Spanje blijft een van de populairste bestemmingen voor buitenlandse kopers van onroerend goed, met name Andalusië, de regio Valencia en de regio Murcia. Kustgebieden zoals de Costa del Sol, Costa Blanca en Costa Cálida trekken nog steeds internationale kopers aan die op zoek zijn naar een tweede huis, een woning voor hun pensioen of een investeringsmogelijkheid. Nieuwbouwprojecten zijn bijzonder aantrekkelijk voor buitenlandse kopers vanwege hun moderne bouwstandaarden, energiezuinigheid, gemeenschappelijke voorzieningen en het feit dat een nieuwbouwwoning doorgaans geen directe renovatie of verbouwing behoeft.

Het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje – met name een woning die nog in aanbouw is – verschilt echter aanzienlijk van het kopen van een bestaande woning. Bij veel projecten verbinden kopers zich tot de aankoop terwijl de bouw nog gaande is en tekenen ze het koopcontract soms twee of zelfs drie jaar voordat de woning is opgeleverd. Gedurende deze periode kunnen aanzienlijke betalingen aan de projectontwikkelaar worden gedaan. Het is daarom essentieel om de juridische, planologische, contractuele en financiële implicaties van de aankoop te begrijpen voordat u zich juridisch verbindt.

Deze gids legt de belangrijkste juridische kwesties uit waarmee buitenlandse kopers rekening moeten houden bij de aankoop van een nieuwbouw- of projectwoning in Spanje, van de eerste reservering en het juridisch onderzoek tot het koopcontract, bankgaranties, hypotheekfinanciering en de uiteindelijke overdracht bij een Spaanse notaris.

 

Juridisch due diligence-onderzoek bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje

Veel kopers richten zich begrijpelijkerwijs op de locatie, het uitzicht, de plattegronden, de gemeenschappelijke ruimtes en de afwerking van een nieuwbouwproject. Hoewel deze factoren belangrijk zijn, zijn er vanuit juridisch oogpunt ook andere zaken die zorgvuldig onderzocht moeten worden voordat de aankoop wordt doorgevoerd. Voordat u de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar ondertekent, is het ten zeerste aan te raden om een uitgebreid juridisch onderzoek naar het pand en het project uit te voeren. Juridisch onderzoek is niet wettelijk verplicht, maar het is wel een van de meest effectieve manieren om potentiële problemen te identificeren voordat er aanzienlijke bedragen aan de projectontwikkelaar worden betaald. Het onderzoek dient te worden uitgevoerd door een onafhankelijke vastgoedadvocaat die uitsluitend in het belang van de koper handelt.

Wat moet juridisch due diligence-onderzoek omvatten?

Afhankelijk van de ontwikkeling en omstandigheden van de transactie, dient het due diligence-proces onder andere de volgende zaken te verifiëren:

• Eigendom van de grond.
• De status van het project bij het Register.
• Bestaande lasten of hypotheken op de grond.
• De status van het project met betrekking tot de ruimtelijke ordening.
• De status van de bouwvergunning.
• Bouwvergunningen en -goedkeuringen.
• Infrastructuur en nutsvoorzieningen.
• Documentatie van de Vereniging van Eigenaren, indien van toepassing.
• De voorwaarden van de koopovereenkomst.
• De contractuele verplichtingen van de projectontwikkelaar.
• Opleveringsdata en mogelijke verlengingen.
• Toegestane wijzigingen aan het project of het onroerend goed.
• Bankgaranties voor vooruitbetalingen.
• Bouwgaranties en verzekeringen.
• De omstandigheden waaronder een van beide partijen het contract kan beëindigen.

Nadat het onderzoek is afgerond, ontvangt de koper idealiter een gedetailleerd juridisch due diligence-rapport waarin de juridische status van het onroerend goed en het project worden beschreven, samen met eventuele risico’s of relevante kwesties. Dit rapport moet worden verstrekt voordat de koper de koopovereenkomst ondertekent en voordat er aanzienlijke bedragen aan de projectontwikkelaar worden betaald. Het doel is ervoor te zorgen dat u zowel de juridische status van het onroerend goed als de contractuele verplichtingen die u aangaat begrijpt voordat u juridisch gebonden bent aan de aankoop.

 

Kan ik een pand reserveren voordat de bouwvergunning is verleend?

Ja. Sterker nog, dit komt relatief vaak voor bij nieuwbouwprojecten in Spanje. Ontwikkelaars beginnen soms al met de marketing van een project en het accepteren van reserveringen voordat de bouwvergunning officieel is verleend door de betreffende gemeente. Dit betekent niet per se dat er een probleem is met het project. Kopers moeten er echter rekening mee houden dat de bouw wettelijk gezien pas mag beginnen nadat de vereiste bouwvergunning is afgegeven. Daarom moet de reserveringsovereenkomst, indien de bouwvergunning nog niet is verleend, passende bescherming bieden aan de koper.

De reservering dient met name afhankelijk te zijn van het verkrijgen van de bouwvergunning door de projectontwikkelaar binnen een overeengekomen termijn. Indien de vergunning niet binnen die termijn wordt verkregen, heeft de koper normaal gesproken het recht om de reserveringsovereenkomst te ontbinden en de betaalde bedragen terug te vorderen. In de praktijk wordt de periode tussen het tekenen van de reserveringsovereenkomst en de koopovereenkomst vaak door de advocaat van de koper gebruikt om juridisch onderzoek te doen en de juridische en planologische status van het project te controleren.

 

Wat moet je controleren voordat je het koopcontract ondertekent?

De koopovereenkomst, beter bekend als de koopovereenkomst (PPC), is een van de belangrijkste documenten bij de aankoop van een nieuwbouw- of projectwoning in Spanje. In tegenstelling tot de reserveringsovereenkomst, die doorgaans relatief kort is, legt de koopovereenkomst de belangrijkste contractuele verplichtingen vast die de transactie tot de oplevering regelen. De koper is doorgaans ook verplicht om aanzienlijke bedragen in de koopsom te betalen. Voordat kopers de overeenkomst ondertekenen, dienen zij de voorwaarden en juridische gevolgen ervan volledig te begrijpen.

Voltooiingsdata

Buitenlandse kopers gaan er soms van uit dat de in het contract vermelde verwachte opleveringsdatum vaststaat. In de praktijk bevatten nieuwbouwcontracten echter vaak bepalingen die de ontwikkelaar onder bepaalde omstandigheden extra tijd geven om het project af te ronden. Uw advocaat moet u zowel de verwachte opleveringsdatum als eventuele contractuele verlengingsperioden uitleggen voordat u tekent.

Toegestane variaties

Nieuwbouwcontracten staan ontwikkelaars doorgaans toe om bepaalde wijzigingen aan het project aan te brengen als gevolg van technische vereisten, bestemmingsplanvoorschriften, beschikbaarheid van materialen of andere bouwgerelateerde omstandigheden. Het contract dient zorgvuldig te worden doorgenomen om vast te stellen welke wijzigingen zijn toegestaan en welke bescherming de koper geniet indien er ingrijpende wijzigingen aan het pand of de ontwikkeling worden aangebracht.

Betalingsschema

Het contract moet duidelijk vastleggen wanneer betalingen verschuldigd zijn.
Een typische betalingsstructuur kan er als volgt uitzien: • Een reserveringsaanbetaling. • Een aanbetaling bij ondertekening van de bouwvergunning. • Een of meer termijnbetalingen tijdens de bouw. • Het resterende bedrag bij oplevering. De exacte betalingsstructuur verschilt per project.

Opzeggingsrechten

De omstandigheden waaronder zowel de koper als de ontwikkelaar het contract kunnen beëindigen, moeten ook zorgvuldig worden bekeken. Kopers moeten begrijpen wat een contractbreuk inhoudt, wanneer ze recht hebben op teruggave van reeds gedane betalingen en welke gevolgen er kunnen zijn als ze de aankoop niet kunnen voltooien.

 

Kan er over het contract van de projectontwikkelaar worden onderhandeld?

Soms. Grote projectontwikkelaars gebruiken over het algemeen gestandaardiseerde contracten die door hun eigen juridische teams zijn opgesteld en zijn mogelijk minder bereid om over individuele clausules te onderhandelen. Dit komt met name voor bij projecten waar de vraag hoog is en woningen snel worden verkocht. Desondanks zou een ervaren vastgoedadvocaat bepalingen moeten kunnen signaleren die nadelig kunnen zijn voor de koper en, indien nodig, wijzigingen of verduidelijkingen van de projectontwikkelaar moeten vragen.

Er is geen garantie dat de projectontwikkelaar akkoord gaat met de voorgestelde wijzigingen. Zelfs als een clausule niet kan worden gewijzigd, is het echter belangrijk dat de koper de juridische en praktische gevolgen ervan begrijpt voordat hij besluit of hij doorgaat. Het doel van het herzien en onderhandelen over het contract is daarom niet alleen om betere contractvoorwaarden te verkrijgen. Het is ook om ervoor te zorgen dat u de verplichtingen, beperkingen en risico’s die u aanvaardt volledig begrijpt.

 

Hoe worden aanbetalingen voor nieuwbouwwoningen doorgaans gestructureerd?

De betalingsschema’s variëren aanzienlijk per project, maar een typische regeling kan er als volgt uitzien:

• Een reserveringsbedrag bij de eerste reservering van de woning.
• Tussen 15% en 20% van de koopprijs plus btw bij ondertekening van de koopovereenkomst.
• Nog eens 15% tot 20% van de koopprijs plus btw in termijnen tijdens de bouw.
• Het resterende bedrag bij oplevering, vastgelegd in een Spaanse notaris.

Dit betekent dat een koper mogelijk al zo’n 30% tot 40% van de aankoopprijs, plus de bijbehorende btw, heeft betaald voordat de bouw is voltooid. Om die reden zijn juridisch onderzoek en de bescherming van vooruitbetalingen bijzonder belangrijk bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje.

 

Bankgaranties bij de aankoop van een nieuwbouwproject in Spanje

De bescherming van aanbetalingen is een van de belangrijkste juridische overwegingen bij de aankoop van een woning die nog in aanbouw is. De Spaanse wetgeving vereist dat projectontwikkelaars die aanbetalingen van kopers ontvangen, deze bedragen beschermen, met inachtneming van de toepasselijke wettelijke bepalingen. Buitenlandse kopers gaan er soms van uit dat een individuele bankgarantie noodzakelijkerwijs fysiek wordt overhandigd op dezelfde dag dat de koopovereenkomst wordt getekend. In de praktijk is dit niet altijd het geval.

De PPC kan de ontwikkelaar ook verplichten om binnen een bepaalde termijn na de contractondertekening een passende garantie te verstrekken. In het contract moet ook de speciale bankrekening worden vermeld waarop de voor het project geopende gelden van de kopers worden gestort. Deze beschermingsmechanismen zijn bijzonder belangrijk, omdat aanzienlijke bedragen maanden of zelfs jaren vóór de oplevering van het pand aan een ontwikkelaar kunnen worden betaald. Uw advocaat dient daarom te controleren hoe de vooruitbetalingen zijn beschermd, de relevante contractuele bepalingen te beoordelen en ervoor te zorgen dat de juiste regelingen zijn getroffen.

 

Kunnen projectontwikkelaars de oplevering van een nieuwbouwproject uitstellen?

Ja. De meeste koopovereenkomsten voor particulieren bevatten bepalingen die het mogelijk maken de verwachte opleveringsdatum onder bepaalde omstandigheden te verlengen. Voorbeelden hiervan zijn:

• Vertragingen bij het verkrijgen van administratieve goedkeuringen.
• Vertragingen bij de aansluiting van nutsvoorzieningen.
• Problemen in de toeleveringsketen.
• Tekorten aan arbeidskrachten.
• Technische aanpassingen.
• Ongunstige weersomstandigheden.
• Overmacht.

Hoewel een projectontwikkelaar zich ertoe kan verplichten de bouw binnen een bepaalde periode af te ronden, kan het contract ook een verlengingstermijn toestaan. In de praktijk komen contractuele verlengingen van ongeveer vier tot zes maanden vaak voor in koopcontracten voor nieuwbouwwoningen. Tijdens een geldige contractuele verlengingsperiode heeft de koper normaal gesproken geen recht om het contract te beëindigen, schadevergoeding te eisen of een boete aan de projectontwikkelaar op te leggen, enkel en alleen omdat de woning niet op de oorspronkelijk verwachte datum is opgeleverd.

Om deze reden dienen de opleverings- en verlengingsclausules zorgvuldig te worden doorgenomen voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend. Uw advocaat moet u precies uitleggen hoe deze bepalingen werken, zodat u begrijpt hoeveel flexibiliteit de ontwikkelaar heeft met betrekking tot de uiteindelijke opleveringsdatum.

 

Kan ik een hypotheek krijgen voor een nieuwbouwproject in Spanje?

Dit is een van de meest voorkomende misverstanden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Een koper kan financieel in aanmerking komen voor een hypotheek op het moment dat hij de woning reserveert, maar dit betekent niet dat een bank garandeert dat de hypotheek wordt goedgekeurd wanneer het project is voltooid. Wanneer een nieuwbouwwoning wordt gereserveerd, bestaat de betreffende woning mogelijk nog niet officieel in het Register.
Een kredietverstrekker kan daarom doorgaans geen definitieve hypotheekgoedkeuring afgeven op het moment dat de reserveringsovereenkomst of de bouwvergunning wordt ondertekend.

In dat stadium kan een bank of hypotheekadviseur een indicatie geven van de leencapaciteit van de koper op basis van diens huidige inkomen en financiële situatie. Dit moet echter niet worden verward met een formele hypotheekgoedkeuring. Een definitieve beoordeling is normaal gesproken pas mogelijk wanneer:

• De bouw is voltooid.
• Het definitieve opleveringscertificaat is afgegeven.
• Het pand is correct geregistreerd.
• De bank kan een taxatie van het voltooide pand laten uitvoeren.
• De kredietverstrekker kan op dat moment de financiële situatie van de koper opnieuw beoordelen.

