JURIDISKA TJÄNSTER i Malaga området | C&D Solicitors

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 29 januari, 2018. Postad i advokat, arvsskatt, egendom, fastighet, jurist, landsbygden, Okategoriserad, skatt, spanien, testamente.

Arvsskatt i Andalusien — Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

Table of Contents

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 8 juni, 2017. Postad i Engelsktalande advokat, fastighet, köpa, kostnaderna, landsbygden, nybyggnationer, renovering, sälja, spanien.

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland — DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Table of Contents

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.

Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation.

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

PLUSVALÍAS REKLAMATION VID FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET UTAN KAPITALVINST

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 21 februari, 2017. Postad i advokat, fastighet, kapitalvinst, köpeavtal, lagakraft, reavinstskatt, skattesystem.

plusvalia sälja fastighet — plusvalía, fastighet, Nerja

För några veckor sen klagade en kund över vad de hade betalat i reavinstskatt efter försäljningen av sin bostad i Capistrano i Nerja till ett svenskt par, när de egentligen inte hade gjort någon vinst.

Det fick mig att tänka på en artikel vi publicerade om detta ämne i juni 2014, där vi berättade att det hade framkommit ny rättspraxis som försvarade de skattebetalare som hade sålt en bostad med förlust, men som kommunen ändå tvingade att betala reavinstskatt, trots att ingen vinst hade redovisats efter försäljningen.

Många försäljningar går med förlust och många fler kommer det att bli eftersom dagens priser oftast är lägre än de som var för några år sen.

Skattebetalarnas ställning har dock förbättrats på de två och ett halvt år som har gått sen vi publicerade artikeln. Numera är det lättare att reklamera det belopp man har betalat i kommunal reavinstskatt efter att ha sålt en bostad utan någon vinst och regeringen kommer troligen bli tvungen att genomföra en lagändring för att förhindra att kommunerna fortsätter att kräva betalning i sådana här situationer.

Först och främst måste de som vill bestrida den slutgiltiga reavinst som kommunen har ålagt dem, vara på det klara med att de först måste betala den och därefter påbörja reklamationsprocessen. För att kunna kräva återbetalning måste de troligtvis gå via domstol.

Enligt en dom från högsta domstolen i Valencia från slutet av 2016, är det inte nödvändigt med en expertvärdering för att fastställa fastighetens värde, eftersom domstolen anser att de värden som framkommer i köpeavtalet tydligt visar på fastighetens verkliga värde och man kan därmed fastslå om säljaren har gjort någon vinst eller inte.

Tidigare var den skattebetalare som ville reklamera på rättslig väg tvungen att få fastigheten värderad av en sakkunnig för att bevisa att det verkliga överlåtelsevärdet var lägre än anskaffningsvärdet. Tack vare den här domen anses värdet som framkommer i köpeavtalet vara tillräckligt för att styrka fastighetens värde, om det tydligt framgår vid granskningen av köpeavtalet att tomtens värde inte har ökat.

Det starkaste argumentet till skattebetalarens fördel är att den spanska författningsdomstolen nyligen har fastslagit, i en dom från 16 februari, att det strider mot principen om ekonomisk kapacitet som fastställs i artikel 31.1 i den spanska författningen, att tvinga en medborgare att betala skatt för en obefintlig förmögenhet efter försäljningen av en fastighet. Författningsdomstolen förklarar att reavinstskatten i sig är laglig men att det strider mot författningen att tvingas betala den när försäljningen av fastigheten inte har gett någon verklig vinst.

Författningsdomstolen klargör att det är lagstiftarna som bör ändra det lagstadgade skattesystemet för att förhindra att någon åläggs att betala i de fall det inte har förekommit någon kapitalvinst vid försäljningen av en fastighet.

