Genom en lagstiftningsändring i september öppnade Spaniens regering dörren för kommuner att erbjuda reduktion av fastighetsskatten (IBI) från och med den 1 januari 2016.
Denna lagstiftningsändring introducerar möjligheten att erbjuda en minskning med 20%, 16%, 12%, 8% eller 4% av IBI för en fastighet beroende på prestandan energideklarationen visar A, B, C, D eller E, respektive.
Nu när staten har tillåtit denna ändring av IBI, kommer det nu bli upp till varje kommun att avgöra om de vill tillämpa denna rabatt eller ej.
Detta beror på att fastighetsskatterna är av lokal natur. Kommuner ansvarar för sin förvaltning, så länge som insamling av denna skatt utförs enligt lagen om lokala statsskatter, vilket är den som har ändrats av staten för att tillåta denna IBI-rabatt.
Som sagt, om du äger ett hem i Spanien och du vill veta om du kan spara på fastighetsskatten, rekommenderar jag dig att göra följande:
Fråga din kommun om den planerar att tillämpa denna IBI-rabatt från den 1 januari 2016. Om svaret är NEJ, löser det saken.
Om din kommun säger JA till den tidigare frågan, kolla på din energideklaration vilken prestanda huset har.
Om du har köpt ett hem i Spanien under de senaste 2 åren, var medveten om att energideklarationen kommer att ingå i din försäljningshandling.
Om du inte har en energideklaration kan det vara intressant att beställa ett för att veta vilken energiprestanda ditt hem har och för att ta reda på om du kan få en IBI-rabatt att betala mindre varje år.
När det gäller energideklarationer har de flesta fastigheter i Spanien mycket låg prestanda. Utan tvekan kan man säga att hem i Spanien inte är energieffektiva. Om energieffektiviteten i ditt hem är mycket låg så få inte panik då det tyvärr är normalt. Enligt information som publicerades av webbplatsen idealista i början av året misslyckas 95% av bostäderna med att vara energieffektivt byggda.
Enligt min åsikt är denna åtgärd som införts av staten positiv eftersom det alltid är bra att ”belöna” bostäder som är bättre isolerade och kräver lägre energianvändning för att vara beboeliga. Vid mindre användning av energi blir det mindre förorening.
Från säljarens synvinkel ses ofta en energideklaration som ännu en annan kostnad och ytterligare att byråkratiskt hinder för att sälja en fastighet. Men om certifikatet är tydligt ger det mycket värdefull information till köpare eftersom de kommer att känna till energieffektiviteten i hemmet innan de köper det och kommer att kunna göra förbättringar baserat på det.
När det gäller energideklarationen bör det även sägas att det måste vara tillgängligt när ett hem är ute på försäljning eller för uthyrning (längre än 4 månader), så att man från köparens synvinkel kan känna till energieffektiviteten hos en hem från det ögonblick man blir intresserad av det.Final del formulario
Under de senaste åren har vi träffat många utländska kunder intresserade av att bo i Andalusien i Spanien, framförallt i kustområden och med egna hotell, vandrarhem eller Bed & Breakfast. Många av dessa kunder anser detta alternativ attraktivt på grund av deras dragning till andalusiskt klimat och kultur, med en dröm om att förändra sina liv och njuta av livet i ett extremt charmigt land.
Ta över ett företag eller starta ett själv?
Det viktigaste beslutet för kunderna som är intresserade av att öppna ett B & B i Spanien- är mellan att köpa ett företag som redan är i drift, eller köpa fastigheter för att bygga verksamheten från grunden vilket är färre personer som vill.
Om du tittar på internet finns det en hel del annonser till försäljning av hotell och B & B. Många av dessa annonser erbjuder att överföra
(traspaso) ett företag som redan fungerar, tillsammans med hyra eller försäljning av fastigheten där verksamheten äger rum.
Vid överlåtelse (traspaso) av verksamheten värderas dess tillgångar, såsom kundportfölj, anläggningstillgångar, avsättningar mm. Detta syftar till att fastställa ett överföringspris för verksamheten, vilket måste betalas av den nya ägaren som är intresserad av att fortsätta verksamheten.
Vad är ett rimligt ”traspaso ”-pris för att köpa en befintlig B & B?
Värderingen av verksamheten är vanligtvis baserad på dess intäkter de senaste åren och på nettoresultatet samt värdet av anläggningstillgångarna, det vill säga alla ombyggnader, förbättringar och avsättningar som förvärvats för verksamheten. Uppenbarligen är licenser och juridiska tillstånd som krävs för att engagera sig i en sådan verksamhet en viktig del av överföringsvärdet.
I överföringsmetoden är hyra av fastigheten vanligtvis etablerad, oftast med ett leasingalternativ, eller fastigheten kan säljas direkt till den nya ägaren. Det kan verka mer rimligt att välja att hyra med ett leasingalternativ för fastigheten under de första åren av verksamheten om det visar sig att verksamheten av någon anledning inte är som förväntas och vinsten eller arbetsbelastningen inte är värd ansträngningen. I sådant fall skulle vi förlora beloppet som betalats för överföringen men vi skulle inte behöva förbli ägare till en egendom som vi förvärvade för ett företag som vi inte längre vill driva.
