten van de fiscale voordelen overeenkomstig de autonome wetgeving.

Daarnaast moet gezegd worden dat het vrije verkeer van kapitaal opgenomen werd in artikel 63 van het Verdragbetreffende de Werking van de Europese Unie, die alle beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten en tussen lidstaten en derde landen verbiedt. Daarom is de beperking van de residenten in landen buiten de Europese Unie inzake de successierechten tegenstrijdig met de wetgeving van de Europese Unie.

Sinds september 2018 heeft de Spaanse Belastingdienst beslist om deze vonnissen toe te passen en staat ze de vereffening van de successierechten toe met toepassing van de wetgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap in geval van residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap.

Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio

Deze wijziging in het fiscaal criterium is een belangrijke besparing in nalatenschappen van residenten die niet in de Europese Unie wonen want de meeste autonome gemeenschappen in Spanje – met inbegrip van Andalusië -, hebben een zodanige regeling dat de langstlevende echtgenoot, de kinderen en afstammelingen zoals kleinkinderen bijna geen successierechten betalen omdat ze genieten van hoge bonussen. Deze bonussen in Andalusië zijn gedetailleerd uitgelegd in ons artikel van januari 2018.

Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug

Het voldoet te zeggen dat deze wijziging in het fiscaal criterium de deur opent voor vorderingen door erfgenamen die wonen in landen buiten de Europese Unie die de successie- en schenkingsrechten hebben betaald in deze laatste jaren indien na vergelijking tussen de overheidsregeling en die van de autonome gemeenschap blijkt dat deze veel meer betaald hebben dan een inwoner van de Europese Unie. Deze vordering kan worden ingesteld mits het vorderingsrecht niet is verjaard is hetgeen neerkomt op vier jaar sinds de betaling ervan.

Brexit en Britse inwoners

Tenslotte, denkende aan de gevolgen van de Brexit voor de Britten met eigendommen en goederen in Spanje zullen zij gelukkig wel kunnen blijven genieten van de bonussen en verlagingen in de successie- en schenkingsrechten zoals tot nu toe, zelfs al behoren ze niet tot de Europese Unie.

Veel Britse eigenaren en kopers met vastgoed in Spanje en op zijn minst de erfgenamen zullen dus geen nadeel ondervinden bij het betalen van erfbelastingen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

HYPOTHEEK SPANJE VOOR KOPEN HUIS

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 10 februari 2019. Gepost in Andalusian, banks, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, hypotheek, lawyer, malaga, mortgages, solicitors Nerja.

Vaste rente, variabele rente & Euribor

Als u een huis wilt kopen met een Spaanse hypotheek dan is het goed om te weten dat de standaard in Spanjaard de hypothecaire lening met variabele rente is. De Euro Interbank Offered Rate -ook wel Euribor– genoemd, geldt als referentie voor hypotheken met een variabele rente en op dit moment staat deze heel laag. De meerderheid van de hypotheken in Spanje wordt vastgesteld op Euribor plus de door de bank aangeboden rente.

Sommige banken bieden hypotheken aan tegen een vaste rente maar dit zijn er in Spanje maar weinig in vergelijking met die met een variabele rente.

Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?

Als u geen fiscaal-resident in Spanje bent en u denkt aan het afsluiten van een hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan is het waarschijnlijker dat een bank in het land waar u fiscaal ingezetene bent u betere rente kan aanbieden dan een Spaanse bank. Daarom is het aan te raden om in uw land bij de banken te informeren of ze hypotheken geven in Spanje.

Manieren om de rente te verlagen

Bij Spaanse hypotheken met variabele rente worden normaal gesproken een serie extra producten aangeboden die het rentepercentage voor uw hypothecaire lening kunnen verlagen. Elk van deze van deze financiële producten / voorwaarden kan de rente met een percentage van tussen de 0,25% – 0,50% verlagen, met een maximum voor niet-residenten tussen de 0,75% en 1,00%.

Enkele van deze producten / voorwaarden zijn:

Automatische storting van salaris of pensioen
Een minimaal gemiddeld saldo op de rekening die gekoppeld is aan de lening
Contracteren van online banking en virtuele brievenbus
Automatische incasso´s van servicebedrijven (water, electriciteit, belastingen, etc.)
Afname van debit/credit card
Pensioenplan bij de bank met een minimale jaarlijkse bijdrage
Afsluiten van een levensverzekering en huisverzekering / inboedelverzekering

Het starten van de procedure bij de bank

Als u al een bank heeft die u een hypotheek wil verstrekken dan raden wij u aan om eerst een financiële goedkeuring te vragen. In deze fase geeft u de bank een volledige lijst van uw inkomsten en leningen, uw arbeidssituatie en het bedrag dat u aan hypotheek nodig heeft. De bank voert deze gegevens in en informeert bij het hoofdkantoor u of zij de hypotheek op basis van uw inkomen zouden goedkeuren.