Bij sommige nieuwbouwprojecten kan dit twee of zelfs drie jaar na de ondertekening van het koopcontract plaatsvinden. Gedurende die periode kunnen het inkomen, de werkgelegenheid, de leenbehoeften of de persoonlijke omstandigheden van de koper veranderen. Ook de leencriteria en de marktomstandigheden kunnen anders zijn.
Kopers die een hypotheek nodig hebben, moeten zich er daarom van bewust zijn dat de aankoop van een nieuwbouwwoning een zeker hypotheekrisico met zich meebrengt. U bent mogelijk contractueel verplicht de woning te kopen en heeft wellicht al aanzienlijke bedragen aan de projectontwikkelaar betaald, zonder de absolute garantie dat de hypotheek die u wilt afsluiten uiteindelijk wordt goedgekeurd.

 

Kan ik de bestaande hypotheek van de projectontwikkelaar overnemen?

Ontwikkelaars financieren bouwprojecten vaak via een ontwikkelingslening, gedekt door een hypotheek op het project. In sommige gevallen krijgen kopers de mogelijkheid om het deel van die hypotheek dat overeenkomt met hun woning na oplevering over te nemen. Dit proces wordt doorgaans hypotheeksubrogatie genoemd. Subrogatie kan het financieringsproces soms vereenvoudigen of bepaalde kosten verlagen, maar kopers moeten er niet van uitgaan dat dit automatisch gebeurt. De bank is niet verplicht de koper als nieuwe lener te accepteren. De kredietverstrekker zal doorgaans zelf een beoordeling maken van het inkomen, de financiële situatie en de kredietwaardigheid van de koper voordat een definitieve beslissing wordt genomen. De voorwaarden die bij oplevering gelden, kunnen ook afwijken van de voorwaarden die werden verwacht toen de woning oorspronkelijk werd gereserveerd.

 

Wat gebeurt er als een nieuwbouwproject is opgeleverd?

De definitieve aankoop van de woning vindt plaats bij een Spaanse notaris. Bij de overdracht:

• De eigendomsakte wordt ondertekend.
• Het resterende bedrag van de koopsom wordt betaald.
• De eigendomsoverdracht vindt plaats aan de koper.
• De sleutels worden doorgaans overhandigd.
• De inschrijving van de koper bij het Register wordt gestart.
• De relevante belastingformaliteiten worden afgehandeld.
• Aansluitingen voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water kunnen worden geregeld.

Voordat de transactie wordt afgerond, dient uw advocaat te controleren of de projectontwikkelaar aan de relevante contractuele verplichtingen heeft voldaan en of de benodigde documentatie voor de afronding van de transactie beschikbaar is.
Deze laatste juridische controle is met name belangrijk bij de aankoop van een nieuwbouwwoning, omdat de juridische en fysieke status van het project aanzienlijk kan zijn veranderd sinds de koper de woning voor het eerst reserveerde.

 

Heb ik een onafhankelijke vastgoedadvocaat nodig bij de aankoop van een woning van een projectontwikkelaar?

Strikt genomen is het inschakelen van een onafhankelijke advocaat niet wettelijk verplicht. De aankoop van een nieuwbouwwoning kan echter gepaard gaan met een investering van honderdduizenden euro’s en aanzienlijke betalingen aan de projectontwikkelaar, lang voordat de woning is opgeleverd. Het is ook belangrijk om de verschillende rollen van de betrokken professionals te begrijpen. De advocaten van de projectontwikkelaar behartigen de belangen van de projectontwikkelaar. De Spaanse notaris is een onpartijdige ambtenaar en voert geen juridisch onderzoek uit namens de koper. Om deze redenen kiezen veel buitenlandse kopers ervoor om een onafhankelijke vastgoedadvocaat in te schakelen om hun belangen gedurende het gehele aankoopproces te behartigen.

Een ervaren advocaat kan juridisch onderzoek uitvoeren, de contractuele documentatie beoordelen en toelichten, waar nodig wijzigingen bij de projectontwikkelaar aanvragen, de bescherming van vooruitbetalingen bewaken en de koper begeleiden tijdens de transactie tot de afronding. Het doel is ervoor te zorgen dat u uw beslissing neemt met een helder inzicht in de juridische status van het onroerend goed en het project, de contractuele verplichtingen die u aangaat en eventuele relevante risico’s die tijdens het juridisch onderzoek aan het licht zijn gekomen.

 

Welke belastingen moet je betalen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje?

Op het moment van publicatie van deze gids is de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje doorgaans onderworpen aan 10% btw. Naast de btw dient de koper normaal gesproken ook overdrachtsbelasting (Actos Jurídicos Documentados of AJD) te betalen.

Het toepasselijke AJD-tarief is afhankelijk van de autonome regio waarin het onroerend goed zich bevindt. De in deze gids vermelde algemene tarieven zijn:

• Andalusië: 1,2%
• Regio Murcia: 1,5%
• Valencia: 1,4%

Afhankelijk van de omstandigheden van de koper en de toepasselijke regionale belastingwetgeving kunnen afwijkende of lagere tarieven gelden.
Belastingregels en -tarieven kunnen bovendien wijzigen. Kopers dienen daarom, alvorens tot een aankoop over te gaan, actueel juridisch en fiscaal advies in te winnen dat is afgestemd op hun individuele situatie.

 

Veelgestelde vragen over het kopen van nieuwbouwwoningen in Spanje

Is het veilig om een nieuwbouwwoning in Spanje te kopen?

Het kopen van een woning op plan kan specifieke juridische en financiële risico’s met zich meebrengen, omdat de woning mogelijk nog niet gebouwd is op het moment dat de koper zich contractueel verbindt. Gedegen juridisch onderzoek, een zorgvuldige beoordeling van het koopcontract en verificatie van de afspraken over de bescherming van aanbetalingen zijn daarom van groot belang voordat tot aankoop wordt overgegaan.

Hoeveel betaal ik normaal gesproken voordat mijn nieuwbouwwoning is opgeleverd?

De betalingsschema’s variëren per project. In veel gevallen betaalt een koper echter al zo’n 30% tot 40% van de koopsom, plus de btw, voordat de bouw is voltooid. Het exacte betalingsschema moet duidelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst.

Wat gebeurt er als de projectontwikkelaar de bouw te laat oplevert?

Het antwoord hangt af van de bepalingen in het koopcontract. Veel contracten bevatten clausules die de projectontwikkelaar in bepaalde gevallen extra tijd geven om de woning op te leveren. Deze clausules moeten vóór ondertekening worden doorgenomen, zodat de koper begrijpt wanneer een vertraging contractuele rechten kan opleveren en wanneer de projectontwikkelaar nog binnen de overeengekomen verlengingstermijn valt.

Kan ik de definitieve hypotheekgoedkeuring krijgen voordat de bouw is voltooid?

Normaal gesproken kan een definitieve hypotheekgoedkeuring niet direct bij de aankoop van een nieuwbouwwoning worden verkregen, omdat de woning nog niet beschikbaar is voor de kredietverstrekker om te taxeren en de financiële situatie van de koper op dat moment moet worden beoordeeld.
Een eerste financiële beoordeling kan nuttig zijn, maar mag niet worden beschouwd als een garantie dat de hypotheek uiteindelijk wordt goedgekeurd.

 

C&D Solicitors: Vastgoedadvocaten voor de aankoop van nieuwbouwwoningen in Andalusië, Murcia en Alicante

Overweegt u een nieuwbouw- of nieuwbouwwoning in Spanje te kopen? C&D Solicitors biedt onafhankelijk juridisch advies gedurende het gehele aankoopproces. Wij adviseren buitenlandse particulieren die een tweede huis, permanente verblijfsvergunning of beleggingspand kopen, evenals bedrijven die in Spaans vastgoed investeren. Onze juridische werkzaamheden omvatten het uitvoeren van een grondig due diligence-onderzoek naar het pand en de ontwikkeling, het beoordelen van de contractuele documentatie van de ontwikkelaar, het controleren van de bouwvergunning en de bestemmingsplannen, het beoordelen van de bescherming van aanbetalingen en bankgaranties, het adviseren over de koopovereenkomst en het begeleiden van de overdracht bij de Spaanse notaris.

Als onderdeel van onze juridische due diligence-service stellen wij een gedetailleerd schriftelijk juridisch rapport op waarin de juridische status van het onroerend goed en het project worden uiteengezet, samen met de relevante bevindingen van ons onderzoek. Waar mogelijk wordt dit rapport verstrekt voordat u de koopovereenkomst ondertekent en voordat er substantiële betalingen aan de projectontwikkelaar worden gedaan, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen voordat u juridisch gebonden bent aan de aankoop.

Meer informatie over ons vastgoedadvies voor buitenlandse cliënten vindt u op: https://www.cdsolicitors.com/een-huis-kopen-in-spanje/een-huis-kopen-in-spanje-nieuwbouw-promotie/?lang=nl
Wij bieden een complete juridische dienstverlening gedurende het gehele aankoopproces en kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits, Frans en Arabisch.

Telefoon: 0034 952 532 582
WhatsApp: 0034 639 54 16 02 E-mail: info@cdsolicitors.com

Wij kunnen uw situatie bekijken, de juridische procedure uitleggen en u vrijblijvend informatie verstrekken over onze diensten en kosten.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Property Law and Conveyancing, Torrox & Málaga, Andalusië, Spanje

 

Veel huizen die jaren geleden zijn gebouwd, vooral op landelijk gebied, zijn om verschillende redenen nooit geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). De belangrijkste reden is het ontbreken van een bouwvergunning, omdat de woning niet voldeed aan de geldende bouwvoorschriften.

In deze gevallen is het mogelijk om de woning te registreren via de procedure ‘verklaring van een voltooid gebouw (nieuwbouwverklaring) op grond van ouderdom’ (obra nueva por antigüedad), geregeld in artikel 52 van Koninklijk Decreet 1093/1997.

Deze procedure maakt registratie in het Eigendomsregister mogelijk, zelfs als de woning vanuit stedenbouwkundig oogpunt illegaal is en zonder bouwvergunning is gebouwd. In onze dagelijkse juridische praktijk denken veel buitenlandse cliënten die overwegen een woning in Spanje te kopen, dat registratie in het Register betekent dat de woning legaal is, wat onjuist is.

Hoe registreert u een woning op basis van ouderdom in het Eigendomsregister?

Een woning kan in het Eigendomsregister worden geregistreerd indien:
• De bouw volledig is voltooid.

• Een technisch certificaat is vereist om de leeftijd van het gebouw te bevestigen.

• De in Andalusië geldende termijn van zes jaar waarin de overheid handhavingsmaatregelen op het gebied van ruimtelijke ordening, waaronder sloop, mag nemen, is verstreken.

• Er is geen handhavingsprocedure op het gebied van ruimtelijke ordening geregistreerd in het Eigendomsregister.

Om dit te bereiken, moet een akte van verklaring van nieuwbouw op basis van leeftijd worden ondertekend door een notaris en vervolgens worden geregistreerd bij het Eigendomsregister nadat de zegelrechtbelasting (AJD) is betaald.

Als het pand ook niet is ingeschreven in het Kadaster, moet het relevante kadastrale formulier samen met de notariële documentatie worden ingediend om kadastrale registratie aan te vragen. In dergelijke gevallen kan de gemeente of de belastingdienst onroerendezaakbelasting (IBI) vorderen voor de voorgaande vier jaar, vermeerderd met rente over te late betaling en toeslagen.

Wat zijn de kosten van een verklaring van nieuwbouw op basis van leeftijd?

De kosten zijn afhankelijk van de grootte en het aantal vierkante meters van de te registreren constructie, aangezien de waarde van de constructie in de nieuwe akte moet worden vermeld. Het registreren van een zwembad of berging is niet hetzelfde als het registreren van een complete woning.

De kosten zijn als volgt:
• Technisch certificaat: € 500 – € 1.500
• Notariskosten: € 800 – € 1.200
• Registerkosten: € 300 – € 800
• AJD (Zegelrecht): 1,2% in Andalusië over de aangegeven waarde van de constructie

Is registratie van een onroerend goed in het Eigendomsregister verplicht?

Nee. In Spanje is registratie in het Eigendomsregister vrijwillig. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid tegen claims van derden is het echter wel de belangrijkste registratie.

Wat wel verplicht is, is dat het onroerend goed correct is geregistreerd in het Kadaster. Dit register wordt door de overheid gebruikt om de kadastrale referentiewaarde van stedelijke eigendommen en onbebouwde percelen te bepalen en wordt ook gebruikt voor de inning van belastingen zoals onroerendgoedbelasting (IBI).

Waarom is het raadzaam om een ​​onroerend goed in te schrijven bij het Eigendomsregister?

Inschrijving bij het Spaanse Eigendomsregister is niet verplicht, maar het biedt rechtszekerheid en vergemakkelijkt toekomstige verkoop, erfopvolging of overdracht van het onroerend goed.

Bovendien eisen vrijwel alle banken in de praktijk dat een onroerend goed correct is ingeschreven voordat ze een hypotheek verstrekken. De reden is simpel: de kredietverstrekker heeft het gebouw nodig dat in het Register staat ingeschreven om een ​​hypotheekrecht op het onroerend goed te kunnen vestigen.

Een niet-geregistreerd onroerend goed kan daarom niet worden verhypothekeerd en, wanneer er discrepanties zijn tussen de feitelijke situatie van het onroerend goed en de beschrijving in het Register, kunnen er problemen ontstaan ​​bij het verkrijgen van een hypotheek of kan het beschikbare bedrag worden verlaagd.

Betekent inschrijving van een onroerend goed bij het Eigendomsregister dat het legaal is?

Inschrijving bij het Register betekent niet dat het onroerend goed legaal is. Een onroerend goed kan weliswaar bij het Kadaster zijn ingeschreven, maar vanuit stedenbouwkundig oogpunt nog steeds illegaal zijn. Een pand wordt als illegaal beschouwd omdat het zonder vergunning is gebouwd of omdat het niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waarin het zich bevindt.

Zoals hierboven uitgelegd, is inschrijving in het Eigendomsregister echter wel mogelijk wanneer een illegaal pand niet langer kan worden gesanctioneerd of gesloopt omdat de wettelijke termijn voor een sanctieprocedure is verstreken (zes jaar in Andalusië).