Som du kan dra slutsatsen kan driftskostnaden för ett B & B vara tillräckligt hög för att motivera att, innan inköpet, genomföra en ”due diligence” process för att bestämma om överlåtelsepriset är rimligt. Jag anser att tre handlingslinjer är mycket viktiga i detta avseende:
*VERKSAMHETENS VÄRDE. Du bör anställa en ekonom, en expert eller en skattekonsult för att studera redovisningen av verksamheten under de senaste åren, inklusive all skattedokumentation, samt de konton som lämnats in till Handelsregistret. Med denna rapport kommer en objektiv professionell och kunnig i frågan att ta en ögonblicksbild av företagets ekonomiska situation.
* LICENS OCH TILLSTÅND. För att kontrollera om B & B du vill köpa har alla nödvändiga licenser är det viktigt för en arkitekt att besöka kommunhuset och kontrollera om verksamheten är i ordning och uppfyller alla lagkrav för sin verksamhet. Arkitekten kommer att besöka fastigheten för att verifiera att infrastrukturen och installationerna är de juridiska som krävs för detta företag och kommer att utfärda en rapport om hans eller hennes resultat.
*KÖP AV VERKSAMHETEN. När du väl har bestämt dig för att förvärva verksamheten är det viktigt för en advokat att ingripa för att garantera alla parters skyldigheter, fastställa betalningsmetoden och skydda köparen från potentiella problem vid genomförandet när man förbereder all dokumentation för överföring och hyra / köp av fastigheten. Om fastigheten där verksamheten kommer att fungera ligger i ett landsbygdsområde, vilket är fallet för många av dessa hotell är en advokats ingripande ännu viktigare, eftersom dessa områden är föremål för en rad rättsliga begränsningar som måste ses över.
Professionellt råd för din investering kommer att vara värt det
Det är uppenbart att denna kompletta ”due diligence” process för B & B gör att du köper verksamheten dyrare eftersom du även spenderar en summa pengar på dessa proffs och kanske köper Du till slut inte verksamheten. Men du måste överväga att spendera tusentals och tusen euro, ofta från dina besparingar eller genom ett banklån, på någonting utan att kontrollera dess värde kan leda till en mycket svår ekonomisk och personlig situation.
Det är också en bra idé att informera sig om turismen i det området och förväntningar på framtiden. Det finns statistiska uppgifter om beläggningsgraden för landsbygdens boende som kan hjälpa dig. Till exempel publicerar National Statistik Institutet (INE) regelbundet detaljerade beläggningsundersökningar för landsbygdsturism och annan typ av boende och all information, detaljerad och uppdelad efter regioner, kan nås från webbplatsen.
Nya affärer förändras efter lågkonjunkturen i Andalusien
Till exempel publicerade www.escapadarural.com den 1 september att landsbygdsturismen i Andalusien nådde en beläggningsgrad på 36% i juli och augusti. På provinsnivå var 49% av företagen i Malaga fullbokade.
Kompensation till andalusiska husägare för rivning
Den 24 juni godkände senaten ett ändringsförslag som ger större skydd för husägare som agerat i god tro i administrativa förfaranden. Detta ändringsförslag godkändes med de främsta politiska gruppernas gynnsamma röster och inför ett tredje stycke i artikel 108 i lag 29/1998 av den 13 juli, som reglerar om stridigt administrativt förfarande i Spanien.
I det tredje och nya stycket föreskrivs följande: “Domare som, i de fall där en fastighets konstruktion bryter mot reglementet, beordrar rivning och att återställa till ursprungligt skick ska innan rivning, om det inte är farligt, kunna garantera ekonomisk ersättning innan rivning till tredje part som agerat i god tro.”
Med andra ord är det med denna paragraf garanterat att domaren som beställer rivning av en byggnad på grund av administrativa förfaranden måste säkerställa att den tredje parten som handlat i god tro och som kommer att skadas genom rivningen av deras hem före rivningen kommer att få ersättning. Det innebär att det här nya stycket reglerar att ett hus inte får rivas om husägaren inte kan kompenseras på förhand eftersom det är underförstått att husägaren inte har någon anledning att drabbas av dessa skador när den part som ansvarar för den olagliga handlingen som begåtts, genom att bygga hemmet, är någon annan.
Godkännandet av det här nya stycket motverkar verkställandet av domar på byggnader, vilket innebär att de slopas i de administrativa och straffrättsliga förfarandena eftersom, enligt vad vi förklarade i vår artikel från mars, den kriminella graden också har ändrats.
Ändringen på det administrativa området, som ger ett bättre skydd mot tredje part som handlar i god tro, är ännu mer logiskt juridiskt sett än det som är straffrättsligt och som utgör en korrigering av ett regleringsfel som resulterade i stor orättvisa.
Det bör noteras att domstolar undersöker administrativa förfaranden och byggnadstillstånd beviljade av staden och som olagligt har beviljats på grund av att de strider mot kommunens plan.
Före denna ändring, när en dom som upphävde en sådan licens var vanligtvis en av följderna rivning utan att kompensera husägarna som handlat i god tro. Deras enda val var att gå till rättegång mot kommunen eller mot de förra ägarna men inget av de alternativen gav någon säkerhet att återfå sin investering. Vi kan sålunda förhindra fall som beklagligt som det för Herr och Fru Prior.
Vi kan bekräfta att husägare som köper eller kommer att köpa en egendom i god tro, inte ansvarar för någon olaglig handling och kommer att ha större skydd i rättsliga förfaranden i samband med byggnader, både på det administrativa och det straffrättsliga området.