Hiermee kunt u dus zowel tijd als geld besparen, omdat nog niet alle documentatie toegestuurd en gecontroleerd hoeft te worden. Daarnaast hoeft u in deze fase ook nog geen taxatie te betalen van het onroerend goed door de betreffende bank. Bij deze documentatie heeft de bank overigens al een uittreksel (´nota simple´) nodig van het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, van het eigendom dat u wilt kopen. Als de bank u op basis van dit financiële vooronderzoek dus geen hypotheek wil verstrekken, dan heeft u nog altijd tijd om het bij een ander bank te proberen.

Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek

Geactualiseerde informatie als gevolg van de uitspraak van het Hoge Gerechtshog in oktober 2018 en een wetswijziging door Spaanse regering, op basis waarvan de banken nu een groot deel betalen van de initiële kosten van de hypotheek.

Wettelijke kosten:

Deze zijn gewoonlijk rond de 3% – 4% van het hypotheekbedrag, maar worden sinds oktober 2018 door de bank betaald (deze kosten kunnen worden teruggeclaimd voor hypotheken die getekend zijn sinds oktober 2014). Dit zijn belastingen, de factuur van de notaris (de hypotheekakte staat los van de eigendomsakte en wordt dus apart berekend), de factuur van het Eigendomsregister en de vergoeding voor het administratiekantoor. Deze kosten zijn gelijk of het nu gaat om een hypotheek van een Spaanse bank of van een buitenlandse bank.

Advocaatkosten:

Hoewel u zelf rechtstreeks met de bank kunt onderhandelen, is het aan te raden dat uw advocaat u helpt bij deze procedures aangezien hij u professioneel kan adviseren. Daarnaast zal zijn werk met de bank efficiënter zijn om de hypotheek te kunnen krijgen die u nodig heeft, omdat hij op de hoogte is van de geldende condities per bank, hij de Spaanse algemene voorwaarden voor u kan controleren (de kleine lettertjes) en hij namens u kan onderhandelen.

Bijkomende kosten van de bank:

Openingscomissie (normaal 0,5% – 1% van de hypotheek), verplichte huisverzekering (inboedelverzekering) en levensverzekering voor elke hypotheeknemer.

Op dit punt willen we graag speciale aandacht vragen voor de levensverzekering die de meeste banken verplicht stellen. Deze verzekering moet men afsluiten over het gehypothekeerde bedrag en is bedoeld als garantie in het geval van overlijden van de houders van de lening. De bank kan dan van de verzekeringsmaatschappij het bedrag innen wat men nog schuldig is aan de bank.

De levensverzekering is een interessant product voor de hypotheekgever maar kan een hoge premie hebben, helemaal als de hypotheekgever ouder is of problemen met de gezondheid heeft. Het spreekt voor zichzelf dat de premie hoger is wanneer het risco op overlijden hoger is. Het is echter belangrijk om te weten dat u na het eerste jaar gewoon kunt veranderen van verzekeringsmaatschappij die u een levensverzekering met betere condities biedt.

Bij sommige banken is het ook gebruikelijk dat er een eenmalige premie betaald wordt voor de eerder genoemde levensverzekering. Dat wil zeggen dat de bank bij het ondertekenen van de hypotheek al het hele bedrag van de premie van de verzekering int voor de totale looptijd van de hypothecaire lening.

Uiteraard is het belangrijk dat u een goed overzicht heeft van ALLE netto én bruto kosten van de hypotheek zodat u precies weet welk bedrag u aan de aankoop van u huis kunt besteden.

Wettelijk bindende hypotheekofferte

Wanneer de bank uw hypotheekaanvraag officieel en schriftelijk goedkeurt, dan is dit deze offerte wettelijk bindend (´oferta vinculante´). Dit bancaire document functioneert als een contract en verplicht de bank om u daadwerkelijk een hypotheek te verstrekken onder de hierin gestelde voorwaarden.

De duur van de wettelijk bindende offerte is meestal een maand en kan niet korter zijn dan 10 dagen.

Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek

De finale goedkeuring van de hypotheek door de bank duurt meestal 2 a 3 weken. Daarom is het verstandig om de hypotheekprocedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs als u nog geen definitief huis heeft gekozen.

Heeft u al besloten welk eigendom u wilt kopen maar u weet nog niet of de bank u een hypotheek wil verstrekken? Dan kunt u eventueel met de verkoper onderhandelen dat reserveringscontract of privé koopcontract onderhevig zijn aan het verlenen van de hypotheek (in het Engels ´subject to mortgage´). Deze beperkende voorwaarde voorkomt dan dat u uw reserveringssom en/of aanbetaling kwijtraakt als geen enkele bank over de brug wil komen met de hypothecaire lening. Meeste (Spaanse) verkopers willen zich echter niet hieraan binden, dus is het hoe dan ook beter om het aanvraagproces van de hypotheek zo vroeg mogelijk te starten.