Het is belangrijk te onthouden dat de inschrijving van een legaal pand, gebouwd met de juiste vergunningen en in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften, een andere procedure volgt. Inschrijving vindt plaats nadat de bouw is voltooid en de eigenaar het definitieve bouwcertificaat, de bouwvergunning, de eerste gebruiksvergunning (LPO) en andere voor inschrijving vereiste documenten kan overleggen.

Wat is de Verklaring van Aanpassing aan de Status Buiten de Planologische Regeling (DAFO of SAFO) in Andalusië?

Wanneer een pand zonder vergunning of in strijd met de bouwvoorschriften is gebouwd en het pand niet gelegaliseerd kan worden omdat het in strijd is met de geldende bouwvoorschriften van de gemeente waar het zich bevindt, kan de gemeente de situatie erkennen via een procedure die bekend staat als DAFO of SAFO.

Een DAFO legaliseert het pand echter niet. Het bevestigt slechts dat:

• De bouw op onregelmatige wijze is uitgevoerd.
• De termijn voor het nemen van maatregelen om de planologische legaliteit te herstellen is verstreken.
• Elke overtreding van de bouwvoorschriften is verjaard vanuit het oogpunt van handhaving van de ruimtelijke ordening en het pand kan daarom niet langer worden gesloopt of gesanctioneerd.
• Het gebouw voldoet aan de minimale wooneisen en beschikt over water- en elektriciteitsvoorzieningen, evenals een adequate afvalwaterzuivering.

Onderhouds- en conserveringswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en in sommige gevallen kunnen bepaalde renovatie- of verbouwingswerkzaamheden ook worden toegestaan. Het bebouwde oppervlak mag echter niet worden uitgebreid en wijzigingen in het gebruik zijn over het algemeen verboden, zoals het ombouwen van een garage tot een woning.

Een pand met de status DAFO of SAFO blijft daarom een ​​onregelmatige of illegale constructie, ook al is de administratieve status formeel erkend door de gemeente.

Deze procedure wordt het meest toegepast op panden op onbebouwbaar of landelijk gebied, maar kan ook van toepassing zijn op stedelijke panden.

Bij hypotheektransacties met betrekking tot landelijke panden is het bestaan ​​van een door de gemeente afgegeven DAFO/SAFO-besluit bijzonder belangrijk, aangezien veel kredietverstrekkers geen hypotheken verstrekken voor dergelijke panden zonder deze erkenning.

Is het mogelijk om te bouwen op landelijk gebied in Andalusië?

De Andalusische ruimtelijke ordeningswetgeving (LISTA en de bijbehorende regelgeving), net als de voorgaande regelgeving die zij verving, beperkt nieuwbouw op landelijk gebied.

In de regel zijn nieuwe gebouwen op onbebouwbaar land alleen toegestaan ​​als ze verband houden met:

• Landbouw- of veeteeltactiviteiten.
• Bosbouwactiviteiten.
• Projecten van algemeen belang, toeristische ontwikkelingen of toeristische complexen die economisch voordelig zijn voor de gemeente.
• De bouw van geïsoleerde woningen op het Andalusische platteland, mits aan een reeks zeer strenge eisen wordt voldaan. In de praktijk maken deze eisen de vergunningverlening voor dergelijke projecten uiterst moeilijk.

In de meeste Spaanse autonome regio’s is de mogelijkheid om te bouwen op onbebouwbaar of agrarisch land zeer beperkt en over het algemeen niet toegestaan.

 

Gevolgen van het arrest NRA Spanje voor de activiteit van toeristische verhuur

Het arrest van het Hooggerechtshof STS 620/2026 van 21 mei 2026 annuleert het zogenaamde NRA Spanje of Uniforme Register van Verhuur , dat een verplicht nationaal register was.

Dit register had gevolgen voor eigenaars van toeristische verhuur en kortetermijnverhuur, die, indien zij deze activiteit wilden uitoefenen, hun eigendommen moesten inschrijven in dit register, dat afhankelijk was van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Voor veel eigenaars en buitenlandse investeerders is dit arrest zeer goed nieuws, aangezien het de rechtszekerheid verhoogt en een aanzienlijke vermindering van de bureaucratie mogelijk maakt die gepaard gaat met vastgoedinvesteringen in Spanje gericht op toeristische verhuur.

Het is echter belangrijk te begrijpen dat toeristische verhuur gereguleerd blijft en dat de verplichtingen niet verdwijnen, maar dat de volledige regelgevende bevoegdheid opnieuw bij de autonome regio’s en de gemeenten komt te liggen, waardoor wordt teruggekeerd naar het juridische kader vóór de invoering van het NRA.

In steden zoals Málaga, Marbella, Alicante, Valencia, Madrid en Barcelona kopen jaarlijks duizenden buitenlandse kopers appartementen, villa’s en vakantiehuizen met als doel inkomsten te genereren via toeristische of tijdelijke verhuur.

Hierna analyseren wij wat dit arrest betekent voor degenen die een woning in Spanje willen kopen als investering om inkomsten te genereren via toeristische verhuur, evenals voor eigenaars die om verschillende redenen geen NRA konden verkrijgen.

Wat was het NRA en waarom veroorzaakte het zorgen bij eigenaars en investeerders?

Het NRA of Uniforme Register van Verhuur werd ingevoerd door de centrale overheid via Koninklijk Besluit 1312/2024 met als doel de controle over woningen bestemd voor kortetermijnverhuur, dat wil zeggen toeristische verhuur, te centraliseren.

Het NRA verplichtte om:

• de woning te registreren in een nationaal systeem,
• een verplicht identificatienummer te verkrijgen,
• en dit nummer te gebruiken om de woning te adverteren op platforms zoals Airbnb of Booking.

Veel eigenaars en kopers waren van mening dat dit nieuwe register de administratieve complexiteit verhoogde om toeristische verhuur in Spanje uit te oefenen, en dat het een register van de centrale overheid creëerde dat overlapte met die van de autonome regio’s en hun bevoegdheden aantastte.

Vooral in gebieden met een hoge toeristische vraag zoals de Costa del Sol, de Costa Blanca of de Balearen zoeken investeerders juridische duidelijkheid om hun investering veilig te stellen. Het NRA creëerde een extra barrière die in sommige gevallen de mogelijkheid verhinderde om de woning toeristisch te verhuren, zelfs wanneer deze beschikte over de vereiste toeristische vergunning van de autonome regio waar ze gelegen was.

Er waren woningen met een geldige toeristische vergunning die geen NRA konden verkrijgen om uiteenlopende redenen, afhankelijk van het Register waarin zij waren ingeschreven.

Wat zijn de praktische gevolgen van het arrest?

Het arrest STS 620/2026 schaft het NRA af en concludeert dat de Staat niet over voldoende bevoegdheden beschikt om een verplicht nationaal toeristisch register op te leggen. Het Hooggerechtshof oordeelt dat de bevoegdheden inzake toerisme en toeristische huisvesting voornamelijk bij de autonome regio’s liggen en niet bij de Staat.

Daarom worden de belangrijkste bepalingen van het NRA nietig verklaard en verdwijnt de verplichting om een nationaal nummer te verkrijgen om kortetermijnverhuur uit te voeren. Het is niet langer nodig om zich in te schrijven in het NRA om toeristische verhuur in Spanje uit te oefenen, noch om een NRA-nummer te verkrijgen.

Evenmin kan dit nummer nog worden vereist om een woning te adverteren via digitale platforms zoals Airbnb of Booking. Met andere woorden, deze platforms zullen het niet langer eisen en het volstaat om het nummer van de toeristische vergunning van de bevoegde autonome regio te verstrekken.

Wat moet men nu doen om een toeristische woning legaal te verhuren in Spanje?

Het arrest schaft uiteraard de regelgeving inzake toeristische woningen in Spanje niet af. Wat uitsluitend verdwijnt, is het nationale NRA-register.

Eigenaars en kopers moeten blijven voldoen aan de regionale en lokale regelgeving en de overeenkomstige belastingen in Spanje betalen op de inkomsten die zij uit deze activiteit verkrijgen. Zelfs als u een niet-residente eigenaar bent, worden inkomsten uit toeristische verhuur in Spanje belast via de inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR).

In Andalusië blijft het verplicht om een VUT-nummer te verkrijgen indien de woning stedelijk is, of VTAR indien deze landelijk is, en is het verplicht de woning te registreren in het Toeristisch Register van Andalusië (RTA) om deze registratie te verkrijgen. Dit register komt overeen met de toeristische vergunning van de woning voor toeristische verhuur in Andalusië.

Daarom moet elke buitenlandse eigenaar of koper die geïnteresseerd is in investeren in vastgoed met het oog op toeristische verhuur, vooraf een juridische analyse uitvoeren voordat hij het vastgoed verwerft.

Om de woning in het RTA te registreren, moet worden gecontroleerd of deze voldoet aan de technische en juridische vereisten voor toeristische verhuur, zoals: toestemming van de vereniging van eigenaars (VvE), eerste bewoningsvergunning, minimale oppervlakten van de ruimtes, enzovoort.

Wat moet ik doen als mijn woning al een NRA heeft of in registratie is?

Aangezien het NRA is afgeschaft, hoeft er niets te worden gedaan.

Dit betekent dat, ongeacht of uw woning al geregistreerd is, in registratie is of om welke reden dan ook niet geregistreerd werd, de eigenaar niets hoeft te doen met betrekking tot het NRA, aangezien dit register niet langer bestaat.

Vanaf nu kan de eigenaar de woning verhuren, zolang deze beschikt over de toeristische vergunning van de autonome regio waar de woning zich bevindt en voldoet aan de gemeentelijke regelgeving.

Wat moet een koper doen als hij wil investeren in vastgoed voor toeristische verhuur?

Het is essentieel om een juridische due diligence uit te voeren vóór de aankoop van een toeristische woning in Spanje, om problemen te voorkomen en onnodige risico’s te beperken.

In deze juridische analyse moet worden opgenomen welke vereisten noodzakelijk zijn om de woning voor toeristische verhuur te gebruiken en of de woning hieraan voldoet.

Er moet rekening worden gehouden met het feit dat er verschillende wettelijke vereisten bestaan om toeristische verhuur uit te voeren en dat gemeenten en steden ook beperkingen en restricties kunnen opleggen aan nieuwe verhuuractiviteiten.

Indien het doel van de aankoop toeristische verhuur is, moet deze due diligence zo snel mogelijk worden uitgevoerd en uiteraard vóór de ondertekening van het privé koopcontract (PPC). De reservering of het PPC moet clausules bevatten die de koper beschermen indien deze activiteit niet uitvoerbaar blijkt en de koper de aankoop wil ontbinden.

Juridisch advies van een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, met aantoonbare ervaring, is essentieel om een veilig proces te garanderen en zekerheid te bieden over de mogelijkheid om de woning voor toeristische verhuur te gebruiken.

Hoe beïnvloedt dit arrest Airbnb en Booking?

Digitale platforms blijven verplicht om samen te werken met de overheid en bepaalde wettelijke vereisten te controleren.

Zij zullen echter niet langer de inschrijving in het NRA kunnen eisen, maar wel blijven vragen om het registratienummer van de woning in het relevante regionale toeristische register om een woning op hun platform te publiceren.

 

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante

Bij C&D Solicitors zijn wij gespecialiseerd in juridisch advies aan buitenlandse cliënten die een tweede woning of investeringspand in Spanje willen kopen, evenals aan investeringsmaatschappijen die hun vastgoedportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de waardestijgingen en opbrengsten op de Spaanse vastgoedmarkt.

Ons kantoor voert altijd een uitgebreide juridische due diligence uit op het onroerend goed en stelt een gedetailleerd juridisch rapport op, ondertekend door onze advocaten, met alle relevante juridische informatie over het pand en de juridische status ervan. U ontvangt dit rapport altijd vóór ondertekening van het voorlopig koopcontract (PPC), dus vóór betaling van de aanbetaling of “arras” aan de verkoper.

Wij bieden een volledige begeleiding gedurende het hele aankoopproces in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 952 532 582, een WhatsApp sturen naar 0034 639 54 16 02 of mailen naar info@cdsolicitors.com.

Wij bekijken graag uw situatie, sturen u informatie over het aankoopproces en een vrijblijvende kostenraming.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusië)

Op 22 augustus heeft de gemeenteraad van Málaga in het Provinciaal Officieel Bulletin (BOP) een resolutie gepubliceerd waarin nieuwe vakantiewoningen in de hele stad worden verboden voor een maximale periode van drie jaar. 

Voor dit verbod voert de gemeenteraad aan dat er dwingende omstandigheden van algemeen belang zijn; dit is het belangrijkste argument om het verbod in te stellen. 

Hoewel dit verbod op nieuwe vakantiewoningen nu algemeen geldt, dus voor de hele stad, had de gemeenteraad in mei al nieuwe vakantiewoningen verboden in 43 wijken van de stad, rekening houdend met het extreem hoge aantal vakantiewoningen in die buurten. 

Inhoudsopgave 

• Wat wil de gemeenteraad van Málaga op middellange en lange termijn bereiken met betrekking tot vakantiewoningen? 

• Wat is de trend in andere Andalusische gemeenten met betrekking tot vakantiewoningen? 

• Wat is de belangrijkste beperking of restrictie van vakantiewoningen op nationaal niveau? 

• Wat is de huidige situatie met betrekking tot de overdracht van bestaande vakantiewoningvergunningen in Andalusië? 

• Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement economische activiteiten verbiedt? 

• Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement andere verboden of beperkingen bevat? 

• Zal het nog steeds een goede investering zijn om een woning in Spanje te kopen en te verhuren? 

• C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante 

Wat wil de gemeenteraad van Málaga op middellange en lange termijn bereiken met betrekking tot vakantiewoningen? 

Tijdens de periode van het verbod op nieuwe vakantiewoningen wil de gemeenteraad van Málaga een wijziging van het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) doorvoeren om toeristisch gebruik te onderscheiden van residentieel gebruik. 