En del av det som vi fördömde och förklarade i en artikel som publicerades 2013 har lösts upp av dessa förändringar, även om det fortfarande förväntas fler lagstiftningsförändringar.
Denna lagstiftningsändring, samt den som infördes i strafflagen i mars, har blivit möjliga tack vare arbetet av flera sammanslutningar av personer som drabbats på många olika områden i Spanien, inklusive: AUAN, AMA och SOHA. De här föreningarnas fortsatta och ihärdiga arbete, deras företrädare och de berörda advokaterna har gjort det möjligt för alla husägare i Spanien som i tredje part agerat i god tro att få större rättssäkerhet.
Vi skulle inte vilja förstöra din dag genom att prata om ”det andra livet” som vi hoppas är långt borta (håller tummarna). På grund av den europeiska uppföljningsförordningen som godkändes den 27 juli 2012 och dess kommande konsekvenser till följd av människor som dör efter den 17 augusti 2015 anser jag att det är viktigt att ägna några ord till utlänningar med tillgångar i Spanien.
Som utgångspunkt fastställs i denna förordning vilken jurisdiktion som gäller för tillgångar tillhörande en EU-medborgare i ett land i Europeiska unionen. Enligt denna förordning ska lagen i landet där man är bosatt tillämpas men med möjlighet att välja att tillämpa lagen från hemlandet förutsatt att den avlidne har sagt detta tydligt och otvivelaktigt i hens testamente.
När det gäller Spanien, om du är medborgare i ett annat land i Europeiska unionen men du bor och äger tillgångar i Spanien, måste du veta att om du inte har ett spanskt testamente som tydligt och otvetydigt säger att du vill att arvslagen i landet där du är medborgare vid tiden för döden ska tillämpas kommer den spanska lagen att tillämpas på ditt arv. Vad betyder det här?
I Spanien finns det ingen frihet att lämna din egendom som arv till vem du vill ha. I Spanien är tillgången hos den avlidna uppdelad i tre delar. Två av dessa delar tillhör ”tvångs arvingar” enligt följande:
Den första delen går till var och en av barnen i lika delar eller, i frånvaro av barn, till föräldrar eller, i avsaknad av den senare, till syskon.
Den andra delen går till ett av barnen eller, om inget har uppgetts, är det uppdelat bland alla barn i lika delar som förklarats ovan.
Den tredje och sista delen av ett arv är den fria disponibla delen och det är den del som den avlidne kan lämna till vem han eller hon önskar, men för att göra detta måste det finnas ett testamente för att i avsaknad av ett kommer även denna del att delas upp mellan barnen i lika delar.
I Spanien kommer en make/maka sist bland legala arvingar och hen skulle bara ärva i avsaknad av ovannämnda ”tvångs arvingar”. Med andra ord; om du är utlänning i Spanien och du bor och har tillgångar i vårt land, var medveten om att om du dör utan ett testamente eller om ditt testamente inte tydligt anger att du vill att lagen från ditt hemland ska tillämpas kommer förmodligen din make/maka inte att ärva någonting.
Det bästa sättet att förebygga problem av denna typ är att du ska uppföra ett testamente i Spanien och tydligt ange den lag du vill ska tillämpas vid ditt dödsfall.
Om du råkar ha ett testamente i Spanien är det viktigt att du granskar det och verifierar att det överensstämmer med bestämmelserna i ”European Succession Regulation” eller med andra ord att det testamente du har undertecknat klart säger att du vill att ditt hemlands lag ska gälla vid tiden för din död.
Enligt min mening kan testamente som säger att ”detta testamente är giltigt enligt testatorns personliga lag och den nämnda lagen omfattar inte begreppet tvångs-arvingar …” eller innehåller liknande ord orsaka problem enligt den nya förordningen. I Dessa fall är min rekommendation att uppföra ett nytt som tydligt säger att du skulle vilja att ditt arv styrs av ditt hemlands lag.
Jag skulle vilja förtydliga något som ofta är förvirrande i dessa frågor. Den lagstiftning som styr arvsrätten i Spanien är en sak, som har förklarats i denna artikel, men skattekonsekvenserna av arv i Spanien är en helt annan sak. I det här fallet hänvisar vi till arvskatt, se inlägg från mars, eftersom betalningen av den skatten kommer att bero på det faktum att du ärver en tillgång i Spanien, oavsett arvslag.
Slutligen önskar vi att du lever i många år och du inte behöver oroa dig för sådana här obehagliga saker.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (Advokat)
Igår, torsdagen den 26 mars, ratificerade det spanska parlamentets nedre parlament ändringen av artikel 319 i den spanska strafflagen, som godkändes av senaten senast den 12 mars.
En paragraf har lagts till i avsnitt 3 som lyder: ”Domare eller domstolar kan under alla omständigheter utfärda en motiverad order att riva verk och återställa den fysiska verkligheten som förändras på bekostnad av huvudmannen, utan att det påverkar kompensation till följd av tredje part i god tro och bedömning av omständigheterna och efter att ha hört den behöriga myndigheten, ska rivningen tillfälligt omfattas av garantier som säkerställer betalning. I vilket fall som helst ska beslagtagandet av intäkterna från brottet vara tillgängliga, oberoende av de omvandlingar som dessa kan ha genomgått ”. Denna nya förordning träder i kraft den 1 juli.