Fram till dess att lagen ändras antar vi att kommunerna kommer att fortsätta att kräva betalning av reavinstskatten trots att försäljningen har gått med förlust, men skattebetalarna kan begära återbetalning av det oberättigade beloppet från kommunen tack vare domen från författningsdomstolen och argumenten som framkommer i de andra nämnda domarna. Man bör dock tänka på att det kanske inte är värt att reklamera om man har betalat en mindre summa i reavinstskatt på grund av de advokat– och ombudskostnader som tillkommer.

Många kommuner i området som t.ex. Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga m.fl. utfärdar betalningsåläggandet av reavinstskatt direkt efter att det offentliga köpeavtalet har upprättats och för att kunna få kommunens åläggande annullerat måste personen bestrida det inom den tidsfrist som lagen fastställer.

Om personen inte bestrider reavinstskatten inom den fastställda tidsfristen och det administrativa beslutet vinner lagakraft, blir det svårare att reklamera.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-RESIDENTEN (IRNR)

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATT

Skrivet av Ariane van Wijk den 17 november, 2016. Postad i fastighet, kostnaderna, skattesystem.

IRNR inkomstenbelasting — IRNR inkomst skatt

Om du äger en fastighet här i Spanien men inte är bosatt här är du betalningsskyldig för spansk inkomstskatt för icke-bosatt (spansk IRNR). Denna fråga behandlades redan i en tidigare artikel på vår hemsida.

Du skulle i år betala IRNR-inkomstskatt för föregående år. Det innebär att om du ägde, köpte, sålde eller har ärvt en spansk fastighet 2015 och du inte är skattemässig bosatt i Spanien, då är du skyldig att betala Din årliga IRNR inkomstskatt för utländska personer 2016 (Impuestos sobre la Renta de No Residentes). Som en tjänst till våra kunder erbjuder C&D solicitors att ta hand om denna skatteansökan och dess betalning via direktdebitering före utgången av året.

När en fastighet ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare, så att de ska lämna in en skattsedel separat enligt den ägande del de har av fastigheten.

Denna skatteplikt måste göras före den 31 december. Om du vill betala via direktdebitering måste den emellertid lämnas in senast den 22 december 2016. Skattevärdet kommer att beräknas med skatteinformation för din egendom enligt katastro registret. Skattebetalningen brukar inte vara så hög. Om du missar denna skyldighet kan du bötläggas av skattemyndigheterna.

Skatteformulär 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.). Det är värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor arbetar för närvarande med IRNR-säsongen 2015. Deadline för att lämna in denna avkastning löper ut den 31 december i år. Även om du vill placera betalningen som en direktdebitering på ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december.

Om du vill anställa våra tjänster för denna skatt hjälper vi Dig gärna.

ARVSSKATT I ANDALUSIEN: FÖRÄNDRINGAR I SIKTE

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 12 november, 2016. Postad i arvsskatt, egendom, rådgivning, skatt, skattereduktionen, skattesystem, spanien, testamente.

1 augusti 2016 godkände Andalusiens autonoma regering en första reform gällande arvskatten i Andalusien. Den reformen och ytterligare en framtida reform kommer att förbättra beskattningen av arvingar.

Den första reformen påverkar villkoren för arvingars inköp av den privata bostaden på så sätt att regeringen har godkänt ett antal reduktioner på mellan 100 % och 95 % när värdet på bostaden överstiger 242 000 euro. Reduktionen av arvsskatten är mycket viktig i det här avseendet.

Tänk dock på att det endast är när det gäller arv mellan föräldrar och barn (biologiska eller adopterade), makar, släktingar i uppåtgående led samt på sidolinjen (syskon, kusiner, mor- eller farföräldrar) som är äldre än 65 år, som en arvinge kan åberopa skattereduktionen vid inköp av privatbostaden om vederbörande uppfyller följande krav:

Att ha bott tillsammans med den avlidne i bostaden under de sista två åren före personens bortgång.
Att inte sälja bostaden under de följande tre åren.

Andalusiens autonoma regering meddelade att den kommer att genomföra en andra reform gällande arvsskatten som kommer att träda i kraft den 1 januari 2017.