Met andere woorden, de gemeenteraad wil een specifieke regelgeving vaststellen voor verschillende toeristische vormen van gebruik, zodat er duidelijke regels zijn om vakantiewoningen in hun verschillende vormen te reguleren en te controleren. 

Wanneer deze wijziging van de PGOU wordt vastgesteld, waarbij vakantiewoningen in de stad uitdrukkelijk worden geregeld, begrijpen we dat het verbod zal worden opgeheven en de regulering gebaseerd zal zijn op de PGOU.  

Wat is de trend in andere Andalusische gemeenten met betrekking tot vakantiewoningen? 

De situatie verschilt sterk, afhankelijk van de bezettingsgraad van vakantiewoningen en de toeristische druk in elke gemeente. 

Zoals we al vaker hebben aangegeven, hebben sommige provinciehoofdsteden zoals Málaga, Granada, Sevilla, Cádiz en Córdoba al beperkingen ingevoerd op de registratie van nieuwe vakantiewoningen. 

Andere toeristische gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Fuengirola, hebben eveneens besloten om vakantiewoningen te beperken. Maar andere gemeenten, zoals Marbella, Estepona, Mijas, Nerja, Rincón de la Victoria en Benalmádena, hebben geen verbod of beperking ingesteld. 

Dit betekent dat de overgrote meerderheid van de gemeenten aan de Andalusische Middellandse Zeekust — Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de la Luz en Costa de Almería — vandaag de dag geen beperkingen hebben op de registratie van nieuwe vakantiewoningen. 

Wat is de belangrijkste beperking of restrictie van vakantiewoningen op nationaal niveau? 

De Wet op het Eigendomsrecht (LPH) trad op 3 april in werking en stelde de verplichting in om uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE/CP) te verkrijgen voor vakantieverhuur. Alle gebouwen of woningen die deel uitmaken van een VvE moeten toestemming vragen als ze de woning als vakantiewoning willen gebruiken. 

Eigenschappen waar deze activiteit al plaatsvond vóór 3 april en die al een vergunning hadden, hoeven geen toestemming te vragen, aangezien wetgeving niet met terugwerkende kracht kan worden toegepast. 

Wat is de huidige situatie met betrekking tot de overdracht van bestaande vakantiewoningvergunningen in Andalusië? 

Wanneer een woning met een vergunning wordt verkocht, en de koper wil de woning ook als vakantiewoning gebruiken, moet het formulier voor overdracht van de vergunning naar de nieuwe eigenaar worden ingediend. 

Tot nu toe vroeg de Junta de Andalucía in dit proces om toestemming van de VvE voor de overdracht, omdat zij de vergunning als persoonlijk beschouwde en niet aan het pand gebonden. 

Maar op 30 juli werd een beroep tegen de weigering van het Kadaster nr. 4 van Málaga toegewezen. De Directoraat-Generaal van Registers en Notariaat stelde in die resolutie dat de vergunning in Andalusië zakelijk van aard is, dus verbonden aan het pand en niet aan de eigenaar. 

Dit betekent dat, wanneer een woning met een vergunning van eigenaar verandert, de vergunning geldig blijft zolang het pand voldoet aan de objectieve vereisten van de regelgeving, ook al duurt de verwerking van de wijziging door de administratie nog voort. 

Dit biedt rechtszekerheid voor kopers en maakt woningen mét vergunning waardevoller op de markt. 

Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement economische activiteiten verbiedt? 

VvE’s kunnen vakantiewoningen verbieden met een 3/5 meerderheid, zonder unanieme stemming. 

Het Spaanse Hooggerechtshof heeft eind 2023 geoordeeld dat vakantiewoningen een economische activiteit zijn. Dat betekent dat, als in het reglement economische activiteiten verboden zijn, vakantiewoningen daar ook onder vallen, tenzij de VvE uitdrukkelijk toestemming geeft. 

Dit heeft ertoe geleid dat sommige VvE’s hun reglementen herzien en in procedures proberen te handhaven dat eigenaren moeten stoppen met vakantieverhuur. 

Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement andere verboden of beperkingen bevat? 

Een arrest van het Hooggerechtshof van 18 februari 2025 bepaalde dat vakantieverhuur is toegestaan zolang er geen expliciet verbod in de statuten of oprichtingsakte staat. 

Dit lijkt in tegenspraak met de eerdere jurisprudentie waarin vakantieverhuur als economische activiteit wordt beschouwd. Het Hof verduidelijkt echter dat altijd de specifieke clausule in het reglement moet worden geanalyseerd. 

In de zaak van februari 2025 stond er géén verbod op economische activiteiten in de reglementen, en dus werd vakantieverhuur toegestaan. Maar het Hof benadrukt dat een expliciet verbod op economische activiteiten wel voldoende zou zijn om vakantieverhuur te verbieden. 

Zal het nog steeds een goede investering zijn om een woning in Spanje te kopen en te verhuren? 

De verkoop van woningen in Spanje blijft op een zeer hoog niveau. 

Hoewel vakantieverhuur steeds strenger gereguleerd wordt, blijft dit een belangrijke economische activiteit. Vastgoed met vergunning zal aantrekkelijker blijven voor investeerders. 

Daarnaast kunnen ook lange termijn verhuurcontracten aanzienlijke inkomsten opleveren, met belastingvoordelen als de eigenaar fiscaal resident in Spanje is. 

Daarom is het essentieel om vóór aankoop altijd de lokale regelgeving en VvE-statuten te analyseren en een gespecialiseerde advocaat in vastgoedrecht in te schakelen voor due diligence. 

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante 

Bij C&D Solicitors adviseren wij buitenlandse cliënten, zowel particulieren die een tweede huis willen kopen, als investeringsmaatschappijen. 

Wij voeren altijd een grondige due diligence uit en stellen een juridisch rapport op met alle relevante informatie over het pand, nog vóór het tekenen van een koopcontract of het betalen van een aanbetaling. 

Wij bieden volledige begeleiding in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits.
📞 Tel: 0034 952 532 582
📱 WhatsApp: 0034 639 54 16 02
📧 E-mail: info@cdsolicitors.com 

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusië) 

 

Een erfproces regelen in Spanje kan complex zijn, vooral voor niet-residenten. Uit onze jarenlange ervaring als advocatenkantoor gespecialiseerd in het begeleiden van buitenlandse residenten en niet-residenten, blijkt dat veel erfgenamen niet goed weten welke stappen zij moeten nemen om de nalatenschap van een overledene in Spanje te verkrijgen. Daarbij is er vaak verwarring over het toepasselijke erfrecht en de erfbelasting. Is een naaste met bezittingen in Spanje overleden en moet u de erfenis afwikkelen? Hieronder vindt u tien belangrijke aandachtspunten voor een beter begrip van het Spaanse erfrecht:

Erfproces in Spanje voor niet-resident erfgenamen

1. ERFBELASTING (ISD):
   Of u nu wel of geen resident bent in Spanje, over goederen die zich in Spanje bevinden moet erfbelasting worden betaald. U heeft zes maanden vanaf de overlijdensdatum om aangifte te doen en te betalen. Binnen de eerste vier maanden kan uitstel worden aangevraagd.
2. TOEPASSELIJK RECHT OP DE ERFENIS:
   Was de overledene geen resident van Spanje of heeft hij/zij in een testament het recht van zijn/haar nationaliteit gekozen, dan is dat nationale recht van toepassing. Woonde de overledene in Spanje en is er geen rechtskeuze opgenomen, dan geldt het Spaanse erfrecht.
3. NIE-NUMMER:
   Elke erfgenaam heeft een Spaans NIE-nummer nodig (Número de Identidad de Extranjero). Dit nummer kan in persoon of via een volmacht worden aangevraagd.
4. BUITENLANDSE TESTAMENTEN:
   Een buitenlands testament is geldig in Spanje, maar moet gelegaliseerd worden in het land van herkomst (bijv. via een probate of verklaring van erfrecht), vertaald en geapostilleerd.
5. CERTIFICAAT VAN LAATSTE WILSVERKLARING:
   Dit document geeft aan of de overledene een testament in Spanje heeft opgesteld. Voor de aanvraag is een overlijdensakte nodig.
6. ONROEREND GOED:
   Als er onroerend goed in de nalatenschap zit, moet de gemeentelijke plusvalía (waardestijgingsbelasting) worden betaald. Eventuele schulden op het onroerend goed gaan over op de erfgenamen.
7. BANKREKENINGEN:
   Als de overledene een Spaanse bankrekening had, moet er bij de bank een saldoverklaring (certificado de posiciones/debitos) worden aangevraagd met de stand van zaken op de overlijdensdatum.
8. NOTARIËLE ERFAKTE:
   Als er onroerend goed in de erfenis zit, is het verplicht de akte van aanvaarding van de erfenis te ondertekenen bij een Spaanse notaris. Zonder deze akte kan het eigendom niet in het register op naam van de erfgenamen worden gezet.
9. VERKOOP VAN HET ONROEREND GOED:
   Om het geërfde onroerend goed te kunnen verkopen, moet het eerst geregistreerd zijn in het eigendomsregister op naam van de erfgenamen. Dit proces kan enkele maanden duren. Het is wel mogelijk om tijdens dit traject al een privékoopcontract te ondertekenen met de koper, mits de notariële erfakte later wordt geregistreerd.
10. VOLMACHT:
    Woont u in het buitenland, dan kunt u een volmacht geven aan een Spaanse advocaat. Die kan het gehele traject namens u regelen: van bankzaken en notaris tot belastingaangifte. Dit bespaart u tijd en kosten.

C&D Solicitors – Gespecialiseerde advocaten in vastgoed- en erfrecht in Spanje

Bij C&D Solicitors begeleiden wij erfgenamen tijdens het hele erfproces in Spanje. Wij verzorgen alle juridische formaliteiten en documenten. Wij bieden deskundig advies in uw eigen taal: Nederlands, Engels, Zweeds, Frans en Duits. Zie onderstaand voor onze contactinformatie.

Vanaf 1 juli 2025 zijn huiseigenaren in Spanje met een toeristische verhuurvergunning van hun eigen autonome regio verplicht om deze vergunning ook centraal in te schrijven in een nieuw Nationaal Verhuurregister. Vanwege de aanhoudende problemen op de woningmarkt heeft de Spaanse overheid dit nationale register opgezet met de volgende doelstellingen:

• Meer transparantie op de verhuurmarkt
• Bestrijding van belastingontduiking
• Beëindiging van illegale of niet-actieve verhuurvergunningen

Zijn er nieuwe vereisten verbonden aan dit Nationaal Verhuurregister?

Nee, het Koninklijk Besluit 1312/2024 bevat geen nieuwe eisen. Als je regionale verhuurvergunning destijds correct is verleend volgens de geldende regelgeving, dan zou de nationale inschrijving geen probleem moeten zijn. Let op: als je documentatie onvolledig of tegenstrijdig is, kan de overheid de inschrijving weigeren. In dat geval moet je direct stoppen met je toeristische verhuuractiviteiten.

Verplichtingen voor verhuurplatforms

Het is belangrijk om te weten dat boekingssites zoals Booking.com en Airbnb verplicht worden om zowel het regionale als het nationale registratienummer te tonen. Als je het nieuwe nationale nummer niet op tijd aanlevert, wordt je woning verwijderd van het platform totdat je wel voldoet aan de wetgeving.

Hoe schrijf je je woning in in het Nationaal Verhuurregister ?

De inschrijving verloopt via het online platform van het Eigendomsregister. C&D Solicitors kan dit proces volledig voor je verzorgen via een notariële volmacht.
Als je RTA-licentie op naam staat van een tussenpersoon (zoals wettelijk verplicht), dan moet deze partij de inschrijving regelen. Heb je vragen over de procedure via C&D Solicitors, stuur dan gerust een e-mail naar info@cdsolicitors.com. Ons advocatenkantoor kan je ook helpen bij het aanvragen van je Digitale Certificaat, of met de eerste inschrijving op het Hospedajes-platform, waar de aankomst van huurders verplicht geregistreerd moet worden.

Meer informatie over de Andalusische RTA-verhuurvergunning

Op de website van ons advocatenkantoor vind je uitgebreide informatie over de regionale verplichtingen rond de RTA-verhuurvergunning. Lees vooral ons meest recente artikel over wat de wijziging in de nationale wetgeving juridisch en praktisch betekent voor bestaande en nieuwe verhuurvergunningen in Andalusië:
https://www.cdsolicitors.com/definitive-limits-holiday-lettings-in-spain/

Zoals we in eerdere berichten hebben besproken, heeft vakantieverhuur de afgelopen jaren voor veel controverse gezorgd in sommige steden en gemeenten met een grote toestroom van toeristen. Deze activiteit is snel uitgebreid in de belangrijkste toeristische steden in Spanje, waarvan de stadscentra een sociale en economische transformatie hebben ondergaan. De vaste bevolking is verdwenen en bovendien zijn veel gebouwen getransformeerd voor hun exploitatie op de markt voor vakantieverhuur.

Sinds 2020 is de vastgoedinvestering in sommige steden vermenigvuldigd vanwege de interesse van buitenlandse kopers in de aankoop van panden die als vakantieverhuur kunnen worden gebruikt. Deze investeringsactiviteit heeft geleid tot een langdurig tekort aan woningen en het verlies van traditionele bedrijven in toeristische gebieden. Een aanzienlijk deel van de lokale bewoners verwerpt dit fenomeen, toeristische gentrificatie genaamd.

Uiteindelijk is er vanwege deze controverse op nationaal niveau een wijziging van de Horizontal Property Law (LPH) aangenomen die vanaf 3 april 2025 op het hele nationale grondgebied in Spanje van toepassing is. We begrijpen dat dit een verandering in de werking van vakantieverhuur in woonblokken en stedelijke eigendommen (URBANO) met zich meebrengt waar een Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios) is opgericht.

Nationale overheid: limitatie vakantieverhuur via de Vereniging van Eigenaren

Alle woningen onder het Horizontal Property System waarvan de eigenaren de woningen op de vakantieverhuurmarkt in Spanje willen verhuren, hebben van de wetswijziging uitdrukkelijke toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren, zodat vakantieverhuur in de woning kan worden uitgevoerd, d.w.z. om een ​​verhuurvergunning te verkrijgen van de autonome regio waar de woning zich bevindt.