Hittills har domstolar i mål om brott mot stadsplanering beslutat att riva av det som olagligen byggdes och att ersättningen skulle betalas ut till köpare som handlat i god tro av byggherren. Problemet är att i de flesta fallen var återbetalningen mycket komplicerad eftersom byggherren antingen var bankrutt eller hade försvunnit. Genomförandet av rivningen stoppades inte och därför stod man inför ett olyckligt scenario där köpare som agerat i god tro som enligt en dom hade rätt till ersättning inte fick det.
Från och med nu kan domaren i straffrättsliga förfaranden för brott mot stadsplanering stoppa rivningen av hemmet till dess att en kompensation till den tredje part som handlat i god tro är garanterad.
Från det införda ändringsförslagets ordalydelse verkar det som att domaren kommer att vara den som efter att ha bedömt den specifika situationen i varje enskilt fall kommer att upphöra med rivningen. Därför förstår jag att det är ett viktigt krav att bevisa att köparen verkligen är tredje part som agerat i god tro.
På samma sätt är det intressant att det vid bedömningen av huruvida man ska stoppa rivningen krävs det av behöriga regeringsorganet att höras i förfarandet. Jag antar att behöriga regeringsorganet syftar till kommunen. Jag antar att kommunen i dessa fall kan ge relevanta uppgifter som leder till att rivningen upphör. Dessutom kan kommunen argumentera för lämpligheten att stoppa rivningen tills det man kan säkerställa ersättning för tredje part som agerar i god tro eftersom kommunen är den som ansvarar för uppförandet av rivningen.
Slutligen hänvisar detta ändringsförslag till att tillfälligt stoppa rivningen, det vill säga en viss tidsperiod som inte är bestämd men i vilket fall det inte borde fortgå. över tiden. Begreppet ”tillfälligt”är dock mycket brett och det kan tolkas som tillräcklig tid för att garantera ersättning för köpare som agerat i god tro.
Jag kan helt säkert säga att detta ändringsförslag har varit möjligt främst tack vare två föreningars arbete i Andalusien som har kämpat för att skydda köpare som handlar i god tro under flera år: SOHA och AUAN. Notera det utomordentliga arbetet utfört av Gerardo Vázquez, min kollega, advokat och juridisk rådgivare vid AUAN. Dessa organisationers ansträngningar och deras mobilisering har möjliggjort detta ändringsförslag.
De ovan nämnda organisationerna tillsammans med många andra har skapats på grund av det stora problemet som Andalusien står inför; 300 000 bostäder byggda på icke-utvecklingsbart mark. På den andalusiska kusten är många köpare utlänningar och det har lett till att dessa ägare som står inför de juridiska problemen med deras hus flyttar för att försvara sina intressen, förstärka och indikera för myndigheterna om den nuvarande situationen.
Huvudproblemet, åtminstone i Andalusien, har varit den fullständiga inaktiviteten och ineffektiviteten i stadsplaneringen vilket har lett till ett misslyckande med att reglera den icke-utvecklingsbara marken och förekomsten av många bostäder byggda på icke utvecklingsbar mark.
Förordningar med mycket fasta och strikta kriterier för konstruktion på icke utvecklingsbar mark godkändes. Provinsregeringar och lokala regeringar har emellertid helt försummat att tillhandahålla den nödvändiga tillsynen för att tillämpa dessa föreskrifter.
Från början av bostadsbubblan har de behöriga myndigheterna inte visat sig ha möjlighet att inleda och lösa disciplinära förfaranden mot brottslingar, med alla rättsliga konsekvenser som detta medför. Till exempel rivning av det som olagligen har byggts. Regeringspartiet i borde ha antagit det ”fruktade” politiska priset som dessa impopulära åtgärder kan ha medfört.
De flesta av dessa byggnader har allt: registrerade handlingar, betald IBI (fastighetsskatt), är registrerade i fastighetsregistret, har el och vatten och har betalat autonoma skatter som ITP och AJD.
Många av fastigheterna har bytt ägare vilket betyder att den person som ansvarar för byggandet inte längre är ägare. När dessa fastigheter går in i rättsliga förfaranden kommer tredje part som verkar i god tro in. Sistnämnda påverkade av denna situation som de lokala och autonoma regeringarna med full kunskap har tillåtit på grund av deras fullständiga passivitet inom stadsplanering.
De bestämmelser som föreskrivs i Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) styr användningen av icke-utvecklingsbar mark grundat på miljöskydd och för att upprätthålla landsbygdsvärdet av andalusiska territorium just för att bevara denna miljö och dess värde.
På grund av brist av effektiv kontroll av vad som gjordes på icke-utvecklingsbart mark har lett till att reglerna I LOUA om användning av icke-utvecklingsbart mark inte tillämpats.
I själva verket har detta resulterat i att stora landsbygdsområden blivit fulla av oreglerade byggnader vilket ger motsatt effekt eftersom bristen på skydd av landsbygdsmiljön är tydlig i dessa fall.
I praktiken har det uppstått en total brist på skydd av landsbygden. I vissa områden med större tryck har byggnader uppkommit utan kontroll eller någon typ av riktlinjer vilket resulterats i palats, lager, radhus, envåningshus, torn och allt däremellan. Det har inte heller varit någon kontroll över nödvändig infrastruktur eller anläggningar för dessa bostäder, exempelvis utsläpp av avlopp, olagliga brunnar för att få vatten etc. Dessutom betalade många av dessa bostäder inte lokala byggnadsskatter eftersom majoriteten inte var berättigad att få tillstånd enligt LOUA.