Houdt u er bijvoorbeeld ook rekening mee dat niet alle banken hypotheken afgeven voor huizen op het platteland, of slechts voor een beperkt percentage.

Besparen door het oversluiten van een hypotheek

Als u huiseigenaar bent met een Spaanse hypotheek dan heeft u het recht om na één jaar de hypotheek over te laten sluiten naar een andere bank met lagere rente of betere condities. Dat wil zeggen dat de nieuwe bank het resterende kapitaal plus de overdrachtcommissie (als die er is) aan uw huidige bank betaalt en u betaalt de hypotheek vervolgens aan de nieuwe bank met een lager maandbedrag volgens de nieuwe condities.

Deze nieuwe bank stuurt de voorwaarden van het oversluiten naar uw huidige bank en als deze de genoemde voorwaarden niet binnen vijftien kalenderdagen gelijkstelt dan zal het totaal van het restkapitaal aan deze bank betaald worden en is de nieuwe bank de hypotheekverstrekker van uw woning.

Aangezien men in de eerste jaren van de hypotheek het grootste deel aan rente betaalt, is het waarschijnlijk dat het oversluiten van de hypotheek niet meer interessant is als meer dan de helft van de looptijd al voorbij is. U kunt het beste een berekening laten maken van de genoemde situatie.

De kosten voor het overdragen van de bestaande hypotheek zijn heel laag vergeleken met het afsluiten van een nieuwe hypotheek en daarom kan het oversluiten heel interessant zijn als de rente die de bank u aanbiedt lager is.

Lees het uitgebreide artikel over dit onderwerp in het pdf-document: Hypotheek Spanje voor kopen huis voor het kopen van een huis in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

less taxes when you buy a property in Spain

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 februari 2019. Gepost in advocaten, Andalusie, conveyancing, judgment, lawyer, malaga, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, subdivisions.

AJD belasting Extincion de Condominio — “Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?”

Informatie over wijziging in AJD belasting bij uitkopen mede-eigenaar. Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend. De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor – het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía – de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 27 maart 2018. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie — Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

Uittreksel uit het Eigendomsregister
Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Auteur: Gustavo Calero Monereo

Toename van het aantal internationale erfprocedures in Andalusie, Spanje

Wat is het belangrijkste doel van het Europese Certificaat van Successie?

Wie mag het certificaat aanvragen en afgeven?

Voor welke nalatenschappen/erfenissen is het bedoeld?

Wat zijn de voordelen van dit Europees Certificaat van Successie?

Wat zijn de nadelen?

Beïnvloedt het certificaat successierechten (erfbelasting)?

Gevolgen voor het Eigendomsregister in Spanje

Vereisten voor het (mogelijk) vermijden van Spaanse erfrechtakten:

Vereiste documentatie voor het Eigendomsregister wanneer erfenisakten niet vereist zijn:

Conclusie: juridisch advies voor uw Spaanse erfprocedure

Wat is de inboedel- en opstalverzekering?

Wat is de juiste waarde voor de inboedel?

En wat is de juiste waarde voor de opstal van de huisverzekering?

De opstalwaarde gelijk aan de aankoopprijs

Wat gebeurt er in geval van oververzekering?

Wat gebeurt er in geval van onderverzekering?

Speciale verzekering: luxewoningen

Wat is het verzekeringscompensatieconsortium?

Landelijke woningen en de opstal bij huisverzekeringen

Tips voor een veilige en goede huisverzekering

Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?

Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?

Welke verplichtingen zijn er voor de verantwoordelijkheidsverklaring?

Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?

Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?

Nieuwbouwpromoties en de Licentie van Eerste Bewoning?

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?

Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?

Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?

Inleiding

Nationaal probleem, miljoen euro boete

Nerja, prachtige stranden met rioolwater

Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier

Gemeente Coín, een typisch geval

Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater

Wat is het probleem?

Wat zou een andere optie zijn?

Wat is er gaande?

Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt

Conclusie

Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?

Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?

Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?

Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?

Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?

Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?

Wat moet u doen?

Voorbeeld: Vader schenkt 200.000 euro aan zijn zoon

Op wie is deze bonificatie van toepassing?

Welke andere vereisten zijn er?

Hoe zit het met de Winstbelasting en Plusvalia?

Lagere waarde opgeven voor minder belasting?

Bonificatie voor zowel residenten als niet-residenten in Spanje?

Voorbeeld van schenking van een woning

Belastingen in eigen land

Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners

Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio

Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug

Brexit en Britse inwoners

Vaste rente, variabele rente & Euribor

Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?

Manieren om de rente te verlagen

Het starten van de procedure bij de bank

Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek

Wettelijke kosten:

Advocaatkosten:

Bijkomende kosten van de bank:

Wettelijk bindende hypotheekofferte

Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek

Besparen door het oversluiten van een hypotheek

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

1,5% AJD belasting

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

WAT ZIJN DE KOSTEN?

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?