Den kommer att innebära att det skattebefriade minimibeloppet kommer att höjas till 250 000 euro per arvinge. Det innebär att den som ärver en egendom eller tillgång värderad till 250 000 euro eller lägre inte behöver betala arvsskatt i Andalusien.

Precis som vi förklarade i en tidigare artikel gäller denna dispens endast den avlidnes avkomlingar eller adopterade barn, t.ex. barn eller barnbarn, samt dess släktingar i uppåtgående led eller adoptivföräldrar och äkta make, om arvingens befintliga tillgångar är 402 678,11 euro eller lägre.

Ytterligare en viktig förändring som vi bör nämna är att för arv på mellan 250 000 och 350 000 euro fastställs minimibeloppet till 200 000 euro.

Det betyder att om det arv ett barn eller en äkta make mottager värderas till mer än 250 000 euro är de första 200 000 euro skattebefriade och personen behöver bara betala arvsskatt på resterande del av beloppet. Detta gäller dock endast om det totala arvsvärdet inte överstiger 350 000 euro. Om värdet överstiger det beloppet åläggs personen att betala arvsskatt för hela arvet utan någon slags dispens.

Slutligen vill vi påminna er om att det bästa sättet att reglera ett arv är genom att upprätta ett testamente och vi rekommenderar alltid att man tar kontakt med en specialist som kan titta mer på ens situation och erbjuda personlig rådgivning.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

YTTERLIGARE ETT STEG NÄRMARE EN REGLERING AV BYGGNATIONER PÅ OBEBYGGD MARK I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 3 oktober, 2016. Postad i bostad, egendom, fastighet, fastighetsregistret, inskrivning, jurist, LOUA, Okategoriserad, regler, Uppdelning.

Det huvudsakliga syftet med reformen var att införa en preskriptionstid för avstyckningen av tomter på ej stadsplanerad mark där byggnader redan har uppförts. Sedan 2003 kunde förvaltningen när som helst, utan tidsbegränsning, påbörja ett administrativt förfarande för att sammanställa de olovligen separerade tomterna, vilket medförde beslut om rivning av allt som olovligen hade byggts på dem. Det fanns ingen tidsbegränsnings, det juridiska ansvaret preskriberade med andra ord aldrig.

Med den här reformen har man alltså infört en preskriptionstid på sex år för den här sortens avstyckning av tomter, under förutsättning att det redan finns byggnader på dem och att de är äldre än 6 år. Den här nya tidsbegränsningen med en preskriptionstid för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark innebär att om inte förvaltningen har inlett ett förfarande mot avstyckningen av tomten efter sex år förfaller det juridiska ansvaret.

Med avstyckning av mark på landsbygden menas alltså avstyckning eller uppdelning av en tomt i flera tomter med avsikt att i de flesta fall sälja dessa tomter separat och bebygga dem. Dessa tomter är då olagliga om de inte uppfyller villkoren för minsta storlek på jordlotter, som för obevattnad mark brukar vara mellan 20 000 – 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att i största möjliga mån begränsa uppdelningen av tomter på landsbygden och undvika att nya oberoende fastigheter skapas.

Det är en viktig fråga med tanke på att redan innan, och efter att lagen LOUA trädde i kraft 2003, har tusentals tomter på landsbygden avstyckats olovligen i Andalusien och på flera orter längs solkusten som Nerja, Frigilian, Torrox, Vélez, Málaga m.fl. då man har struntat i bestämmelserna om minsta tillåtna jordlott. Detta skedde kontinuerligt fram till år 2009 när den ekonomiska krisen till slut satte stopp för den febrila aktiviteten inom fastighetsmäkleri- och spekulation.

Förekomsten av dessa tusentals tomter gav upphov till försäljningar av många fastigheter som var uppförda på olaglig mark. De nya ägarna av dessa fastigheter fick inte bara överta äganderätten utan även det juridiska ”problemet” som innebar att förvaltningen när som helst kunde inleda ett förfarande mot dessa tomter.