Men som vi förklarade i ett tidigare inlägg bör det noteras att licenserna för segregering, byggnad och initial byggnation i vissa fallbeviljades för av dessa bostäder. Det faktum att kommunerna är ansvariga i dessa fall är mer än uppenbart och de skador som ägarna lidit (som köpte i god tro) är helt förkastliga.
Denna situation med avreglering av icke-utvecklingsbart mark har en oönskad inverkan på medborgarna eftersom det finns en känsla av att det finns medborgare som ignorerar lagen och går ostraffade och att det finns andra som måste följa den.
Om det disciplinära förfarandet för stadsplanering hade startats snabbt och effektivt i början av den frenetiska perioden av fastighetsbyggnation på icke-utvecklingsbart mark, skulle budskapet till medborgarna varit mycket tydliga och många byggnader skulle inte ha byggts. Det skulle fortfarande finnas hus på icke-utvecklingsbar mark men problemets omfattning skulle vara ganska annorlunda.
Mot bakgrund av den här situationen borde det rättsliga svaret på att lösa detta problem överensstämma med den verklighet som finns och som har tolererats av regeringen i så många år. Därför måste lagstiftningsreformerna inom detta område hanteras noggrant och utan propaganda där man inte fokuserar på debatten om ”amnesti för alla” eller ”brottslingar måste betala” eftersom situationen är mycket mer komplex.
På det administrativa området bör de flesta av dessa bostäder regleras eftersom brottet att använda mark olagligt skulle ha löpt ut och många av byggherrarna inte längre är ägare.
I framtiden bör en debatt om stadsplaneringens effektivitet och effektivitet enligt gällande bestämmelser samt om huruvida reglering av icke-utvecklingsbart mark i LOUA är lämplig för det syfte som den avser att uppfylla att hållas.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)
Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)
I vårt inlägg från mars om Arv och Skattelättnader diskuterade vi kring det faktum att europeiska utländska medborgare i Spanien blir utsatta för diskriminering i jämförelse med bosatta medborgare eftersom de under samma omständigheter betalar mer skatt än bosatta skattebetalare.
Denna ojämlika behandling hände när den avlidne eller arvtagare var icke bosatta i Spanien och de betalade skatter i enlighet med en statlig förordning som var mer ofördelaktig än den regionala som endast användes på bosatta medborgare.
Denna diskriminering bekräftades av Europadomstolens dom av den 3 september 2014, som löste problemet och fastställde att Spanien kränkte den fria rörligheten av kapital inom EU på grund av denna separata behandling mellan bosatta utländska EU medborgare och icke bosatta EU medborgare.
Den 1 januari 2015, för att följa ovannämnda dom, har ändringen av lagen om arvsskatt trätts i kraft i Spanien. Ett särskilt system har införts avseende arvskatten, så att utländska medborgare i Spanien som är europeiska medborgare kan tillämpa den regionala förordningen som bosatta redan gör, vilket nivellerar deras situation.
Denna nya förordning fastställer att om den avlidne är en europeisk icke-bosatt i Spanien kan den regionala förordningen där de mest värdefulla tillgångarna finns tillämpas. Om arvtagarna är bosatta i Spanien ska de regionala bestämmelserna där de bor tillämpas.
Om den avlidne har varit bosatt i en spansk region och stödmottagarna inte är bosatta i Spanien ska de icke-bosatta mottagarna betala arvskatt i enlighet med de regionala bestämmelserna där den avlidne bodde.
Vid denna tidpunkt är det värt att nämna att mottagare av arvskatten i Spanien tilldelas regionala regeringar, så att de är fria att fastställa egna regler.
Effekten av detta är att det belopp som ska betalas för denna skatt av boende i Spanien kan variera betydligt beroende på region där de bor. Faktum är att ett skattemässigt ”krig” har uppstått mellan regionala regeringar när det gäller denna skatt, eftersom vissa människor har bestämt sig för att etablera sig i regioner med ett förmånligare skattesystem för att betala mindre skatt för arv och donationer, särskilt de med mer värdefulla gods.
Det senaste och berömda fallet i Andalusien var hertiginnan av Alba som var sentimentalt relaterad till Andalusien men inte skattemässigt eftersom hennes bostad för skattemässiga ändamål var i Madrid. Den största fördelen med detta var att hennes arvingar fick en skattebesparing på mer än 90 miljoner euro på arvskatten.
Eftersom utländska medborgare också kommer att ha samma arvsskatteförordning som invånare och med tanke på att förordningen som ska tillämpas beror på regionen där de mest värdefulla tillgångarna finns, kommer denna ojämlika behandling av regioner också att påverka dem.
Men föreställ dig att du är en icke bosatt i Spanien, saknar någon egendom, men du har lite pengar i en bank i Spanien. I detta fall, vilken förordning ska gälla för dina arvingar? Det verkar som om den tillämpliga förordningen ska vara den i regionen där bankens säte finns. Det är således inte samma bankenhet med säte i Madrid, Barcelona eller Sevilla. Det har sagts ”det verkar” ovan eftersom ett slutgiltigt svar inte har erhållits vid kontakt med Skatteverket om denna fråga.
Kort sagt, det här är goda nyheter för europeiska utländska medborgare och deras arvingar, och välkomna till det regionala regelverket ”kaos” när det gäller arv och donationsskatt.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)
För tre veckor sedan tillkännagav Junta de Andalucia (regionala regeringen i Andalusien) en reform av stadsutvecklingslagen för Andalusien (LOUA) som syftar till att ge ytterligare rättssäkerhet för husägare vars hus är byggda på icke utvecklingsbar mark (rustik mark).