Zonder een dergelijke uitdrukkelijke toestemming kunnen huiseigenaren geen vakantieverhuur uitvoeren, met een mogelijke waarschuwing van de Vereniging van Eigenaren om de activiteiten te staken en het aanspannen van gerechtelijke procedures in het geval dat huiseigenaren besluiten die waarschuwing te negeren.

Wanneer is deze toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig om vakantieverhuur te kunnen aanbieden?

Vanaf 3 april 2025 is deze toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig, aangezien dit de datum is waarop deze nieuwe vereiste in werking treedt.

Praktische mogelijkheden:

• We begrijpen dat de Junta van Andalusië haar huidige aanvraagformulier zal wijzigen om een ​​sectie toe te voegen waarin een dergelijke uitdrukkelijke toestemming moet worden bijgevoegd.
• De Junta de Andalucia zou er echter ook voor kunnen kiezen dat de eigenaar een affidavit ondertekent waarin staat dat het huis een dergelijke toestemming heeft ontvangen als onderdeel van het formulier, zonder de vereiste om deze bij de originele affidavit te voegen.

Wat is de vereiste meerderheid in de Vereniging van Eigenaren om toestemming voor vakantieverhuur goed te keuren?

Een dergelijke uitdrukkelijke toestemming kan alleen worden verkregen door een meerderheid van 3/5 (=60%) van de aanwezigen, die ten minste 3/5 van de eigenaren vertegenwoordigt. Dit is een zeer hoge meerderheid en over het algemeen kunnen vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren dergelijke meerderheden onder de aanwezigen en vertegenwoordigers vaak niet bereiken.

Wat zijn de praktische problemen bij het toepassen van zo’n meerderheid van 3/5?

De regel bepaalt dat de uitdrukkelijke resolutie die de exploitatie van vakantiewoningen goedkeurt, beperkt, conditioneert of verbiedt, een gunstige stem van 3/5 van de eigenaren vereist, die ook 3/5 van de aandelen in het onroerend goed moet vertegenwoordigen. Met andere woorden, dezelfde meerderheid is vereist om zowel vakantiewoningen te autoriseren als te verbieden, d.w.z. 3/5 van de huiseigenaren. Dit leidt echter tot een praktisch aspect dat controversieel is.

We zouden het geval kunnen zien van een Vereniging van Eigenaren die vakantiewoningen niet kan verbieden omdat ze geen 3/5 meerderheid haalt, maar waar ook geen toestemming kan worden gegeven om deze activiteiten uit te voeren omdat er geen 3/5 meerderheid is. Dit zou het geval zijn voor Verenigingen waar 55% voor is en 45% tegen vakantiewoningen, bijvoorbeeld.

Met andere woorden, in deze gevallen zal geen van de twee groepen huiseigenaren met tegengestelde belangen, één voor en één tegen vakantiewoningen, de 3/5 meerderheid bereiken om een ​​verbod in te stellen of om uitdrukkelijke toestemming te verlenen. Dit zou huiseigenaren die zich tegen dergelijke activiteiten verzetten echter stilzwijgend in staat stellen om vakantiewoningen te verbieden zonder een 3/5 meerderheid te bereiken, aangezien een meerderheid van 3/5 geen uitdrukkelijke toestemming zou verlenen en huiseigenaren hun huizen dan niet aan vakantiegangers zouden kunnen verhuren.

Voor sommige Verenigingen van Eigenaren kan het zo zijn dat het niet verkrijgen van uitdrukkelijke toestemming om een ​​woning als vakantiewoningen te gebruiken door een meerderheid van 3/5 zou betekenen dat er een stilzwijgend verbod op vakantiewoningen zou zijn, zonder dat een dergelijk verbod wordt ondersteund door de vereiste 3/5 die vereist is door de regelgeving om een ​​dergelijk verbod in te stellen, zonder dat de activiteit uitdrukkelijk verboden hoeft te worden.

Welke praktische problemen ontstaan ​​door deze vereiste van uitdrukkelijke toestemming voor vakantiewoningen?

Naast de belangrijke kwestie van het vereisen van een meerderheid van 3/5, zal een praktisch probleem om uitdrukkelijke toestemming te verkrijgen het moment zijn waarop de Vereniging bijeenkomt om te stemmen over een dergelijke toestemming. Normaal gesproken komen Verenigingen van Eigenaren één keer per jaar bijeen tijdens een gewone verenigingsvergadering om te stemmen over jaarlijkse zaken. Als de vereniging bijvoorbeeld één keer per jaar in juli bijeenkomt en een huiseigenaar de vereniging verzoekt om uitdrukkelijke toestemming om het huis in november als vakantiehuis te gebruiken, moet de huiseigenaar mogelijk vele maanden wachten om een ​​dergelijke toestemming te verkrijgen.

De wet stelt geen vaste tijdlijn vast voor Verenigingen van Eigenaren om bijeen te komen en te stemmen over het verlenen van een dergelijke toestemming voor vakantiehuisjes. We begrijpen dat, aangezien er geen deadline is voor de stemming, het simpelweg wachten op de vergadering om te stemmen over het verlenen van een dergelijke toestemming kan betekenen dat huiseigenaren die geïnteresseerd zijn om hun eigendommen te verhuren aan vakantiegangers, maanden moeten wachten.

Wat gaat er gebeuren met huizen die al geregistreerd staan ​​om te worden gebruikt als vakantiehuizen?

Eigendommen die al geregistreerd staan ​​in het Andalusische toerismeregister om te worden gebruikt als vakantiehuisjes, hebben geen dergelijke toestemming van de vereniging nodig om te blijven functioneren als vakantiehuisjes. Met andere woorden; de wetswijziging heeft geen retroactief karakter voor huiseigenaren met een geldige RTA-licentie op hun naam.

Wat moet ik doen als mijn huis niet geregistreerd staat in het toerismeregister en ik het wil verhuren?

Als uw woning niet is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister en u overweegt deze te gebruiken voor de vakantieverhuurmarkt, moet u de eedverklaring vóór 3 april indienen om te voorkomen dat u uitdrukkelijke toestemming van de vereniging moet vragen om dergelijke activiteiten uit te voeren. Aangezien het om een verantwoordelijkheidsverklaring gaat is de ingangsdatum van de licentie de datum van aanvraag.

Als u bezig bent met het kopen van een stedelijk huis in Andalusië, het huis niet is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister en u het wilt verhuren aan vakantiegangers, raden wij u aan om met de verkoper af te spreken, zodat de verkoper het vóór 3 april op zijn of haar naam kan registreren, zodat u vervolgens een vergunningsoverdrachtsaanvraag kunt indienen zodra u de koopakte hebt ondertekend.

Is het nodig om toestemming te verkrijgen van de Vereniging van Eigenaren als u een woning koopt die al is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister?

Bij de aankoop van een woning die al is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister (RTA) om te gebruiken als vakantieverhuur, moet de nieuwe eigenaar die deze activiteiten wil blijven uitvoeren, een vergunningsoverdrachtsformulier voor de naamswijziging indienen om vakantieverhuur uit te voeren. De verwerking van de naamswijziging kan meerdere maanden duren, maar de toepasbare regelgeving is die van de datum van wijzigingsaanvraag.

De belangrijkste vraag is of het met het vergunningsoverdrachtformulier noodzakelijk is om aan alle vereisten te voldoen om de woning op de datum van indiening van de vergunningsoverdracht in de RTA te registreren of, integendeel, of het eerder registreren van de woning het onnodig maakt om deze vereisten te vernieuwen en de op dat moment geldende regelgeving daarom niet aan de koper kan worden opgelegd. Dit is geen klein probleem, vanwege het grote aantal woningverkopen die bedoeld zijn als investeringen in de markt voor vakantieverhuur, waarbij veel van deze vastgoedaankopen betrekking hebben op eigendommen die al in de RTA zijn geregistreerd, aangezien de verkoper de woning ook als vakantieverhuur exploiteerde.

De huidige regelgeving van de Junta verwijst niet uitdrukkelijk naar vergunningsoverdrachten voor een woning die al in de RTA is geregistreerd. Als we kijken naar het huidige formulier dat de Raad heeft gepubliceerd voor vergunningsoverdrachten, getiteld kennisgeving, vereist het geen accreditatie van de stedenbouwkundige voorwaarden of het tonen van de toestemming van de Vereniging voor vergunningsoverdrachten. Het formulier biedt niet de mogelijkheid om deze vereisten voor vergunningsoverdrachten te accrediteren. Het is niet bekend of het RTA register het formulier voor naamswijziging in de toekomst zal aanpassen en op welke wijze.

Limitatie vakantieverhuur bij overdracht eigendom

Dit betekent dat, als we naar dat formulier kijken, de Andalusische Raad begrijpt dat, aangezien het onroerend goed al is geregistreerd, het niet nodig is om te bewijzen dat het voldoet aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren, omdat we anders denken dat ze dit zouden vereisen voor een vergunningsoverdracht. Uiteraard vereist het formulier met de titel affidavit (declaración responsable), dat wordt gebruikt om een ​​nieuw onroerend goed te registreren in de RTA, dergelijk bewijs voor nieuwe registraties.

Dit is een controversieel onderwerp en open voor interpretatie, rekening houdend met het bovenstaande, begrijpen we dat vergunningen voor vakantieverhuur in Andalusië gekoppeld zijn aan het onroerend goed. We begrijpen dat het indienen van een vergunningsoverdrachtsaanvraag voor de registratie die moet worden overgedragen aan de koper van het onroerend goed, niet zou moeten betekenen dat er moet worden voldaan aan de nieuwe vereisten die zijn vastgesteld voor vakantieverhuur die van kracht waren op het moment dat het vergunningsoverdrachtsformulier werd ingediend.

Wij zijn van mening dat er argumenten zijn om te begrijpen dat vergunningen voor vakantieverhuur gekoppeld zijn aan een woning en niet aan een eigenaar en dat, als een woning al geregistreerd is als vakantieverhuur, deze niet hoeft te voldoen aan de vereisten op de datum van indiening van de vergunningsoverdrachtsaanvraag. Er is echter geen overeenstemming over deze kwestie, waardoor het zeker tot veel tegenstrijdige meningen in de toekomst zal leiden. De Andalusische Raad zelf kon, toen deze telefonisch werd gecontacteerd, deze kwestie niet verduidelijken en oplossen en sommige functionarissen hebben gezegd dat het nodig zal zijn om te bewijzen dat aan de nieuwe vereisten wordt voldaan, zelfs als dit wordt tegengesproken door het eigendomsoverdrachtsformulier in de huidige versie.

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in onroerend goedrecht in Andalusië

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het verstrekken van onroerend goedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een investeringspand in Spanje willen kopen, of om beleggingsmaatschappijen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de vermogenswinst die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de exploitatie van onroerend goed.

Wij bieden “full service”-advies gedurende het hele proces in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op 0034 639 54 16 02 of ons schrijven op info@cdsolicitors.com. Wij zullen uw zaak onderzoeken, we sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

Denk je aan een woning kopen in Andalusie? Lees dan dit artikel met juridische en praktische informatie voor je aankoop.

De meeste woningaankopen door buitenlanders in Andalusië zijn geconcentreerd in de provincies Malaga, Almería, Cádiz en Granada, in die volgorde. De aantrekkingskracht van Andalusië voor buitenlandse kopers ligt in het klimaat van de regio, met strand- en bergtoerisme, de grote verscheidenheid aan cultureel en culinair aanbod en goede infrastructuur.

De stad Malaga en haar omgeving behoren bijvoorbeeld tot de best verbonden steden van Spanje. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, als tweedehands woning of nieuwbouw, met of zonder hypotheek, om uw residentie in Spanje te vestigen of gewoon als investering, zullen wij proberen u de belangrijkste informatie te geven waarmee u rekening moet houden voordat u een beslissing neemt.

Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De kosten voor het kopen van een woning in Andalusië bedragen ongeveer 11% van de aankoopprijs voor tweedehands woningen en ongeveer 14% voor nieuwbouw of off-plan woningen. Het belangrijkste verschil tussen de twee ligt in het feit dat tweedehands woningen onderworpen zijn aan een ITP-overdrachtsbelasting van 7%, terwijl nieuwbouw 10% btw plus 1,2% voor de belasting op gedocumenteerde juridische akten verschuldigd is. Naast de belastingen die voortvloeien uit de verkoop, moet men rekening houden met de kosten van de notaris en het Register, evenals met de kosten van een advocaat voor het juridisch onderzoek, die ongeveer 1% van de aankoopprijs bedragen. Juridisch advies mag NOOIT ontbreken in een overdrachtsproces in Spanje.

Kan ik een hypotheek krijgen voor de aankoop van een woning?

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Spaanse bank voor de aankoop van een woning in Spanje, zelfs als u geen ingezetene bent. Om deze hypotheek te krijgen, is het essentieel dat uw hypotheekbedrag niet hoger kan zijn dan 30% tot 35% van uw netto-inkomen en dat u vaste inkomsten kunt aantonen die afkomstig zijn uit inkomen, hetzij als werknemer, hetzij als zelfstandige, of gelijksoortig.

Sommige banken kunnen tot maximaal 70% van de aankoopprijs bieden, maar dit percentage is per bank verschillend. U moet kunnen aantonen dat u over eigen geld beschikt dat voldoende is om de rest van de prijs en de overdrachtskosten te betalen. Een hypothecaire taxatie is essentieel omdat, als deze lager is dan de aankoopprijs, het percentage wordt toegepast op de waarde van de hypotheektaxatie en niet op de aankoopprijs.