Det var en situation som innebar en stor juridisk osäkerhet eftersom ansvaret för den olagliga avstyckningen av marken aldrig preskriberade. Dessa tomter såldes ofta till tredje parter som handlade i god tro.

I praktiken hade varken myndigheterna eller kommunförvaltningarna, och har fortfarande inte, något intresse av att inleda ett förfarande för att återställa dessa tomter enligt stadsplanen. För mig känns det som ett komplext, för att inte säga omöjligt, åtagande att verkställa ett beslut från ett sådant förfarande och sammanställa alla dessa tomter i en enda tomt i fastighetsregistret och därefter riva all bebyggelse som har gjorts på dem.

Utöver detta innebar även frånvaron av preskriptionstid ytterligare en diskriminering, eftersom brottet att ha uppfört en byggnad på en ej stadsplanerad tomt som inte hade avstyckats faktiskt preskriberade efter sex år. Om byggnaden däremot hade uppförts på en olovligen avstyckad tomt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsbegränsning eftersom själva avstyckningsöverträdelsen aldrig preskriberade, det vill säga, trots att mer än sex år hade gått sedan byggnaden uppfördes.

Den nya reformen känns förnuftig eftersom den likställer preskriptionstiden för olovliga avstyckningar med redan uppförda byggnader med preskriptionstiden för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark. Det kommer att medföra en större juridisk säkerhet och i framtiden kommer man på ett tydligare sätt kunna fastställa reglerna för sådana fastigheter.

Den logiska följden av den här reformen är att de byggnader som är mer än sex år gamla och som har uppförts på en olovligen avstyckad tomt kan åberopa förfarandet DAFO (godkännande utom stadsplanen).

Förfarandet innebär inte att uppförandet av byggnaden klassas som lagligt, för avstyckningen är fortsatt olovlig, men det ger en större juridisk säkerhet eftersom kommunen då kommer att intyga att det juridiska ansvaret för den har preskriberat och det finns inte längre någon möjlighet för förvaltningen att ”attackera” den så länge man inte bygger om, renoverar eller gör förbättringar på byggnaden.

Intyget innebär, utöver en ganska betydlig kostnad för ägaren, också en rad medföljande begränsningar som tillkommer byggnader på ej stadsplanerad mark, fast dessa begränsningar förekommer visserligen vare sig man åberopar DAFO eller inte. Det är alltså upp till ägaren eller den som ska köpa bostaden att bestämma om det är intressant att ansöka om ett sådant intyg för sin fastighet men man får inte glömma att kommunen ändå på eget initiativ kan ålägga ägaren att göra det.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Skrivet av Ariane van Wijk den 25 september, 2016. Postad i egendom, fastighet, fastighetsregistret, Lagligt skydd, landsbygden, Okategoriserad, Uppdelning.

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska ”problemet” som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att ”attackeras” igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

GOLVKLAUSUL PÅ LÅN: NEGATIV RAPPORT FRÅN EU

Skrivet av Ariane van Wijk den 1 augusti, 2016. Postad i hypotekslån, jurist, rådgivning.

nerja, lawyer, hipotecas — Golvklausul vid bolån

I vår senaste artikel i maj, relaterad till golvklausuler, förklarade vi att rättsliga förfaranden inför Europeiska unionen (EG-domstolen) för närvarande äger rum.

Syftet med förfarandet är att avgöra om spanska bankenheter måste återbetala alla pengar som otillbörligt debiteras genom golvklausuler eller om de bara behöver återge beloppen som är felaktigt debiteras efter den 9 maj 2013.

I det preliminära yttrandet från advokaten som deltar i förfarandet fastställs att bankerna endast skulle behöva återbetala de belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013.

Domen i det här förfarandet förväntas senare i år och även om advokatens åsikt inte är bindande är det vanligt att domstolens dom följer samma resonemang.

Oavsett den överraskning som denna åsikt har orsakat bland många jurister och domare måste vi komma ihåg att spanska banker kommer att behöva återbetala belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013 genom golvklausuler, och detta kommer inte att förändras, oavsett domstolens dom eftersom förfarandet endast kommer att avgöra huruvida bankerna måste återbetala belopp som otillbörligt debiterats före den 9 maj 2013 eller endast de belopp som otillbörligt debiterats efter detta datum.