De nuvarande LOUA-föreskrifterna har en preskriptionstid på sex år för att införa sanktioner mot byggnader utan bygglov men preskriptionstiden gäller inte för dessa ovannämnda byggnader som är byggda på rustik mark. Med andra ord är ingen tidsgräns fastställd, regeringen har alltså lämnat möjligheten att inleda administrativa förfaranden mot byggnader på rustik mark när det anses lämpligt, även om det har gått över sex år sedan byggnationen.
Ovannämnda har effekten att en byggnad på rustikt land, byggd över sex år sedan på mark som inte avstyckats inte heller kan straffas eller ”attackeras” av regeringen, medan om byggnaden ingår i en tomtavdelning kan den straffas trots att bygget skedde för över sex år sedan. Rivning av en bostad byggd på an olagligt avstyckad tomt skulle kunna regleras enligt artikel 49 i förordningarna om stadsutveckling. När det gäller den här artikeln vill jag påpeka att på grund av flera rättsliga skäl tror jag inte att det är möjligt att genomföra någon rivning enligt denna föreskrift
LOUA trädde i kraft 2003 och har sedan dess haft problem med att ingen seriös övervaknings- eller inspektionspolitik har genomförts av Junta de Andalucia eller kommuner av rustikt land. Detta har lett till tusentals nya bostäder och tomt avstyckningar i hela Andalusien, särskilt under fastighetsboomen och då framför allt på Costa del Sol där spekulationerna nådde ohållbara proportioner.
Trots det faktum att det var möjligt att kontrollera dessa byggnationer, gjordes det inte och det ledde till att byggnaderna gick in i en juridisk gråzon, med många ägare som köpte i god tro att husen var lagligt byggda. Detta har visat att de nuvarande bestämmelserna i Andalusien om rustikt land, och speciellt kring avstyckning av tomter, är meningslösa eftersom ingen har försäkrat sig om att de verkställdes vilket i sin tur gjort att bestämmelserna inte var effektiva.
Nu är avsikten att modifiera LOUA och möjliggöra för byggnader som finns på tomter av rustikt land att reglera situationen genom att godkänna dem som oreglerade, vilket infördes genom dekretet 2012. Detta betyder att om 6 år har gått utan att regeringen påbörjat några straffprocesser mot dessa byggnader kommer de inte att kunna tvångs-rivas. I detta hänseende anses rättssituationen vara lika med de bostäder som inte finns på rustik mark.
Det kommer att ta mellan 5 eller 6 månader för denna reform att godkännas genom parlamentariska föreläggande och ändringarna kommer att tillämpas fram till godkännandet.
Jag förstår att detta initiativ från Junta de Andalucia är ett första steg för att lösa detta problem. Vi skulle alla ha föredragit att detta inte skulle ha hänt och att det rustik mark aldrig skulle ha varit en del av stadsplaneringspekulationen, men det här problemet började för många år sedan och frågan är tydlig. Vad ska man göra med tusentals hem som inte kan rivas nu?
De flesta av dessa bostäder är bebodda och de köps och säljs fortfarande mellan privatpersoner. Därför är det nödvändigt att reglera dem så att tredje part som agerar i god tro har rättssäkerhet som ägare till dessa fastigheter. På samma sätt är det rimligt att av de som byggdes utan byggtillstånd borde tas ut en kostnad för regleringsproceduren och de borde bidra med samma som alla medborgare som vill bygga ett hus. Med detta i tanken bekräftas att denna nya föreskrift (AFO) inte heller är det ultimata botemedlet. Ur ett ekologiskt och miljömässigt perspektiv måste legaliseringsförfarandet garantera att dessa bostäder inte orsakar någon ytterligare skada på området där de är byggda. Bland annat se till deras avloppsvatten är fullständigt renat av autonoma installationer eftersom så länge de är helt olagliga och kan inte ”attackeras” av regeringen kommer varje ägare att göra vad de anser lämpliga och skador på miljön blir högre.
Kort sagt, med tanke på den nuvarande situationen och med tanke på det problem som har uppstått på grund av inverkan och brist på kontroll från de offentliga förvaltningarna (ur juridisk, finansiell och miljömässig synpunkt) måste ett regleringsförfarande inrättas för dessa bostäder. Om inte, om den nuvarande situationen fortsätter skulle problemet förvärras med åren det skulle vara ett stort misstag.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat) Torrox-Costa, Malaga.
Catastro är ett obligatoriskt administrativt register som tillhör finansdepartementet. Där registreras beskrivningar av byggnationer på landsbygden och inom stadsplaneringen samt de byggnaderna med specialfunktioner. Det här registret har inget att göra med Fastighetsregistret, där registreringar är frivilliga men ändå väger tyngre än Catastro registret lagligt sett.
Registrering i Catastro är obligatoriskt enligt artikel 11 i spansk Catastro lag, det vill säga, ägare till fastighet ska anmäla eventuell ändring eller modifiering till Catastro. Exempel på renoveringar är transportsträckor, nya konstruktioner, tomtavstyckningar och tillägg och all annan nödvändig information så att Castro registret överensstämmer med fakta.
Följaktligen är ägarens skyldighet att anpassa fastighetens fysiska verklighet till den fakta som finn i Catastro tydlig.