Welke documenten heb ik nodig bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

• Om een woning in Andalusië te kopen, heeft u een fiscaal Idenificatie Nummer voor Buitenlanders (NIE) nodig, dat u kunt aanvragen bij een nationaal politiebureau. U gebruikt dit nummer om uzelf in Spanje te identificeren voor belastingdoeleinden of voor elk ander aangelegenheid waarbij persoonlijke identificatie van toepassing is.
• Het makelaarskantoor dat de verkoop verwerkt, de ontwikkelaar, de bank of het advocatenkantoor dat u adviseert, zal u vragen een KYC (Know Your Clients) in te vullen, in overeenstemming met de Europese witwasregelgeving. Ze zullen u ook vragen om de herkomst van het geld dat u zult gebruiken om de aankoop te voltooien te bewijzen aan de hand van uw belastingdocumenten, etc. U heeft uw originele paspoort nodig om te worden geïdentificeerd als eigendom als u een onderhandse koopovereenkomst ondertekent of als u de openbare koopakte voor de notaris ondertekent, naast het NIE-nummer.

Waar in Andalusië moet ik kopen?

Dit is een kwestie van persoonlijke voorkeur, het klimaat dat je zoekt en de verbinden die je hebt om vanuit je land van herkomst te reizen. Met andere woorden, dit is de tijd die u nodig heeft om van uw woonplaats naar de stad of het gebied in Andalusië te reizen waar u een woning wilt kopen. Andalusië heeft grote luchthavens: Malaga en Sevilla; evenals twee secundaire luchthavens: Granada en Almería. Met de trein rijdt de AVE-hogesnelheidslijn door de hoofdsteden van Andalusië: Granada, Córdoba, Malaga en Sevilla. Het wegennet is over het algemeen in goede staat en een groot deel van de autonome gemeenschap Andalusië is verbonden via het netwerk van openbare wegen.

Het kustgebied van Andalusië zijn de gebieden met de hoogste bevolkingsdichtheid, omdat er veel mensen zijn die ervoor kiezen om in de buurt van de zee te wonen om te werken of met pensioen te gaan. Het weer speelt ook een belangrijke rol bij uw beslissing. Het westelijke deel van Andalusië is vochtiger dan het oosten, met een groot contrast tussen Huelva en Almería, die aan beide uiteinden liggen, om maar een voorbeeld te geven.

Wat als ik een woning koop in Malaga?

Malaga en de Costa del Sol zijn de gebieden waar de meeste buitenlanders investeren en onroerendgoed kopen. Van Nerja tot Estepona, inclusief steden als Torrox, Rincón de la Victoria, Malaga zelf, Torremolinos, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Marbella of Estepona is het gebied met de hoogste bevolkingsdichtheid en de grootste investeringen in onroerend goed in Andalusië.

Het binnenland van Malaga is ook van groot belang, met gemeenten in de Axarquía zoals Vélez Málaga, Cómpeta, Frigiliana, Viñuela, Alcaucín en Sayalonga die een sterke vraag naar onroerend goed vertonen onder buitenlanders, zowel in stedelijke als landelijke gebieden.

Het westelijke deel van Málaga, Alhaurín de la Torre of Alhaurín el Grande, samen met de Guadalhorce-vallei of Coín, zijn ook zeer begeerde gebieden op de onroerendgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Natuurlijke attracties zoals het Nationaal Park Sierra de las Nieves en de Caminito del Rey hebben ook geleid tot de aanwezigheid van kopers en interesse in het gebied.

En als ik een woning in Granada koop?

Kustgebieden in Granada, zoals La Herradura of Almuñécar, ook wel de Costa Tropical genoemd, zijn al vele jaren ondekt op de vastgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Evenzo zijn de stad Granada, een eersteklas stad voor toerisme en monumenten, samen met de Lecrín-vallei en la Alpujarra, ook een investeringsfocus voor kopers van onroerend goed.

Wat als ik een woning koop in Cádiz?

Van Sotogrande tot Conil de la Frontera, inclusief de stad Cádiz en alle witte dorpen, zijn ook gewilde bestemmingen op de vastgoedmarkt.

We kunnen het Sotogrande-gebied, dat behoort tot de gemeente San Roque, met zijn kleine jachthaven, benadrukken als een gebied dat van groot belang is voor toeristen en kopers van onroerend goed. Omdat het dicht bij de Costa del Sol ligt en op 100 kilometer van de luchthaven van Malaga, is dit een zeer aantrekkelijk gebied met minder toeristische verzadiging dan de Costa del Sol.

Wat zijn de kosten voor het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De prijzen in Andalusië kunnen sterk variëren, afhankelijk van het gebied waarin u wilt kopen. In de hoogste prijsverhouding hebben we Malaga en de Costa del Sol, gevolgd door steden als Sevilla, Cádiz of Granada. Over het algemeen is de kust duurder dan verder landinwaarts te gaan.

Als het gaat om belastingen, profiteert Andalusië van lage belastingen in de aan- en verkoop van tweedehands woningen in vergelijking met andere autonome gemeenschappen zoals Valencia, Catalonië of de Balearen. Deze lagere belastingniveaus vertalen zich ook in de erf- en schenkingsrechten.

Moet ik een tweedehands huis kopen of iets nieuws gebouwd?

Als u een nieuw gebouwd huis of off-plan koopt, moet u meestal 2 of 3 jaar wachten voordat de bouw is voltooid en u het huis kunt gebruiken. Als je geen probleem hebt met wachten en je doel is om een nieuw huis te kopen, met modernere gemeenschappelijke faciliteiten, dan zou dit een goede optie zijn.

Maar als u niet bereid bent lang te wachten en op korte termijn van de woning wilt genieten, moet u op zoek gaan naar een gebruikte woning, rekening houdend met de tijd die u nodig heeft om de nodige renovaties uit te voeren.

Momenteel is het zo dat er meer vraag dan aanbod is op de nieuwbouwmarkt, waardoor er in veel ontwikkelingen wachtlijsten zijn met potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het verwerven van een nieuwe woning.

Kan ik permanent in Andalusië wonen?

Als je een EU-paspoort hebt, kun je in Andalusië wonen zonder dat je een visum hoeft aan te vragen. Je moet er rekening mee houden dat als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Andalusië woont, u inkomstenbelasting moet betalen in Spanje, zoals bepaald in de belastingregelgeving, aangezien u als fiscaal inwoner van Spanje wordt beschouwd.

Kan ik de woning verhuren?

Het kopen van een woning om te verhuren als investering in Andalusië is een van de belangrijkste redenen achter het huidige interesseniveau op de vastgoedmarkt. Málaga en de hele Middellandse Zeekust, evenals de belangrijkste toeristische steden, hebben een groot koopvolume dat bedoeld is voor verhuur, met name vakantieverhuur.

Op belastingniveau moet een EU-burger die geen fiscaal inwoner van Spanje is en een woning verhuurt, 19% van de IRNR-winstbelasting betalen die uit deze verhuur wordt verkregen. Momenteel kunnen alle inkomsten uit huur in het kalenderjaar tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar worden aangegeven in één belastingformulier, voor elke eigenaar van het onroerend goed.

Als u fiscaal resident bent in Spanje en u verhuurt uw woning op lange termijn, d.w.z. als de woning de gebruikelijke verblijfplaats van de huurder wordt, kunt u een IRPF-belastingvrijstelling aanvragen op de winst die u uit de huur haalt, variërend van 50% tot 70% van de totale behaalde winst.

Kan ik problemen krijgen met vakantieverhuur?

Zoals in meer detail besproken in onze post van juli, wordt in sommige gemeenten in Andalusië en in andere steden in Spanje de vakantieverhuur beperkt of verboden. Vanaf 22 februari 2024 heeft de gemeenteraad van Malaga deze activiteit drastisch beperkt, net als andere plaatsen aan de Costa del Sol, zoals Fuengirola en andere die aan die lijst zullen worden toegevoegd. Met deze beperkingen en verboden moet rekening worden gehouden tijdens het aankoopproces, aangezien het voor beleggerskopers van groot belang is om informatie en rechtszekerheid te hebben over de mogelijkheid om vakantieverhuur aan te gaan in het onroerend goed of de eigendommen die ze willen kopen.

Het is duidelijk dat er een trend is om deze operaties te beperken in de meest verzadigde toeristische gebieden. Aangezien het aan elke gemeenteraad is om hierover te beslissen met betrekking tot de woningen die zich binnen de gemeentegrenzen bevinden, zal het nodig zijn om te kijken naar de gemeentelijke verordeningen die door de gemeenteraad zijn uitgevaardigd waarin het onroerend goed waarin u wilt investeren, zich bevindt. Dit is de enige manier om te bevestigen of die woning voldoet aan de vereisten om deel te nemen aan vakantieverhuur, dus vraag je advocaat.

Er moet ook worden opgemerkt dat verenigingen van eigenaren deze activiteiten kunnen verbieden. Daarom is het ook noodzakelijk om naar hun statuten te kijken om te garanderen dat deze activiteit op het moment van de verkoop van het onroerend goed niet is verboden door de vereniging van eigenaren (VVE).

Moet ik kopen als bedrijf of als privépersoon?

Vanuit fiscaal oogpunt heeft het geen zin om een bedrijf op te richten als een alleenstaande of een echtpaar van plan is een woning in Spanje te kopen, te verhuren of in de toekomst te verkopen. Het gaat hierbij niet alleen om de belastingbesparing ten opzichte van het kopen en verkopen van het onroerend goed als privepersoon, maar ook om het feit dat er meer belastingen worden betaald, bovenop de jaarlijkse kosten van het bedrijf zelf.

• Als u een woning koopt via een niet-ingezeten bedrijf en besluit deze te verhuren, moet u in Spanje 19% inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) betalen over de huurinkomsten, net alsof het eigendom is van een privépersoon.
• Als u een woning koopt via een Spaans bedrijf en besluit het te verhuren, moet u 23% vennootschapsbelasting (IS) betalen over de winst die het bedrijf in het kalenderjaar behaalt. Zodra het Spaanse bedrijf de overeenkomstige belastingen heeft betaald en een nettowinst heeft, kunt u, als u deze winst aan de aandeelhouders wilt uitkeren, dit alleen doen door middel van dividenden. Deze worden  ook belast tegen 19% tot 24%, afhankelijk van het bedrag.

Belastingen bij het kopen van onroerend goed in Andalusië via een bedrijf

Als u de aankoop voltooit via een bedrijf dat niet in Spanje woont, begrijpen we ook dat er in het land van vestiging belasting verschuldigd is over dergelijke dividenden, tenzij deze dividenden zijn vrijgesteld van belasting in eigen land. Naast deze dubbele belastingheffing brengt het hebben van een vennootschap jaarlijkse vaste kosten met zich mee op het gebied van fiscaliteit en boekhouding die ongeveer 2.000-2.500 euro per jaar kunnen bedragen.

U moet er ook rekening mee houden dat, als de aandeelhouder het onroerend goed privé gebruikt, de vennootschap dit gebruik als inkomen zal moeten opgeven tegen de markthuurprijs. Met andere woorden, de Belastingdienst zou interpreteren dat de aandeelhouder de huur zal moeten betalen en dat het bedrijf er dus belasting over zal moeten betalen.

Het zou interessant zijn om een vennootschap op te richten als het de bedoeling was om verschillende vastgoedinvesteringen aan te gaan, waarbij de vennootschap inderdaad daadwerkelijk activiteiten zal verrichten. Ook als er meerdere investeringspartners zijn, kan een onderneming logischerwijs het geschikte juridische vehikel zijn om de commerciële relatie tussen hen te regelen.

Is het belangrijk om een advocaat in te huren bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De aankoop van een onroerend goed vereist gespecialiseerd juridisch advies, waardoor u uw investering kunt garanderen en het risico op problemen of juridische problemen met dergelijk onroerend goed kunt verminderen.

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan Nederlandse en Belgische cliënten. Dit of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, of om investeringsmaatschappijen en beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Aankoopbegeleiding in uw eigen taal

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

REFLECTIE VAN DE HUIDIGE SITUATIE VAKANTIEWONINGEN IN MALAGA NA NIEUW ANDALUSISCH DECREET VAN 22-2-2024

In de afgelopen jaren is er een aanzienlijke toename van het aantal toeristen in veel mediterrane steden zoals Madrid, Malaga, Sevilla, Valencia, Alicante of Barcelona. Deze toename van het toerisme heeft zich gemanifesteerd in recordcijfers bij de aankoop van vakantiewoningen voor verhuur. Laten we kijken naar de huidige regelgeving voor stedelijke vakantiewoningen in Andalusië en de beslissingen die sommige gemeenteraden nemen met als doel deze activiteiten voor stedelijke eigendommen te reguleren en te beperken. Dit om uiteindelijk zowel de levensomstandigheden van de inwoners als het kwaliteitsniveau van het toerisme te beschermen.

Houd er rekening mee dat landelijke eigendommen of eigendommen die zich bevinden op niet-bebouwbare grond die buiten het toepassingsgebied vallen, inclusief boerderijen, landelijke B&B-hotels of landhuizen, onder andere regels vallen.

Heb je plannen om een huis te kopen in Andalusie om aan touristen te verhuren? Binnen ons juridisch onderzoek zal C&D Solicitors je informeren over mogelijke restricties voor het specifieke onroerendgoed.

Waarom zijn investeringen in toerisme zo belangrijk in Spanje?

In Spanje vertegenwoordigde het toerisme in 2023 12,8% van het BNP, het hoogste cijfer ooit gemeten. In veel steden in Spanje is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten en welvaart op lokaal niveau, met veel lokale winkels, bedrijven en professionals die afhankelijk zijn van toerisme als hun belangrijkste bron van inkomsten. Deze groei van het toerisme heeft ertoe geleid dat de investeringen in de aankoop van onroerend goed die als vakantieverhuur worden gebruikt, de afgelopen jaren zijn toegenomen, of het nu gaat om particulieren, bedrijven of investeringsfondsen.

Buitenlandse investeringen in de aankoop van onroerend goed zijn de sleutel geweest tot deze toename van overdrachtsoperaties, met recordcijfers en prijzen in steden als Malaga, Marbella, Fuengirola, Benalmadena, Torremolinos, Nerja, Granada en Cádiz. Deze investering in onroerend goed heeft ertoe geleid dat sommige regionale overheden en gemeenteraden recordniveaus aan belastinginkomsten hebben gezien uit deze overdrachtstransacties van onroerend goed.