Det är väldigt viktigt att alla som drabbats av golvklausuler i ett hypotekslån gör en rättslig fordran för att återkräva det belopp som banken otillbörligt har utlagt och för att förhindra att banken fortsätter att debitera dem mer pengar än den överenskomna räntan för återstående hypotekslån. Procenten i dessa förfaranden är ganska hög och bankerna skulle beordras att täcka rättegångskostnader som orsakats av förfarandet.

För närvarande försöker många banker att hindra kunder från att inleda rättsliga förfaranden genom att erbjuda falska lösningar som att komma överens om en fast räntesats för inteckningar. Underteckna eller godkänn inte något utan att prata med en specialiserad advokat, eftersom de flesta av dessa lösningar endast försöker hålla banken från att betala dig allt den är skyldig dig och få dig att göra avsteg från din rätt att lämna ställa rättsliga krav.

Tack vare vår överenskommelse med advokatbyrån Gallego & Rivas, som är specialiserat på bank-rätt, kan vi studera ditt ärende utan kostnad, genomföra en första bedömning av din dokumentation och ge dig en uppskattning av det totala beloppet du kan göra anspråk på liksom de pengar du skulle spara i framtiden genom att eliminera golvklausulen från din inteckning. Det här är allt utan åtagande att anställa vår juridiska tjänst.

Om du är intresserad av en gratis konsultation kan du kontakta oss på info@cdsolicitors.com, ge oss dina kontaktuppgifter och skicka oss en kopia av ditt hypotekslån samt den senaste fakturan för ditt lån. Vi hjälper dig gärna och förtydligar din juridiska status.

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

NÄRMRE EN DEFINITIV LÖSNING FÖR DE PÅVERKADE

Skrivet av Ariane van Wijk den 18 maj, 2016. Postad i Okategoriserad.

lawyer english speaking in andalusia — Köpa hus Andalusien, bolån

Det första jag vill göra är att informera dig om att C & D Solicitors har tecknat ett samarbetsavtal med Sevillianska advokatbyrån Gallego & Rivas, som specialiserat sig på finans- och bank-rätt.

I grund av detta avtal har Gallego & Rivas erbjudit sig att gå igenom dokumentationen från husägare som kan ha påverkas av en ”golvklausul” (cláusula suelo) i sina inteckningar. I slutet av den här artikeln kommer vi att förklara hur de berörda kan få tillgång till den här tjänsten.

Först och främst: Vad är en ”golvklausul”? Ett hypotekslån sägs ha en ”golvklausul” när ett bostadsslån med rörlig ränta har med en klausul att räntan inte kan vara lägre än ett visst tröskelvärde.

Med andra ord kan inte bostadslånet dra nytta av en låg ränta och av de successiva droppen som kan inträffa, eftersom minsta räntesatsen är ”skyddad” och en räntesats som ligger under den som fastställts i ”golvklausulen” kan inte tillämpas. Euribor-räntan har under flera år varit mycket låg och dessa klausuler har inneburit stora förluster för många kunder.

Under de senaste åren har det skett många rättsliga förfaranden i Spanien som väckts av personer som drabbas av ”golvklausuler” i sina lån. Faktum är att vi för nästan fem år sedan publicerade vår första artikel om den här frågan, vilket motsvarar de första domarna. Värt att komma ihåg är att inteckningar med ”golvklausuler” var vanliga fram till 2009 eller 2010.

De flesta domar har fallit mot bankerna. På samma sätt uttalade Högsta domstolen sig i maj 2010 och förklarade dessa klausuler ogiltiga.

Hittills är de rättsliga argumenten tydliga så att personer med en ”golvklausul” i sina inteckningar har en mycket god chans att få en positiv dom. En sådan dom skulle beordra banken att eliminera ”golvklausulen” och att återbetala de pengar som kunderna har betalat för mycket och även de rättsliga kostnaderna.