I artiklarna 70 och 71 i den spanska lagen Ley del Catastro anges reglerna om överträdelser och påföljder så att ”underlåtenhet att lämna in deklarationer, lämna in dem efter tidsgränser eller lämna in falska, ofullständiga eller felaktiga deklarationer” kan anses vara en överträdelse som kan straffasmed böter från 60 till 6000 euro. Hittills har vi dock inga bevis på att Catastro registret bestraffar ägare för att inte lämna in nödvändiga deklarationer.
Problemet som vi märkt är att Catastros huvudkontor i Malaga vägrar att acceptera ändringar på fastigheter byggda på icke utvecklingsbar mark. Ägare eller deras juridiska ombud har vägrats att registrera trots att de handlingar som är lagligt nödvändiga har lämnats in för förfarandet. Vi påpekar igen att Catastro registret är obligatoriskt och det är viktigt att ta hänsyn till det.
Såvitt vi förstår vägrar Catastro systematiskt vissa variationer och modifieringar på icke utvecklingsbar mark. Följaktligen begär de ytterligare dokumentation som vi anser vara onödig och bör inte krävas enligt spansk lag. Med tanke på denna situation som vi tolkar inte följer lagen har vår advokatbyrå inlett förfaranden mot olika administrativa förfaranden, som nu väntar på att tas upp av Malagas ekonomiska förvaltningsdomstol.
Om ägare är skyldiga att anmäla ändringar till Catastro registret och deras handlingar lämnas in till registret, vilket är ägarnas ansvar om Catastro förnekar registreringen eller begär ytterligare dokumentation som ägarna inte har?
Ur vår synvinkel bör faktumet att om en ägare begär ut dokumentation från Catastro och tillhandahåller nödvändig dokumentation bör denne befrias från eventuell överträdelse eftersom de gjort sitt bästa för att anpassa sin fastighets fysiska verklighet till de fakta som är registrerat i Catastro.
Å andra sidan godkände finansministern förra året Castastro-regleringen 2013–2016 genom vilken man avser att införa ex officio stads- och landsbygdsfastigheter med konstruktioner (med eventuella avvikelser på byggnader) så att dessa fastigheter blir registrerade i Catastro och den spanska fastighetsskatten IBI kan samlas in.
I Malaga har bara några få kommuner anslutit sig till detta förfarande genom vilket ägarna begärs utbetalning av en 60 euro avgift för att genomföra denna regularisering, även om det är troligt att flera andra kommuner också ansluter sig till denna procedur under de kommande åren.
För att sammanfatta, trots de befintliga svårigheterna att registrera ändringar i Catastro rekommenderar vi ägare att kontrollera om deras egendom är korrekt registrerad i Catastro. Begär ut kopior, jämför fysiska verkligheten hos egendomen till Catastro fakta och se över nödvändiga ändringar för att anpassa till Catastro. Som ett resultat av denna åtgärd kommer de att undvika potentiella problem.
För närvarande, till följd av dagens situation med fastighetsmarknaden kan försäljningspriset på en fastighet ligga under inköpspriset eller något över det.
När det gäller dessa situationer och i samband med skatter som ska betalas vid försäljning av en fastighet i Spanien är det nödvändigt att klargöra att ökningen av markvärdet är den skattskyldiga delen för den lokala skatten vanligen kallad PLUSVALÍA (IIVTNU). Om det inte sker någon ökning kan ingen skatt tillämpas trots innehållet i reglerna för beräkning av den skatt som föreskrivs i artikel 107 i den spanska lagen om lokal beskattning (LHL). Detta eftersom ingen skattskyldighet kan uppstå när ett skattepliktigt belopp saknas.
Det juridiska likvidationssystemet hindrar inte om en skattebetalare kan bevisa att skattemyndighetens tillämpning av beräkningsmetod leder till orealistiska resultat. Högsta domstolens dom (22 oktober 1994, artikel 107 L.H.L ) är avgörande då man hävdar att denna artikel är underordnad och försvarar samt skyddar skattebetalarna
Enligt denna dom ”innehåller lagbestämmelser endast en motsägbar presumtion som i förekommande fall är föremål för snedvridning genom lämplig och tillräcklig bevisning i ovannämnda termer för skattebetalarna och i överensstämmelse med bestämmelserna i artikel 385 i den spanska civila rättegångsrätten”. Detta resonemang, med tanke på den faktiska ökningen i värde (plusvalía) från fastighetsförsäljning som ledde till icke-beskattning, framhölls också av Högsta domstolen i domen daterad den 29 april 1996 och domen daterad den 22 september 2001.
En ny dom från Kataloniens högsta domstol daterad den 18 juli 2013 uttalar emellertid otvivelaktigt det faktum att kommunfullmäktige inte kan kräva plusvalía-skatten om den inte existerar. Domaren säger att när en väsentlig del av den skattepliktiga händelsen saknas (till exempel att få vinst från en fastighetsförsäljning) kan ingen skattskyldighet till plusvalía uppstå.
Nyligen bekräftas en ökning av domstolsavgöranden som medger skattebetalarnas överklagande av skatteskuld i händelse av förlust vid husförsäljning. Pablo Chico de la Camara, professor i finans- och skattelagstiftningen säger: ”Den konstitutionella domstolens rättspraxis bekräftar att det inte är möjligt att beskatta en obefintlig skattepliktig förmögenhet av de lokala myndigheterna”. Denna situation kan inträffa när överlåtaren ger förlust vid försäljning. Det är uppenbart för Högsta domstolen att ingen vinst utesluter tillämpningen av Plusvalía-skatten.