Wat zijn de negatieve effecten van de groei van het toerisme en de markt voor vakantiewoningen?

Het grote aantal aankopen van onroerend goed in sommige toeristische steden in Andalusië, waar kopers van plan zijn ze te gebruiken als RTA-vakantiewoningen, heeft geleid tot een daling van het aanbod en een stijging van de prijzen van traditionele verhuur in deze steden. Veel inwoners en mensen met een gemiddeld salaris hebben grote moeite om betaalbare woningen te vinden in sommige van deze toeristische steden.Dit maakt het ingewikkeld om sommige banen, zoals artsen, leraren, horecamedewerkers, enz. in deze steden te wonen, omdat de betaalde salarissen niet genoeg zijn om een hoge huur of hypotheek te betalen.

Evenzo is er een beweging gegroeid in bepaalde delen van de lokale bevolking, die kritisch staan tegenover de situatie als gevolg van de overbevolking van toeristen, het verlies van identiteit en het verlies van comfort voor degenen die in deze gebieden wonen. De snelle toename van toeristisch georiënteerde bedrijven in deze buurten is ten koste gegaan van de lokale en traditionele handel, die zich vroeger op de bewoners richtte en nu aan het verdwijnen is. Dit scenario leidt ertoe dat de verschillende getroffen administraties maatregelen nemen om vakantiewoningen in Spanje te controleren en te beperken.

Is vakantieverhuur rendabel in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In 2016 keurde Andalusië decreet 28/2016 van 2 februari goed inzake vakantieverhuur. Per 2024 is decreet 31/2024 van 29 januari uitgevaardigd, waarbij verschillende bepalingen van het decreet van 2016 worden gewijzigd. In de verklaring van het nieuwe decreet van 2024 wordt uitgelegd dat het aan de gemeenteraden is om verschillende vormen van gebruik op te zetten, waaronder toeristisch gebruik, binnen de verschillende soorten grond, of het nu gaat om woningen, commerciële of andere.

In 2016 werden vakantieverhuur gedefinieerd als verhuur in woningen op woongrond waarvoor een certificaat van eerste bewoning (LPO) vereist is. Het nieuwe decreet van 2024 definieert echter vakantieverhuur als geschikt voor onmiddellijk gebruik en die voldoet aan de gemeentelijke bestemmingsplannen. Met andere woorden, het concept van woongrond en het daadwerkelijk hebben van een certificaat van eerste bewoning wordt geëlimineerd in de REGIONALE wetgeving.

Dit decreet biedt de gemeentebesturen ook de mogelijkheid om, vanuit redenen van algemeen belang, grenzen te stellen aan het aantal vakantiewoningen per gebouw, gebied, sector of periode. De paar maanden die zijn verstreken sinds de inwerkingtreding van het nieuwe decreet, samen met de besluiten en wetswijzigingen die sommige gemeenteraden hebben aangebracht, hebben ons in staat gesteld de gevolgen van deze wijziging van de regelgeving in Andalusië beter te begrijpen.

Wat was de belangrijkste wijziging in de regelgeving in Andalusië voor vakantiewoningen in 2024?

De belangrijkste verandering in de Andalusische regelgeving in 2024 komt voort uit de eliminatie van de term “woongrond” die in het decreet van 2016 is vastgesteld. Dat wil zeggen de eliminatie van de definitie van vakantieverhuur als verhuur in woningen op woongrond.

De wijziging in de wetgeving betekent dat elke gemeente since 22-2-2024 nu verantwoordelijk is voor het organiseren van vakantiewoningen op verschillende kwalificaties van gronden (zoals residentiële, commerciële of andere) binnen het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU). Voorheen hadden de Gemeentes hier geen invloed op.

Bestaande RTA Rental-licenties van vóór 22-2-2024

Het is belangrijk op te merken dat alle eigendommen die vóór 22 februari 2024 in de RTA zijn geregistreerd, vallen onder het decreet van 2016, waarbij vakantieverhuur wordt beschouwd als residentieel gebruik en waarbij voor het onroerend goed daarom een LPO vereist is. Woningen die al in de RTA zijn geregistreerd, kunnen hun vakantieverhuuractiviteit voortzetten onder de oude regelgeving.

Wat is het belangrijkste gevolg dat deze verandering in 2024 heeft gehad voor de vakantieverhuurmarkt in Andalusië?

Het feit dat een gemeente via haar lokale stedenbouwkundige plan PGOU vakantiewoningen of toeristische verhuur beschouwt als verhuur al dan niet gelegen in woongrond, heeft in de praktijk zeer grote gevolgen.

Als het lokale PGOU-plan van de gemeente vakantieverhuur definieert als een commerciële horecadienst (d.w.z. die in eigendommen die op commerciële grond zijn gelegen en niet die op residentiële grond), betekent dit dat vakantiewoningen gelijk worden gesteld aan hotels, hostels, herbergen, toeristische appartementen, enz.

PGOU’s stellen bij dit commerciële gebruik van land meer beperkingen en eisen aan het exploiteren van vakantieverhuur. Als de PGOU vakantieverhuur aanstelt als verhuur op woongrond, heeft zij alleen een vergunning voor eerste bewoning nodig om dergelijke activiteiten uit te oefenen.

BIJVOORBEELD: Op 9 februari 2024 heeft Sevilla zijn PGOU gewijzigd op basis van het nieuwe decreet van de regionale regering en de classificatie van vakantiewoningen gewijzigd in een commerciële horecadienst en niet in een dienst voor residentieel gebruik. De PGOU in Sevilla introduceerde een reeks specifieke vereisten voor onroerend goed dat in die stad als vakantieverhuur werd gebruikt.

Wat is de procedure om een woning te registreren in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Zoals we eerder hebben uitgelegd, moet een woning die in Andalusië wordt verhuurd, worden geregistreerd in de RTA (Registro de Turismo de Andalucia).

• VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING: Deze registratie gebeurt automatisch en vindt plaats door middel van het online indienen van een verklaring. Met andere woorden, de aanvrager (zoals een verhuurbedrijf) of eigenaar dient het registratieformulier online in en verklaart, onder zijn of haar verantwoordelijkheid, dat de woning voldoet aan de eisen die zijn gesteld door de Andalusische regelgeving om als vakantieverhuur te worden gebruikt. Op dat moment wordt een melding ontvangen, die gelijk is aan het inschrijvingsdocument, met het bijbehorende vakantieverhuurnummer (VUT).
• REGELS BEPAALD DOOR GEMEENTE (PGOU): De eisen waaraan een woning moet voldoen om te worden gebruikt voor vakantieverhuur in Andalusië zijn de eisen die zijn vastgesteld in de lokale PGOU van de gemeente voor vakantieverhuur. Dit naast de structurele en uitrustingsvereisten van de woning, die het decreet in zijn bijlagen vaststelt.
• GEMEENTECONTROLE: Wanneer de regionale overheid een verklaring ontvangt om een woning in het RTA-register te registreren, stuurt zij een kennisgeving naar de gemeente waar deze zich bevindt, zodat deze kan beslissen of de woning voldoet aan de noodzakelijke vereisten die zijn vastgelegd in de gemeentelijke regelgeving voor vakantieverhuur.

Hoe worden de nieuwe gemeentelijke voorschriften toegepast op het registratieproces van een woning in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Aangezien de gemeenteraad een kennisgeving ontvangt van de regionale regering van Andalusië voor elke registratie in de RTA, begrijpen we dat de gemeenteraad op een gegeven moment de registratie van dat onroerend goed in de RTA zal herzien om te controleren of het voldoet aan de gemeentelijke voorschriften.

• RESIDENTIËLE GROND: Als de PGOU van de gemeente of de specifieke verordening die dit regelt vakantieverhuur beschouwt als verhuur op woongrond, heeft het onroerend goed een LPO nodig om als vakantiewoning te functioneren.
• COMMERCIËLE GROND: Integendeel, als de PGOU vakantieverhuur beschouwt als die eigendommen die zijn gelegen op commerciële grond of grond met individueel gebruik, zal zij verdere eisen stellen aan de exploitatie van vakantieverhuur.

Als ze worden beschouwd als zich op commerciële grond of grond met individueel gebruik, kunnen ze vereisen dat de eigendommen onafhankelijk van de rest van het gebouw toegankelijk zijn. Dit geldt ook voor onafhankelijke nutsvoorzieningen en aansluitingen, die zich op de begane grond of op de eerste verdieping bevinden, enz. Dit zal afhangen van de PGOU in elke gemeente.

Wat als een woning niet voldoet aan de criteria van het stadhuis?

Wij begrijpen dat in het proces voor de gemeente om RTA-registraties te herzien, als de gemeenteraad van mening is dat het onroerend goed niet aan de vereisten voldoet, de eigenaar of de exploitant zal worden geïnformeerd, zodat deze laatste binnen een bepaalde termijn kan aantonen dat aan de vereisten voldoet, als het mogelijk is om de tekortkomingen te verhelpen. Als het niet mogelijk is om aan de regelgeving te voldoen, zal de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken de RTA-licentie te annuleren.

Wat is de huidige situatie van vakantieverhuur in Malaga?

Volgens gegevens die in juli door de krant La Opinión de Málaga zijn gepubliceerd, heeft Malaga zelf meer dan 12.000 woningen die worden gebruikt als vakantieverhuur. Het stadscentrum van Malaga heeft ongeveer 4.800 vakantiewoningen en een telling van 4.260 mensen. Dit betekent dat er meer vakantiewoningen zijn dan mensen die in de centrale wijk van de stad wonen.

Op zaterdag 29 juni gingen 15.000 mensen de straat op in Malaga om te protesteren tegen de overbevolking van toeristen en om een limiet op vakantieverhuur te eisen. Op 7 juni heeft de gemeenteraad van Málaga Instructie 1/2024 uitgevaardigd over vakantieverhuur. In deze instructie stelde deze vast dat, sinds de inwerkingtreding van het decreet  in overeenstemming met haar PGOU vakantieverhuur wordt beschouwd als commercieel en horecagebruik en niet als residentieel gebruik.

Dit betekent dat elke eigenaar van een onroerend goed die de woning wil verhuren op de vakantieverhuurmarkt in de stad Malaga vanaf 22 februari 2024 aan volgende twee nieuwe eisen moet voldoen.

1. Het onroerend goed moet beschikken over adequate toegangs- en evacuatiemiddelen, onafhankelijk van de rest van het gebouw.
2. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, telefoon, enz.) dienen volledig onafhankelijk te zijn van die van de rest van het gebouw.

Wat is de situatie van vakantiewoningen in de stad Malaga die na 22 februari 2024 in de RTA is geregistreerd?

De gemeenteraad van Malaga heeft verklaard dat eigendommen die vanaf 22 februari 2024 zijn geregistreerd, moeten voldoen aan de nieuwe vereisten voor commerciële grond en accommodatie.

Op een gegeven moment wordt de gemeenteraad verondersteld deze registraties te herzien en de eigenaar of exploitant op de hoogte te stellen van de start van een herzieningsprocedure van de registratie, met als doel na te gaan of de woning voldoet aan de nieuwe eisen. Als dit niet het geval is, moet de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken het onroerend goed automatisch uit de RTA te verwijderen. Op het moment van publicatie van dit artikel hebben we nog niet gehoord dat de gemeenteraad een beoordelingsprocedure is gestart.

Toekomstige verordeningen in de stad Málaga om vakantiewoningen te reguleren

De instructie die we hierboven hebben genoemd, uitgevaardigd door de gemeenteraad van Malaga op 7 juni, is VAN TIJDELIJKE AARD, aangezien de gemeenteraad werkt aan een nieuwe gemeentelijke verordening. Deze nieuwe verordening zal specifiek vakantieverhuur reguleren en waarschijnlijk ook nieuwe limieten of verboden invoeren voor nieuwe vakantieverhuur in verzadigde gebieden, zoals het historische stadscentrum.

Reden voor angst of paniek bij aankoop van onroerend goed?

Sommige nieuwsartikelen in landen als Nederland of Groot-Brittannië verwijzen naar beperkingen of verboden op vakantieverhuur in sommige toeristische steden in Spanje en naar mijn mening zijn deze beweringen enigszins sensationeel. Naar mijn mening mag het feit dat in bepaalde steden vakantieverhuur beperkt of direct verboden is in gebieden die erg verzadigd zijn door toerisme, niet leiden tot alarm en paniek onder de klanten van beleggers. Met of zonder vakantieverhuur, investeren in onroerend goed in Spanje is en blijft winstgevend.

Vakantieverhuur zal in veel steden en buurten mogelijk blijven, misschien met meer eisen en limieten, maar vakantieverhuur zal nooit volledig worden verboden of beperkt. Dit debat moet met logica worden benaderd. Als er in het centrum van Málaga bijvoorbeeld meer vakantieverhuur is dan geregistreerde inwoners, is het duidelijk dat het gebied strengere regels vereist voor nieuwe vakantieverhuur.

De meesten van ons die in Malaga wonen, evenals buitenlandse klanten die op bezoek komen, zijn van mening dat het stadscentrum overvol is met toerisme, met straten die bijna elke dag van het jaar vol mensen zijn. Het is zonde dat de lokale identiteit en traditionele bedrijven verloren gaan en dat het centrum uitsluitend wordt gebruikt als toeristische accommodatie voor bezoekers.

Aan de andere kant is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten voor veel steden in Spanje en natuurlijk voor de stad Malaga, daarom moeten we voor toeristen zorgen en ze op de best mogelijke manier behandelen. Velen van ons leven dankzij hen en ons bedrijf is geen uitzondering.

Het zou een grote vergissing zijn om niet te proberen een evenwicht te vinden tussen de toeristische activiteiten in een stad en de inwoners die er wonen. Als we niet proberen om beide groepen op een evenwichtige manier te laten leven en naast elkaar te laten bestaan, zal dit leiden tot ontevredenheid en verschillende groepen tegen elkaar opzetten en uiteindelijk leiden tot extreme maatregelen, omdat er geen tussenstappen worden gezet voordat het probleem moeilijk op te lossen wordt.

Is het rendabel om een vakantiewoning kopen zonder deze voor verhuur te gebruiken?