I sin dom från maj 2013 bestämde Högsta domstolen att bankerna ska återbetala de pengar som otillbörligt debiterats kunderna från och med den 9 maj 2013 och inte sedan klausulen började tillämpas på kunden. Det vill säga att det som var felaktigt debiterat före det datumet var inte berättigat till återbetalning.

Högsta domstolen hänvisade till den ekonomiska oro som kunde uppstå om bankerna skulle återbetala det totala beloppet som otillbörligt debiterats kunder före den 9 maj 2013. Bankerna skulle tvingas återbetala flera miljarder euro till sina kunder

På grund av den kontroversiella karaktären av denna lagliga motivering väckte en handelsdomstol i Granada en prejudicerande fråga till Europeiska Unionens domstol, så att den skulle uttala sig om huruvida bankerna skulle återbetala de belopp som togs av sina kunder från ögonblicket att golvklausulen tillämpades istället för från och med den 9 maj 2013.

Den 26 april höll Europadomstolen den offentliga utfrågningen i det här förfarandet och den 12 juli presenterade generalsekreteraren för Europeiska unionen sina slutsatser. Vid årets slut kommer vi att veta om spanska banker kommer att behöva återbetala allt felaktigt debiterat eller bara beloppet som är överbelastat efter den 9 maj 2013.

Det verkar som om det finns goda chanser att Europadomstolen anser att allting som otillbörligt debiteras varje kund med en golvklausul måste återbetalas. Beslutet är viktigt eftersom det enligt på vissa källor handlar om runt 7 tusen miljoner euro.

På dessa 7 tusen miljoner euro läggs de 5 miljarder euro som bankerna uppskattas vara skyldiga att återbetala till kunder (från maj 2013) till. Kostnad för allting som är felaktigt debiterat från 2013 till idag.

Oavsett det datum som fastställs av Europadomstolen är golvklausuler missbrukande och de drabbade har rätt att lämna in ett klagomål för att få tillbaka sina pengar. Därför har vi tecknat avtal med advokatbyrån Gallego & Rivas, som har erbjudit sig att studera dokumentationen av husägare som kan påverkas av en golvklausuloch ge dem en kort rapport om deras situation.

Studien av dokumentationen är kostnadsfri och juridisk rådgivning skulle också ges för att återfå de förlorade pengarna och kostnaderna för förfarandet. Kunderna kan då bestämma om de vill inleda rättsliga förfaranden.

Senare kan vi, beroende på antalet personer som är intresserade av att väcka åtal mot bankent, träffas en dag på vårt kontor i Torrox-Costa (Malaga) så att de som drabbats av en golvklausul i sina hypotekslån kan få förstklassiga kontakt med Gallego & Rivas.

Den drabbade personen kommer att få en specialistadvokat att studera hens fall utan kostnad och advokaten kommer ge honom/henne råd om de eventuella åtgärder hen kan vidta för att återfå pengarna samt kostnaderna för förfarandet.

Om du är intresserad av att få detta gratis samråd, kontakta oss på info@cdsolicitors.com och ge oss kontaktinformation, kopia på dina lånehandlingar. Vi hjälper dig gärna!

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 9 mars, 2016. Postad i bokning, bostad, fastighet, hyresavtal, hyresgäst, jurist, licens, ränta, reavinstskatt, semesterbostäd, skatt, turistinformation, uthyrning.

solicitor english speaking in Andalusia — hyresregler, Andalusia

Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.

Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.

Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.

Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.

Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?

Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.

Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.

Table of Contents

Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?

Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).

Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.

Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.

Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.

Vad innebär förordningen?

Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.

Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.

Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.

Vad krävs för att registrera en bostad?

Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
Det måste finnas en första-förbandslåda,
turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.

Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?

Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.

Ägaren måste även informera polismyndigheten Guardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.

Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?

Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.

Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.

Vad mer regleras av denna förordning?

Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.

Betalning av skatt för hyra

Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.

Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.

Tips från juristen

Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.

Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.

På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)