Sammanfattningsvis kan avsaknaden av vinst leda till att man inte betalar plusvalía eftersom den skattepliktiga händelsen inte existerar. Detta eftersom den ekonomiska verkligheten inte bör inte lösas till förmån för ”beräkningsmetoden”. Följaktligen skulle det innebära ignorerande av principerna om jämlikhet, rättvisa och ekonomisk kapacitet.
Samma slutsatser ska tillämpas när en ökning av värdet inträffar och beloppet för denna ökning visar sig vara lägre än resultatet av tillämpningen av denna beräkningsmetod, varvid samma principer överträds. Dessa slutsatser, som redan stöds av flera doktrinära kriterier och fall, ska betraktas som otvivelaktiga för närvarande mot bakgrund av den ovannämnda ekonomiska verkligheten.
I KORT: När det är bevisat i ett visst fall att det inte har skett någon ekonomisk vinst vid en fastighetsförsäljning ska betalningen av Plusvalía-skatten (I.I.V.T.N.U.) INTE krävas av kommunerna.
Men verkligheten är att kommuner fortfarande kräver betalning av denna skatt trots att fastigheter säljs med förlust. Rättsväsendet är den enda chansen i det här fallet för skattebetalarna att undvika betalningen av denna skatt. Men när den resulterande plusvalía skatten är relativt låg är det inte värt att vidta rättsliga åtgärder på grund av juridiska kostnader.
För de som väljer att göra anspråk anser vi att det finns tillräckliga rättsliga och solida argument för att få en positiv dom.
Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors
Advokat, Torrox-Costa, Malaga, Costa del Sol, Andalusien
Under vår vistelse på Husmässan i Utrecht i mars fick vi flera frågor om den spanskanya Golden Visa (”Investor Visa”) från olika yrkesgrupper med rika kunder i Kina och Afrika. Med snabbt växande medel- och överklass i dessa delar av världen är dessa frågor ganska intressanta för oss som advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt.
Med denna nya visa lag för investerare försöker den spanska regeringen att locka hit utländska investerare för att stimulera den nationella ekonomin, ge fastighetsmarknaden en push och skapa fler arbetstillfällen. Politikerna är hittills ganska entusiastiska och fram till den 14 april hade redan 661 Golden Visa beviljats till investerare från Kina, Singapore, Japan, USA, Sydamerika, Mellanöstern och Ryssland. Med denna artikel vill vi informera om detaljerna i denna spanska lag som blev aktiv den 27 september 2013.
Icke-europeiska invånare kan ansöka om Golden Visa på flera olika sätt. Det billigaste sättet för dem är att köpa en spansk fastighet med köpeskilling på över 500 000 euro. Men det finns fler alternativ för de lyckliga få som ekonomiskt har råd att immigrera till Spanien. Investeringar i spanska företag med aktier för 1 000 000 euro, eller att ha en spansk bankdeposition finansiella enheter av samma mängd pengar, duger också.
Det finns ett annat alternativ för att få ett Golden Visa; att köpa spanska obligationer/offentliga skuldtitlar med ett värde av € 2.000.000 eller mer (minimal varaktighet 5 år). Dessutom är det också möjligt att erhålla Golden Visa genom att starta en affärsverksamhet i Spanien med ett betydande värde för den nationella ekonomin såsom skapande av arbetstillfällen, socioekonomisk förbättring eller vetenskaplig/teknisk innovation. Naturligtvis måste detta officiellt godkännas av den spanska myndigheten. Det sista alternativet gäller högkvalificerade professionella eller omplaceringar inom samma företag. Villkoret är givetvis att dessa yrkesverksamma inte kan hittas på den spanska arbetsmarknaden.
Uppehållstillståndets rättigheter gäller för tillståndsinnehavaren och hens make/maka, barn upp till 18 år och också föräldrar eller barn över 18 år som av hälsoskäl vårdas i hemmet.
Golden Visa beviljas för ett år (turistvisum varar i 90 dagar) och kan förnyas i två år, varefter ytterligare två år kan följa (så länge investeringen kvarstår). Efter dessa 5 år har man rätt att ansöka om ett längre uppehållstillstånd men detta tillstånd kommer inte att beviljas automatiskt. Kravet för ett längre uppehållstillstånd är att tillståndsinnehavaren lagligt har bott i Spanien i fem år och att hen inom dessa 5 år inte har vistats utomlands i mer än 6 månader i följd och inte längre än 10 månader totalt.
Naturligtvis kommer tillståndet tillsammans med en uppsättning krav varav följande är de viktigaste: Personen får inte ha uppehållit sig olagligt i Spanien tidigare, får inte ha ett kriminalregister i Spanien (senaste 5 åren) och hen måste ha tillräckliga ekonomiska resurser för hen och hens familj att stanna och leva i Spanien. Det är dock inte obligatoriskt att ha ett skattepliktigt uppehållstillstånd i Spanien, vilket gör Golden Visa ännu mer attraktivt för utländska investerare.
Författare: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (advokat)
Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
3rd Party Cookies
This website uses Google Analytics to collect anonymous information such as the number of visitors to the site, and the most popular pages.
Keeping this cookie enabled helps us to improve our website.
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!