Het is duidelijk dat vakantieverhuur de oorzaak is van een aanzienlijke toename van de aankoop van onroerend goed in veel toeristische steden in Spanje, aangezien deze activiteit eigenaren goede winsten heeft opgeleverd. Als er beperkingen of verboden op vakantieverhuur worden ingevoerd, zullen deze op de een of andere manier van invloed zijn op het aantal aankopen van onroerend goed in de gebieden waar ze worden geïmplementeerd.

Niettegenstaande het bovenstaande, zal de machine van vastgoedinvesteringen en de interesse van buitenlandse klanten in het kopen van huizen in Spanje, met name in deze toeristische gebieden, niet tot stilstand komen als gevolg van beperkingen die zijn gesteld aan vakantieverhuur. Met andere woorden, een limiet in vakantieverhuur zal op zichzelf geen inzinking van de vastgoedmarkt veroorzaken.

Exploitatiekosten van vakantiewoningen

Vakantieverhuur heeft aanzienlijke bedrijfskosten, die de nettowinst verlagen, zoals de kosten van het bedrijf dat het onroerend goed beheert, die variëren van 17% tot 22%. De belastingkosten van de ontvangen huur, waarvoor EU-ingezetenen 19% van de winst betalen.

Lange-termijnverhuur

In de stad Málaga leveren traditionele verhuur ook goede winsten op voor eigenaren van onroerend goed, aangezien de lange termijn huurprijzen in het centrale gebied bijvoorbeeld sinds 2021 zijn verdubbeld. Momenteel liggen de gemiddelde huurprijzen in het gebied rond de 1.400 euro per maand.

De hele stad Malaga heeft een laag aanbod van traditionele verhuur en dit heeft de huurprijzen van dergelijke woningen op dit moment erg hoog gemaakt. Deze situatie kan worden geëxtrapoleerd naar veel gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of Nerja, aangezien het slinkende aanbod heeft geleid tot recordprijzen in traditionele verhuur.

Laten we niet vergeten dat, als de eigenaar fiscaal inwoner is van Spanje, traditionele verhuur aanzienlijke belastingvoordelen heeft, die variëren van 50% tot 90% van de huur die belastingvrij is. Soms wordt de nadruk gelegd op de brutowinst die wordt behaald met vakantieverhuur in plaats van de nettowinst na betaling van alle kosten en belastingen.

De stad Málaga zeer aantrekkelijk is voor digitale nomaden, overheidsfunctionarissen en andere zelfstandigen die in Málaga willen wonen en werken. Met andere woorden, u kunt op zoek gaan naar een huurdersprofiel dat acceptabel is, met bewezen solvabiliteit, waardoor het risico op niet-betaling van de huur wordt verkleind.

Kamerverhuur

Een andere zeer aantrekkelijke markt is de verhuur van appartementen aan studenten per kamer. Deze prijzen zijn op dit moment ook erg hoog en er zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in het verhuren van woningen aan deze studenten, met grote winsten. Er moet ook worden opgemerkt dat, als de eigenaar van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, een deel van de huur die van het onroerend goed wordt ontvangen, belastingvrij zou zijn.

Conclusie over alternativen voor RTA vakantiewoningen

Met al het bovenstaande wil ik zeggen dat er in Spanje altijd opties zijn om een goed investeringsrendement te behalen uit de aankoop van onroerend goed buiten de markt voor vakantiewoningen.

Eigendommen die vóór de invoering van de limieten in de RTA zijn geregistreerd, kunnen blijven functioneren als vakantieverhuur en nieuwe eigendommen zullen voor deze activiteit in de RTA worden geregistreerd, als ze voldoen aan de nieuwe vereisten die door elke gemeenteraad zijn vastgesteld.

Wat is de huidige situatie van de vastgoedmarkt in Andalusië?

De stijging van de rentetarieven in de afgelopen twee jaar, het lage aanbod van woningen in sommige toeristische gebieden en de hoge vastgoedprijzen in andere hebben al geleid tot een daling van de vastgoedaankopen in sommige toeristische steden in Spanje in de eerste helft van 2024, vergeleken met dezelfde periode het jaar ervoor.

De prijzen hebben niet geleden en zijn in veel toeristische steden nog steeds ongekend hoog. Het zou ook niet slecht zijn voor sommige van deze gebieden om een prijsdaling op de vastgoedmarkt te zien, omdat dit toekomstige investeerders zou aantrekken. Dat de vastgoedmarkt een aanpassing ondergaat en de prijzen op een gegeven moment beginnen te dalen, betekent niet dat we ons in een crisis bevinden of reden tot ongerustheid zijn.

Deze mogelijke prijsdaling mag niet worden toegeschreven aan limieten of verboden die zijn ingevoerd voor vakantiewoningen in bepaalde toeristische steden. Het is duidelijk dat deze limieten of verboden in specifieke toeristische steden van invloed zullen zijn op vraag en aanbod, maar er zijn veel andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden.

Wat moet ik doen om met zekerheid en zonder risico mijn investering te kopen?

In dat geval raden we aan een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in vastgoedrecht, die zeer vertrouwd is met dit rechtsgebied en die u tijdens het proces kan informeren over de juridische status van uw eigendom. Een juridisch rapport of due diligence is zonder twijfel het juiste document dat een advocaat u voor uw gemoedsrust zou moeten aanbieden.

Het niet inhuren van een advocaat in het proces om een huis in Spanje te kopen of het niet instrueren van de juiste advocaat voor dit proces kan een grote fout zijn. De kosten van een advocaat zijn erg laag in verhouding tot de prijs die u betaalt voor het onroerend goed of andere juridische kosten met betrekking tot de overdracht.

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het verstrekken van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vanaf januari 2024 van dit jaar belasting over verhuur van onroerend goed voor niet-ingezetenen worden gecombineerd in één jaarlijkse aangifte die moet worden ingediend tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. Dit betekent dat als u een woning in Spanje verhuurt en u als niet-ingezetene wordt beschouwd, u vanaf 2025 alle huur die u in de loop van het jaar hebt ontvangen, kunt combineren tot één belastingaangifte, zelfs als deze van verschillende huurders is.

N.B. Vanaf 2024 zal C&D Solicitors ook de IRNR-belastingaangifte verzorgen voor niet-ingezeten eigenaren die hun Spaanse woning verhuren. Stuur ons nu een e-mail naar info@cdsoliciotors.com als u op onze mailinglijst wilt worden geplaatst en wij informeren u over onze tarieven plus alle mogelijke aftrekposten om uw belastingbetaling te verlagen.

Wat is de huidige status van de huurwoningmarkt in Spanje?

In de afgelopen jaren is de aan- en verkoop van huizen door buitenlanders met de bedoeling ze te verhuren, vooral voor vakantieverhuur, de sleutel geweest tot de hausse op de vastgoedmarkt. In toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, de Costa Tropical of Axarquía en steden als Malaga, Marbella en Benalmádena is het verkoopvolume erg hoog.

De stijging van de huurprijzen aan de Middellandse Zeekust van Andalusië, gedreven door de grote vraag naar vakantieverhuur, heeft de belangstelling van niet-ingezeten kopers voor de aankoop van onroerend goed aangewakkerd. Particulieren, bedrijven en investeringsfondsen hebben al lang hun zinnen gezet op verschillende steden en kustgebieden in Andalusië, met als doel onroerend goed te kopen dat bedoeld is om te worden gebruikt als vakantieverhuur.

Is het rendabel om te investeren in een te verhuren woning in Spanje?

Het antwoord is JA, de objectieve gegevens bewijzen het. Het is echter noodzakelijk om rekening te houden met twee zeer belangrijke factoren: de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald en de vraag naar verhuur in het specifieke gebied. Veel makelaars bieden deze gegevens aan.

Volgens Idealista bedroeg het gewicht van de seizoensverhuur als geheel in Spanje in het eerste kwartaal van 2024 11% van de markt. In Andalusië vertegenwoordigen seizoensverhuur al 21% van het totale aantal verhuurde appartementen in Cádiz, 13% in Malaga, 9% in Granada en 7% in Sevilla.

Is het rendabel om te investeren in een woning te huur aan de Costa del Sol?

In de stad Malaga zijn de huurprijzen de afgelopen 4 jaar met bijna 40% gestegen en in de afgelopen 12 maanden met 14%. Momenteel trekt elke advertentie voor een langetermijnverhuur die in Malaga wordt gepubliceerd gemiddeld 28 potentiële huurders aan. Uit het rapport over het eerste kwartaal van dit jaar 2024, gepubliceerd door vastgoedportaal Fotocasa, blijkt dat het gemiddelde rendement op investeringen voor woningen in Andalusië 6,1% bedraagt.

Uit dit rapport blijkt dat de winstgevendheid van het historische stadscentrum van Malaga duidelijk is gedaald, van 4,3% naar 1,6% in één jaar. Dit komt door de hoge prijs van woningen in dit deel van Malaga, waardoor de tijd die nodig is om uw investering terug te verdienen, toeneemt.

Verschillend rendement per wijk in Malaga

Uit dit rapport blijkt dat andere buurten in de stad Malaga, een beetje vader van het stadscentrum, zoals El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión of Cruz de Humilladero, het afgelopen jaar rendementen hebben opgeleverd variërend van 4% tot 5%, omdat de vastgoedprijzen in deze gebieden veel lager zijn. In deze wijken worden veel nieuwbouwprojecten in de stad Malaga ontwikkeld.

Volgens dit rapport van Fotocasa, in het westelijke deel van de Costa del Sol, bedroeg het gemiddelde rendement voor woningen in het afgelopen jaar 4,5% in Marbella en in Torremolinos was het gemiddelde 5,7%, in Benalmádena 5,1%, in Mijas 5,9%, in Fuengirola 4,7% en in Estepona 4,6%.

In het oostelijke deel van de Costa del Sol/Axarquía vinden we Rincón de la Victoria met 4,9%, Vélez Málaga met 5,5% en Torrox met 5%. In Granada, aan de Costa Tropical, hebben we Almuñécar met een gemiddeld rendement van 4,6% en Motril met 5,7%.

Moeten niet-ingezetenen belasting over verhuur van onroerend goed in Spanje?

Het antwoord is JA. Elk onroerend goed in Spanje is onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Als het onroerend goed wordt verhuurd, of het nu gaat om een langdurige huurovereenkomst, een kortetermijnhuur of als vakantiehuis, moet de eigenaar of elk van de eigenaren formulier 210 indienen. Evenzo, als er verschillende kadastrale referenties zijn, moet voor elke kadastrale referentie een belastingaangifte worden ingediend.

Wanneer zijn niet-ingezetenen vrijgesteld van het aangeven van huurinkomsten?

Voor het eerst, vanaf januari van dit jaar, is de indieningsdatum voor formulier 210 tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. D.w.z. huur en inkomsten uit een woning die een niet-ingezetene in 2024 ontvangt, worden aangegeven tussen 1 en 20 januari 2025.

Vergeet niet dat het nu mogelijk is om voor elke eigenaar één jaarlijkse belastingaangifte in te dienen, zelfs als er verschillende huurders zijn, zoals het geval is voor vakantieverhuur in Malaga.

Wat is het belastingtarief voor huur die niet-ingezetenen in Spanje ontvangen?

Het belastingtarief is 19% voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein. Niet-EU-ingezetenen moeten echter een belastingtarief van 24% betalen.

Kan ik kosten aftrekken van de huur van een woning als ik niet-ingezetene ben?

Er moet rekening worden gehouden met twee scenario’s: niet-ingezetenen die in de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein wonen, kunnen kosten aftrekken van de brutohuurinkomsten.

Niet-ingezetenen die in andere landen wonen, d.w.z. buiten de Europese Unie, kunnen echter geen kosten aftrekken en zullen belasting moeten betalen over het totale bruto-inkomen uit de verhuur van onroerend goed.

Welke belasting is verschuldigd als de eigenaar van een onroerend goed een niet-ingezeten handelsvennootschap is?

In dit geval moet het buitenlandse bedrijf dat eigenaar is van het onroerend goed jaarlijks formulier 210 indienen, op dezelfde manier als een niet-ingezeten persoon, aangezien het buitenlandse bedrijf ook IRNR moet betalen. Het belastingtarief zal hetzelfde zijn als voor een individuele eigenaar.

Kan de Belastingdienst interpreteren dat ik economische activiteiten in Spanje uitoefen als ik een onroerend goed verhuur?

Een niet-ingezetene die meerdere huurwoningen in Spanje bezit, wordt niet geacht te opereren via een vaste inrichting in Spanje of, met andere woorden, wordt niet geacht zakelijke activiteiten uit te oefenen. Volgens de Spaanse belastingwetgeving behoort de loutere verhuur van meerdere onroerende goederen niet tot de gevallen die onder het begrip “vaste inrichting” vallen.

Er is echter ook het geval van een niet-ingezetene die meerdere woningen in Spanje verhuurt en, om deze activiteiten te beheren, ten minste één persoon in Spanje met een voltijdse arbeidsovereenkomst in dienst neemt. In dit geval zou de Schatkist interpreteren dat de verrichte activiteiten een zakelijk karakter hebben, door middel van een vaste inrichting. Dit zou leiden tot aansprakelijkheid voor de vennootschapsbelasting en een verplichting om kwartaalaangiften in te dienen. Het belastingtarief zou 23% bedragen, verschuldigd over het verschil tussen inkomsten en uitgaven voor de vaste inrichting.

Wat is het belangrijkste om in gedachten te houden als ik een woning in Spanje koop als huurinvestering?

Schakel een advocaat in die gespecialiseerd is in vastgoedrecht om u te adviseren tijdens het aankoopproces. Als u juridische of fiscale vragen heeft of rechtszekerheid zoekt, is een advocaat de juiste professional om gemoedsrust te garanderen. Er kunnen beperkingen en beperkingen zijn aan de verhuur van een woning, naast andere soorten juridische kwesties en uw advocaat zal dit alles in een due diligence beoordelen en u informeren voordat u het prive koopcontract ondertekent.

C&D Solicitors, specialistische advocaten in vastgoedrecht in Andalusie

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.